- •Оценка земли
- •1. Необходимость оценки земли
- •2. Особенности земли как объекта оценки. Понятие «целевое назначение земель»
- •3. Классификация земель, угодий. Группы земель населенных пунктов
- •4. Виды стоимости при индивидуальной оценке земельных участков
- •5. Нормативная цена земли
- •6. Основные принципы оценки земли
- •7. Факторы, влияющие на стоимость земли
- •7.1. Экономические факторы
- •7.2. Социальные факторы
- •7.3. Юридические, административные и политические факторы
- •7.4. Анализ местоположения
- •8. Анализ рынка при оценке земли
- •8.1. Стратификация
- •8.2. Единицы сравнения
- •8.3. Анализ данных по землевладению
- •9. Методы оценки земли
- •9.1. Метод единицы сравнения
- •9.2. Метод базового участка
- •9.3. Сравнение методов
- •9.4. Метод распределения
- •9.5. Метод выделения
- •9.6. Метод разбивки на участки
- •9.7. Техника остатка для оценки земли
- •9.8. Капитализация земельной ренты
- •9.9. Поправки на отличительные характеристики участков
- •9.9.1. Механизм внесения поправок на отличительные характеристики
- •9.9.2. Типы поправок на отличительные характеристики
- •10. Определение ликвидационной стоимости земельных участков
- •11. Определение залоговой стоимости земельных участков
- •4. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке:
- •12. Организация системы оценки земли
- •13. Аренда земельных участков
- •Поскольку
- •14. Оценка права аренды земельных участков
- •15. Оценка права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками
- •16. Изменение стоимости земельных участков при реализации концессионных соглашений
- •Глоссарий
- •Список литературы
- •Содержание
9.3. Сравнение методов
При правильном применении оба приведённых выше метода адекватны и должны давать приблизительно одинаковые результаты оценки стоимости земельных участков. Однако у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Преимуществом метода базового участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж. При внесении поправок в цены продаж для приведения их к базовому участку рассматриваются отличия в местоположении, размере, интенсивности транспортного потока, возможностях подъезда и в других факторах. Таким образом, метод может дать точные и обоснованные ориентиры для проведения дальнейших расчетов, и в случае, когда участки значительно отличаются друг от друга по пейзажу, интенсивности транспортного потока, размеру и другим важным показателям, он по своей концепции является более совершенным, чем метод единицы сравнения.
Основным преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота. Допустим, что есть от десяти до двадцати неосвоенных участков земли в микрорайоне жилой застройки, что каждый из этих участков приведен к дате оценки, причем площадь каждого выражена в одинаковых единицах (скажем, в квадратных метрах) и все данные об участках нанесены на карту микрорайона. Располагая необходимыми сведениями об этом микрорайоне, вероятно, можно легко определить достоверную величину стоимости 1кв.м его площади. Конечно, это только отправная точка, и в дальнейшем при определении стоимости конкретного участка в эту величину придется вносить поправки на квартал и отличительные характеристики, как это делается при применении метода базового участка.
Нет никаких оснований считать исключительно приемлемым использование какого-то одного из этих методов. Метод единицы сравнения удобен в тех случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размеру, но относительно похожи в отношении других параметров. В таких случаях можно воспользоваться преимуществами данного метода. В то же время метод базового участка более подходит для тех страт, в которых участки приблизительно одного размера сильно отличаются по другим характеристикам. Этот метод помогает внести поправки на такие факторы при установлении стоимости базового участка.
За счет своей роли в производстве товаров и услуг земля является одним из факторов производства и обладает определенной стоимостью. Эта стоимость выглядит как некоторая остаточная величина, после того как все другие факторы производства «заработали» доход.
Стоимость земли особенно чувствительна к показателям, связанным с расположением участка, и на нее может оказывать влияние зонирование или ограничения на варианты землепользования. Метод сравнения продаж является наилучшим методом оценки стоимости земли, однако, когда нет достаточной информации по продажам, следует использовать и другие методы.
9.4. Метод распределения
Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые наиболее близко отражают оптимальное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости собственности увеличивается.
Данный метод не даёт точного значения рыночной стоимости, он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Предположим, что требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 6200 до 9300 тыс. руб.
Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 2790 тыс. руб., затраты на строительство типового дома составят 3100 тыс. руб., а прибыль предпринимателя и накладные расходы – 2480 тыс. руб. Итого общая стоимость составит 8370 тыс. руб., из которых земля составляет одну треть.
Следует заметить, что прибыль и накладные расходы относятся только к улучшениям, а земля оценивается как свободная и доступная для улучшений. Поэтому прибыль предпринимателя и накладные расходы не распределяются на стоимость неулучшенного участка, т.е. цена участка не включает прибыль предпринимателя и накладные расходы.
Исходя из проведенных расчетов, стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 1860 до 3100 тыс. руб. (1/3 от стоимости собственности). Это приближенная оценка, зависящая от расходов на строительство дома.