- •Оценка земли
- •1. Необходимость оценки земли
- •2. Особенности земли как объекта оценки. Понятие «целевое назначение земель»
- •3. Классификация земель, угодий. Группы земель населенных пунктов
- •4. Виды стоимости при индивидуальной оценке земельных участков
- •5. Нормативная цена земли
- •6. Основные принципы оценки земли
- •7. Факторы, влияющие на стоимость земли
- •7.1. Экономические факторы
- •7.2. Социальные факторы
- •7.3. Юридические, административные и политические факторы
- •7.4. Анализ местоположения
- •8. Анализ рынка при оценке земли
- •8.1. Стратификация
- •8.2. Единицы сравнения
- •8.3. Анализ данных по землевладению
- •9. Методы оценки земли
- •9.1. Метод единицы сравнения
- •9.2. Метод базового участка
- •9.3. Сравнение методов
- •9.4. Метод распределения
- •9.5. Метод выделения
- •9.6. Метод разбивки на участки
- •9.7. Техника остатка для оценки земли
- •9.8. Капитализация земельной ренты
- •9.9. Поправки на отличительные характеристики участков
- •9.9.1. Механизм внесения поправок на отличительные характеристики
- •9.9.2. Типы поправок на отличительные характеристики
- •10. Определение ликвидационной стоимости земельных участков
- •11. Определение залоговой стоимости земельных участков
- •4. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке:
- •12. Организация системы оценки земли
- •13. Аренда земельных участков
- •Поскольку
- •14. Оценка права аренды земельных участков
- •15. Оценка права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками
- •16. Изменение стоимости земельных участков при реализации концессионных соглашений
- •Глоссарий
- •Список литературы
- •Содержание
9. Методы оценки земли
Известно около двадцати методов оценки земельных участков. Классификация основных методов приведена в табл. 4.
Таблица 4
Классификация основных методов оценки земельных участков
Виды стоимости
|
Подход
|
Метод
|
Характеристика
|
Рыночная
|
Сравнительный
|
Сравнения продаж (способы единицы сравнения и базо- вого участка)
|
Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения
|
Переноса (способы распределения и выделения)
|
Определяются соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Цена продажи объекта недвижи-мости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка
| ||
Доходный |
Прямой капитализации
|
Основан на оценке земли по доходности путем преобразования денежного дохода в стоимость спомощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка
| |
Капитализации дохода по периодам
|
Строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости
| ||
Техники остатка дохода для земли
|
Базируется на классической теории экономики земли, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный
| ||
Затратный
|
Изъятия
|
Определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа
| |
Определения затрат на освоение (разбивка на участ- ки)
|
Заключается в определении общей стоимости земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы
| ||
Оценки по затратам на инфраструктуру
|
Состоит в том, что при оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель
| ||
|
|
|
Продолжение
таблицы 4
|
Нормативная
|
|
– |
Основан на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящи-ми и регламентирующими документами феде- рального и муниципального уровней и предполагающими однозначность оценивания собственности
|
Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж, который всегда предпочтительнее, если есть информация о достаточном числе сделок. Есть два принципиальных подхода к оценке земли – метод единиц сравнения и метод базового участка.