- •Оценка земли
- •1. Необходимость оценки земли
- •2. Особенности земли как объекта оценки. Понятие «целевое назначение земель»
- •3. Классификация земель, угодий. Группы земель населенных пунктов
- •4. Виды стоимости при индивидуальной оценке земельных участков
- •5. Нормативная цена земли
- •6. Основные принципы оценки земли
- •7. Факторы, влияющие на стоимость земли
- •7.1. Экономические факторы
- •7.2. Социальные факторы
- •7.3. Юридические, административные и политические факторы
- •7.4. Анализ местоположения
- •8. Анализ рынка при оценке земли
- •8.1. Стратификация
- •8.2. Единицы сравнения
- •8.3. Анализ данных по землевладению
- •9. Методы оценки земли
- •9.1. Метод единицы сравнения
- •9.2. Метод базового участка
- •9.3. Сравнение методов
- •9.4. Метод распределения
- •9.5. Метод выделения
- •9.6. Метод разбивки на участки
- •9.7. Техника остатка для оценки земли
- •9.8. Капитализация земельной ренты
- •9.9. Поправки на отличительные характеристики участков
- •9.9.1. Механизм внесения поправок на отличительные характеристики
- •9.9.2. Типы поправок на отличительные характеристики
- •10. Определение ликвидационной стоимости земельных участков
- •11. Определение залоговой стоимости земельных участков
- •4. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке:
- •12. Организация системы оценки земли
- •13. Аренда земельных участков
- •Поскольку
- •14. Оценка права аренды земельных участков
- •15. Оценка права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками
- •16. Изменение стоимости земельных участков при реализации концессионных соглашений
- •Глоссарий
- •Список литературы
- •Содержание
Список литературы
Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Рос. Федерации от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 (В ред. Федер. закона от 10.01.2003 г. № 15-ФЗ).
Российская Федерация. Правительство. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства Рос. Федерации от 15.03.1997 г. № 319.
ГОСТ Р 51195.0.02-98. Единая система оценки имущества. Термины и определения.
Горемыкин, В.А.. Экономика недвижимости: Учеб./ В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. – М.: Информ.-изд. дом «Филинъ», 1999.
Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости/ С.В. Грибовский. – СПб.: Питер, 2001.
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997.
Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель/ В.А. Прорвич. – М.: Дело, 1998.
Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ./ Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1995.
Харрисон, Г. Оценка недвижимости: Учеб. пособие.: Пер. с англ./ Г. Харрисон. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.
Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка: Учеб. пособие. – М.: Учеб. центр ФКЦ «Земля», 2000.
Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков: Учеб. пособие. – М.: Учеб. центр ФКЦ «Земля», 2001.
Экономика недвижимости: Метод. указания для студентов заочной формы обучения специальностей 291500 «Экспертиза и упр. недвижимостью» и 060800 «Экономика и упр. предприятием (в стр-ве)»/ Д.В. Хавин, В.В. Бобылев. – Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2001.
Оценка земли: Метод. указания для студентов специальности 060800 «Экономика и упр. на предприятии стр-ва»/ Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин. – Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2001.
Приложение А
Варианты заданий для определения рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж
|
Варианты |
Цена, руб
|
Размер, га
|
Физическая характеристика
|
Местоположение
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
№1 |
|
|
|
|
|
искомый
|
X
|
9000
|
холмист
|
на берегу реки
|
|
1
|
6250
|
10500
|
»
|
на другом берегу реки
|
|
2
|
5300
|
9000
|
»
|
вверх по реке
|
|
3
|
5750
|
9000
|
ровный
|
вниз по реке
|
|
4
|
7450
|
9000
|
»
|
в центре города
|
|
№2
|
|
|
|
|
|
искомый
|
X
|
8800
|
холмист
|
на берегу реки
|
|
1
|
5620
|
8800
|
ровный
|
вниз по реке
|
|
2
|
5180
|
8800
|
холмист
|
вверх по реке
|
|
3
|
6550
|
11000
|
»
|
на другом берегу реки
|
|
4
|
7280
|
8800
|
ровный
|
в центре города
|
|
№3
|
|
|
|
|
|
искомый
|
X
|
7200
|
холмист
|
на берегу реки
|
|
1
|
5960
|
7200
|
ровный
|
в центре города
|
|
2
|
4240
|
7200
|
холмист
|
вверх по реке
|
|
3
|
4600
|
7200
|
ровный
|
вниз по реке
|
|
4
|
5360
|
9000
|
холмист
|
на другом берегу реки
|
|
№4
|
|
|
|
|
|
искомый
|
X
|
10600
|
»
|
на берегу реки
|
|
1
|
8040
|
13500
|
»
|
на другом берегу реки
|
|
2
|
8780
|
10600
|
ровный
|
в центре города
|
|
3
|
6770
|
10600
|
»
|
вниз по реке
|
|
4
|
6240
|
10600
|
холмист
|
вверх по реке
|
|
№5
|
|
|
|
|
|
искомый
|
X
|
7700
|
»
|
на берегу реки
|
|
1
|
3960
|
6200
|
ровный
|
вниз по реке
|
|
2
|
3650
|
6200
|
холмист
|
вверх по реке
|
|
3
|
4580
|
7700
|
»
|
на другом берегу реки
|
|
4
|
5130
|
6200
|
ровный
|
в центре города
|
Продолжение приложения А
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
№ 6
|
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
13500 |
холмист |
на берегу реки |
|
1 |
8940 |
10800 |
ровный |
в центре города |
|
2 |
6360 |
10800 |
холмист |
вверх по реке |
|
3 |
6900 |
10800 |
ровный |
вниз по реке |
|
4 |
8040 |
13500 |
холмист |
на другом берегу реки |
|
№7
|
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
10000 |
»
|
на берегу реки |
|
1 |
5950 |
10000 |
» |
на другом берегу реки |
|
2 |
6620 |
8000 |
ровный |
в центре города |
|
3 |
5110 |
8000 |
» |
вниз по реке |
|
4 |
4710 |
8000 |
холмист |
вверх по реке |
|
№8
|
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
11200 |
ровный |
на берегу реки |
|
1 |
7160 |
11200 |
» |
вниз по реке |
|
2 |
6600 |
11200 |
холмист |
вверх по реке |
|
3 |
8330 |
14000 |
» |
на другом берегу реки |
|
4 |
9270 |
11200 |
ровный |
в центре города |
|
№9
|
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
6200 |
»
|
на берегу реки |
|
1 |
5130 |
6200 |
» |
в центре города |
|
2 |
3650 |
6200 |
холмист |
вверх по реке |
|
3 |
3960 |
6200 |
ровный |
вниз по реке |
|
4 |
4760 |
8000 |
холмист |
на другом берегу реки |
|
№10
|
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
5400 |
ровный |
на берегу реки |
|
1 |
4170 |
7000 |
холмист |
на другом берегу реки |
|
2 |
4470 |
5400 |
ровный |
в ценре города |
|
3 |
3450 |
5400 |
» |
вниз по реке |
|
4 |
3180 5400 |
5400 |
холмист |
вверх по реке |
Окончание приложения А
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
№ 11
|
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
9000 |
ровный |
на берегу реки |
|
1 |
4470 |
7000 |
» |
вниз по реке |
|
2 |
4120 |
7000 |
холмист |
вверх по реке |
|
3 |
5360 |
9000 |
» |
на другом берегу реки |
|
4 |
5790 |
7000 |
ровный |
в центре города |
|
№12
|
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
13000 |
»
|
на берегу реки |
|
1 |
8610 |
10400 |
» |
в центре города |
|
2 |
6120 |
10400 |
холмист |
вверх по реке |
|
3 |
6640 |
10400 |
ровный |
вниз по реке |
|
4 |
7740 |
13000 |
холмист |
на другом берегу реки |
|
№13
|
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
14000 |
ровный |
на берегу реки |
|
1 |
8330 |
14000 |
холмист |
на другом берегу реки |
|
2 |
9110 |
11000 |
ровный |
в центре города |
|
3 |
7030 |
11000 |
» |
вниз по реке |
|
4 |
6480 |
11000 |
холмист |
вверх по реке |
|
№14
|
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
6400 |
»
|
в центре города |
|
1 |
4090 |
6400 |
ровный |
вниз по реке |
|
2 |
3770 |
6400 |
холмист |
вверх по реке |
|
3 |
4760 |
8000 |
»
|
на другом берегу реки |
|
4 |
5300 |
6400 |
ровный |
в центре города |
|
№15
|
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
5600 |
холмист |
» |
|
1 |
4640 |
5600 |
ровный |
» |
|
2 |
3300 |
5600 |
холмист |
вверх по реке |
|
3 |
3580 |
5600 |
ровный |
вниз по реке |
|
4 |
4170 |
7000 |
холмист |
на другом берегу реки |
|
№16 |
|
|
|
|
|
искомый |
Х |
11600 |
»
|
в центре города |
|
1 |
8630 |
14500 |
» |
на другом берегу реки |
|
2 |
9600 |
11600 |
ровный |
в центре города |
|
3 |
7410 |
11600 |
» |
вниз по реке |
|
4 |
6830 |
11600 |
холмист |
вверх по реке |
Приложение Б
Варианты заданий для определения рыночной стоимости земельного участка методом базового участка
|
Варианты
|
Цена продажи, приведенная во времени, руб.
|
Обзор
|
Интенсивность дорожного движения
|
Размер, га
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
№1 |
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
стандартный
|
умеренная
|
0,25
|
|
1
|
2500,0
|
»
|
низкая
|
0,25
|
|
2
|
3000,0
|
лучший
|
»
|
0,25
|
|
3
|
2000,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,25
|
|
4
|
1600,0
|
»
|
высокая
|
0,25
|
|
5
|
3200,0
|
стандартный
|
умеренная
|
0,50
|
|
№ 2
|
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
»
|
0,2
|
|
1
|
2000,0
|
»
|
низкая
|
0,2
|
|
2
|
2400,0
|
лучший
|
»
|
0,2
|
|
3
|
1600,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,2
|
|
4
|
1280,0
|
»
|
высокая
|
0.2
|
|
5
|
2880.0
|
стандартный
|
»
|
0,5
|
|
№ 3
|
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
умеренная
|
0,15
|
|
1
|
1500,0
|
»
|
низкая
|
0,15
|
|
2
|
1800,0
|
лучший
|
»
|
0,15
|
|
3
|
1200,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,15
|
|
4
|
960,0
|
»
|
высокая
|
0,15
|
|
5
|
3360,0
|
стандартный
|
низкая
|
0,50
|
|
№ 4
|
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
умеренная
|
0,1
|
|
1
|
1000,0
|
»
|
низкая
|
0.1
|
|
2
|
1200,0
|
лучший
|
»
|
0,1
|
|
3
|
800,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,1
|
|
4
|
640,0
|
»
|
высокая
|
0,1
|
|
5
|
1600,0
|
стандартный
|
умеренная
|
0,25
|
Продолжение приложения Б
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
№ 5 |
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
ограниченный |
умеренная
|
0,25
|
|
1
|
2500,0
|
стандартный |
низкая
|
0,25
|
|
2
|
3000,0
|
лучший |
»
|
0,25
|
|
3
|
2000,0
|
ограниченный |
умеренная
|
0,25
|
|
4
|
1600,0
|
» |
высокая
|
0,25
|
|
5
|
3200,0
|
стандартный |
умеренная
|
0,50
|
|
№ 6
|
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
низкая
|
0,25
|
|
1
|
2000,0
|
»
|
»
|
0,25
|
|
2
|
3000,0
|
лучший
|
»
|
0,25
|
|
3
|
2000,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,25
|
|
4
|
1600,0
|
»
|
высокая
|
0.25
|
|
5
|
3200,0
|
стандартный
|
умеренная
|
0,50
|
|
№ 7
|
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
ограниченный стандартный |
»
|
0,2
|
|
1
|
2000,0
|
стандартный
|
низкая
|
0,2 2 |
|
2
|
2400,0
|
лучший
|
»
|
0,2
|
|
3
|
1600,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,2
|
|
4
|
1280,0
|
»
|
высокая
|
0,2
|
|
5
|
2880,0
|
стандартный
|
»
|
0,5
|
|
№ 8
|
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
низкая |
0,15
|
|
1
|
1000,0
|
»
|
» |
0.15
|
|
2
|
1200,0
|
лучший
|
» |
0,15
|
|
3
|
800,0
|
ограниченный
|
умеренная |
0,15
|
|
4
|
640,0
|
»
|
высокая |
0,15
|
|
5
|
1600,0
|
стандартный
|
низкая |
0,50
|
Продолжение приложения Б
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
№ 9 |
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
стандартный
|
умеренная
|
0,1
|
|
1
|
950,0 |
»
|
»
|
0,1
|
|
2
|
1200,0 |
лучший
|
низкая
|
0,1
|
|
3
|
800,0 |
ограниченный
|
умеренная
|
0,1
|
|
4
|
640,0 |
»
|
высокая
|
0,1
|
|
5
|
1600,0 |
стандартный
|
умеренная
|
0,25
|
|
№ 10 |
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
»
|
0,25
|
|
1
|
2500,0
|
»
|
низкая
|
0,25
|
|
2
|
3000,0
|
лучший
|
»
|
0,25
|
|
3
|
2000,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,25
|
|
4
|
1840,0
|
стандартный
|
высокая
|
0,25
|
|
5
|
3200,0
|
»
|
умеренная
|
0,50
|
|
№ 11
|
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
»
|
0,25
|
|
1
|
2500,0
|
»
|
низкая
|
0,25
|
|
2
|
3000,0
|
лучший
|
»
|
0,25
|
|
3
|
2000,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,25
|
|
4
|
1600,0
|
»
|
высокая
|
0,25
|
|
5
|
3200,0
|
стандартный
|
низкая
|
0,50
|
|
№ 12
|
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
»
|
0,25
|
|
1
|
2500,0
|
»
|
»
|
0,25
|
|
2
|
3000,0
|
лучший
|
»
|
0,25
|
|
3
|
2000,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,25
|
|
4
|
1610,0
|
»
|
высокая
|
0,25
|
|
5
|
3200,0
|
стандартный
|
умеренная
|
0,50
|
Окончание приложения Б
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
№ 13 |
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,25
|
|
1
|
2500,0
|
стандартный
|
низкая
|
0,25
|
|
2
|
3000,0
|
лучший
|
»
|
0,25
|
|
3
|
2000,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,25
|
|
4
|
1600,0
|
»
|
высокая
|
0,25
|
|
5
|
3200,0
|
стандартный
|
умеренная
|
0,50
|
|
№ 14 |
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
»
|
0,1
|
|
1
|
1000,0
|
»
|
низкая
|
0,1
|
|
2
|
1200,0
|
лучший
|
»
|
0,1
|
|
3
|
800,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,1
|
|
4
|
640,0
|
»
|
высокая
|
0,1
|
|
5
|
1600.0
|
стандартный
|
умеренная
|
0,25
|
|
№ 15
|
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
»
|
0,15
|
|
1
|
1500,0
|
»
|
низкая
|
0,15
|
|
2
|
1800,0
|
лучший
|
»
|
0,15
|
|
3
|
1200,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,15
|
|
4
|
960,0
|
»
|
высокая
|
0,15
|
|
5
|
3360,0
|
стандартный
|
низкая
|
0,50
|
|
№ 16
|
|
|
|
|
|
Базовый
|
|
»
|
умеренная
|
0,2
|
|
1
|
2000,0
|
»
|
низкая
|
0,2
|
|
2
|
2400,0
|
лучший
|
»
|
0,2
|
|
3
|
1600,0
|
ограниченный
|
умеренная
|
0,2
|
|
4
|
1280,0
|
»
|
высокая
|
0,2
|
|
5
|
2880,0
|
стандартный
|
»
|
0,5
|
Приложение В
Варианты заданий для определения рыночной
стоимости земельного участка методом определения затрат на освоение (разбивка на участки)
|
Наименова-ние показа-теля
|
Значения показателей по вариантам
| |||||||||
|
1 11 |
2 12 |
3 13 |
4 14 |
5 15 |
6 16 |
7 17 |
8 18 |
9 19 |
10 20 | |
|
1. Размер участка, га
|
8
|
5
|
10
|
10
|
6
|
3
|
5
|
8
|
6
|
3
|
|
2. Количе-ство индивиду-альных участков, ед.
|
32
|
20
|
40
|
20
|
24
|
6
|
20
|
32
|
24
|
6
|
|
3. Ставка дискон-тирования, %
|
12
|
11
|
10
|
13
|
12
|
11
|
10
|
13
|
12
|
11
|
|
4. Выручка с одного участка, тыс. руб.
|
650
|
520
|
480
|
740
|
690
|
600
|
510
|
720
|
670
|
550
|
|
5. Текущая стоимость общих издержек, тыс. руб.
|
13780
|
6860
|
12670
|
9770
|
16560
|
2380
|
6730
|
15200
|
10610
|
2180
|
Примечание: для всех вариантов продажа одного дома в месяц по графику
продаж.
Приложение Г
Варианты заданий для определения рыночной стоимости земельного участка методом техники остатка
|
Наименование показателя
|
Значения показателей по вариантам
| |||||||||
|
1 11 |
2 12 |
3 13 |
4 14 |
5 15 |
6 16 |
7 17 |
8 18 |
9 19 |
10 20 | |
|
1. Чистый доход, тыс. руб.
|
72 |
80 |
65 |
75 |
85 |
60 |
55 |
58 |
62 |
70 |
|
2. Ставка дохода на инвестиции, %
|
10 |
12 |
15 |
10 |
8 |
11 |
6 |
10 |
12 |
8 |
|
3.Продолжи- тельность экономической жизни сооружения, лет
|
50 |
45 |
30 |
25 |
20 |
35 |
25 |
30 |
45 |
20 |
|
4. Стоимость сооружения, тыс. руб.
|
500 |
450 |
250 |
400 |
350 |
420 |
300 |
360 |
480 |
270 |
Примечание: для всех вариантов продажа одного дома в месяц по графику продаж.