- •Оценка земли
- •1. Необходимость оценки земли
- •2. Особенности земли как объекта оценки. Понятие «целевое назначение земель»
- •3. Классификация земель, угодий. Группы земель населенных пунктов
- •4. Виды стоимости при индивидуальной оценке земельных участков
- •5. Нормативная цена земли
- •6. Основные принципы оценки земли
- •7. Факторы, влияющие на стоимость земли
- •7.1. Экономические факторы
- •7.2. Социальные факторы
- •7.3. Юридические, административные и политические факторы
- •7.4. Анализ местоположения
- •8. Анализ рынка при оценке земли
- •8.1. Стратификация
- •8.2. Единицы сравнения
- •8.3. Анализ данных по землевладению
- •9. Методы оценки земли
- •9.1. Метод единицы сравнения
- •9.2. Метод базового участка
- •9.3. Сравнение методов
- •9.4. Метод распределения
- •9.5. Метод выделения
- •9.6. Метод разбивки на участки
- •9.7. Техника остатка для оценки земли
- •9.8. Капитализация земельной ренты
- •9.9. Поправки на отличительные характеристики участков
- •9.9.1. Механизм внесения поправок на отличительные характеристики
- •9.9.2. Типы поправок на отличительные характеристики
- •10. Определение ликвидационной стоимости земельных участков
- •11. Определение залоговой стоимости земельных участков
- •4. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке:
- •12. Организация системы оценки земли
- •13. Аренда земельных участков
- •Поскольку
- •14. Оценка права аренды земельных участков
- •15. Оценка права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками
- •16. Изменение стоимости земельных участков при реализации концессионных соглашений
- •Глоссарий
- •Список литературы
- •Содержание
Глоссарий
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях (применительно к каждому виду объектов оценки и различным случаям требования к аналогу конкретизируются).
Безрисковая ставка - ставка дисконтирования, равная доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.
Внешний износ - уменьшение стоимости объекта оценки, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов.
Возмещение капитала (основных фондов) - процесс аккумуляции денежных средств для возврата первоначальных инвестиций.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа).
Земельная рента - чистый доход от земельного участка, остающийся после покрытия всех издержек, необходимых для получения этого дохода.
Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все пространство, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и другими.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованных оценщиком результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке, и методов оценки.
Капитализация доходов - процесс исчисления стоимости объекта оценки по приносимому им доходу.
Коэффициент капитализации доходов от земли - отношение чистого годового дохода от земли к ее стоимости.
Коэффициент капитализации доходов от улучшений - ставка дохода, обеспечивающая отдачу на капитал и возмещение капитала.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости.
Накопленный износ - общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим, функциональным и внешним износом.
Отчет об оценке - письменный документ, подписанный субъектом оценочной деятельности (оценщиком), который содержит точное описание объекта оценки, реквизиты оценщика, последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговую величину, а также иные материалы, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Оценка - деятельность профессионального оценщика, направленная на установление стоимости объекта оценки.
Резервы на замещение - ежегодные расходы на периодическую замену элементов объекта с коротким сроком службы.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Срок экономической жизни улучшений - период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность.
Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал, инвестиции) -процентная ставка, используемая для приведения будущих сумм к их текущей стоимости.
Стоимость восстановления объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах на воспроизводство объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на замещение объекта оценки.
Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, а также объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в границах земельного участка, необходимые для функционирования зданий, строений, сооружений. К улучшениям земельного участка также относятся мелиоративные и иные сооружения, направленные на повышение качества сельскохозяйственных, лесных и иных угодий.
Управленческие расходы - расходы по управлению объектом оценки (подбор арендаторов и заключение договоров, надзор за своевременной уплатой арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта оценки, выработка общей стратегии по использованию объекта оценки и т.п.).
Физический износ - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами эксплуатационной пригодности.
Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемых к данному типу сооружений.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости - валовой доход за вычетом эксплуатационных, управленческих расходов и резерва на замещение (элементов объекта с коротким сроком службы) до начисления амортизации и выплат расходов по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости (при их наличии).