9.8. Капитализация земельной ренты

Капитализация земельной ренты – способ прямого использования доходного метода для оценки стоимости земли. Он выражается зависимостью:

.

Однако в Российской Федерации пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. У нас арендуются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов, когда величина арендной платы регламентируется нормативной ценой земли, не адекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли.

Метод капитализации земельной ренты удобен, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. В случае сдачи сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы, этот метод является самым удачным. Если договор аренды заключен недавно или если он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, сумму чистой арендной платы можно непосредствен­но капитализировать в номинальную стоимость земельной собственности.

Таблица 15

Прогнозируемая цена продажи участков (160 х 620 000), руб.	99 200 000
Затраты на освоение, руб.	-43 400 000
Общие накладные расходы (25% от 3 200 000), руб.	-24 800 000
Чистый доход без учета затрат по владению и прибыли, руб.	31 000 000
Затраты по владению и прибыль (40% от 31 000 000), руб.	-12 400 000
Номинальная стоимость неосвоенной земли, руб.	18 600 000

Допустим, например, что участок земли в деловой части города был недавно сдан в аренду на вышеупомянутых условиях за 186 000 руб. в год сроком на 10 лет. Если принять ставку капитализации равной 12%, номинальная сто­имость упомянутого участка земли составит:

186 000/0,12 = 1550 тыс. руб.

Конечно, ставку капитализации необходимо определить из анализа рынка. Договоры аренды, которые устарели и больше не отражают текущего состоя­ния рынка, следует исключить. Кроме того, как и при использовании методов «извлечения» и переноса, рассчитанные таким образом стоимости земельных участков нельзя использовать непосредственно, а только в качестве ориенти­ров при установлении стоимости единицы сравнения или базового участка для анализируемых страт.

9.9. Поправки на отличительные характеристики участков

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базо­вого участка есть возможность определить стоимости отдельных земельных участков, внося необходимые поправки на их отличительные характеристи­ки. К числу таких характеристик относятся размер, форма и топографические особенности.

9.9.1. Механизм внесения поправок на отличительные характеристики

Порядок внесения поправок может быть разным: во-первых, поправки можно вносить прибавлением или вычитанием соответствующей суммы в денежном выражении; во-вторых, они могут вноситься путем прибавления или вычитания отклонений в процентном выражении, и, наконец, в-третьих, внесение поправок можно осуществить перемноже­нием соответствующих коэффициентов. Для иллюстрации различия двух последних приемов предположим, что при определении стоимости объекта оценки необходимо внести две поправки – положительную +10% (+0,10) на размер участка и отрицательную -15% (-0,15) на ограниченные возможности подъезда. Стоимость базового участка составляет 775 000 руб.

Если эти поправки суммировать, абсолютная поправка к стоимости оцениваемого участка будет - 0,05:

0,10 + (- 0,15)= - 0,05.

Она вводится путем умножения стоимости базового участка на коэффициент 0,95 (1 - 0,05). Тогда расчетная величина стоимости объекта оценки составит:

775 000 х 0,95 =736 250 руб.

Когда поправки перемножаются, поправка на размер выглядит как 1,10 (1 + 0,10), а поправка на затрудненность подъезда – 0,85 (1 - 0,15). Тогда абсолютная поправка будет:

1,10 х 0,85 =0,935,

а расчетная стоимость оцениваемого участка составит:

775 000 x 0,935 = 724 625 руб.

Вообще, два метода внесения процентных поправок приводят к похожим результатам. Выбор той или иной методики – вопрос индивидуальных предпочтений, но он может зависеть от способа построения и калибровки модели.