Доходный метод определения стоимости объекта недвижимости

Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Расчеты потенциального валового дохода представлены в таблице 2. При ее составлении для оценки рыночной арендной платы целесообразно провести анализ арендных ставок на аналогичные объекты, имеющие одинаковое месторасположение, опубликованные в официальных изданиях.

На основе таблицы может быть рассчитан реконструированный годовой отчет о доходах, представленный в табл. 3:

Таблица 3 - Реконструированный годовой отчет

Наименование	Объект оценки
Общая площадь помещений, м3	63,6
Среднерыночная арендная ставка в месяц, руб./м2	329,0
Потенциальный валовой доход, руб.	251413,0
Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %	0.90
Действительный валовой доход, руб	226272,0
Операционные расходы, руб.	0,0
Чистый операционный доход (NOI), руб.	226272,0

РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Коэффициент капитализации (R₀) рассчитан методом рыночной экстракции. Данные по расчету коэффициента приведены в таблице 4. Величины стоимости продаж объектов определены, исходя из информации, размещенной в газетах «Из рук в руки», «Пермские квартиры и офисы», базе «Профи» за 1-2 кв. 2008 года.

Величина чистого операционного дохода определялась из данных о стоимости аренды квадратного метра площади для аналогичных объектов (жилых помещений), величине операционных расходов и коэффициента недогрузки и неплатежей.

Таблица 2 – Определение величины арендной ставки

дата	Количество комнат	улица	дом	Этаж/этажей	Общая площадь, м2	Тип дома	примечания	Цена аренды, тыс.р.	Цена аренды, м2, р.	Источник
20/07/08	3	Василия Каменского	3а	4/10	65	УП	мебель	30,0	461,0	Профи
21/07/08	3	Пр.Парковый	4	4/9	67		-	25,0	373,0	Профи
23/07/08	3	Пр. Парковый	6	5/9	55		-	18,0	327,0	Профи
24/07/08	3	Пр.Парковый	3а	1/9	64	СП	меб., быт. техника	18,0	281,3	Профи
27/07/08	3	Подлесная	33	4/16	56	УП	новостр., пустая	17,0	303,6	Профи
29/07/08	3	Подлесная	25	11/14	65		пустая	15,0	230,8	Профи
1/08/08	3	Подлесная	1	11/14	82	ИП	кухня	20,0	243,9	Профи
18/08/08	3	Мильчакова	5	-	55	ИП	меб.евро	20,0	363,6	Профи
19/08/08	3	Мильчакова	16	1/9	56	ИП	-	30,0	535,7	Профи
23/08/08	3	Попова	21	11/14	60	ИП	-	20,0	333,3	Профи
29/08/08	3	Мильчакова	11	3/7	107	ИП	-	20,0	186,9	Профи
Среднее значение, м2, р.									329

Таблица 4 – Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции

№	Тип помещения	Местоположение	Стоимость (V)	Чистый операционный доход (NOI)	Коэффициент капитализации (R0)
1	2-комн. кв.		3270000	194400	0,0594
2			3600000	226800	0,0630
3
Среднее значение коэффициента капитализации (R0)					0,0513

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка.

Стоимость собственности на базе общего коэффициента капитализации определяется по формуле:

NOI

V= R₀

где NOI - чистый операционный доход,

R₀- общий коэффициент капитализации,

V - стоимость.

Таблица 4.3.3 Расчет рыночной стоимости доходным подходом

Наименование	Объект оценки
Чистый операционный доход NOI, руб	226 272
общий коэффициент капитализации R0	0,0513
Стоимость объекта оценки V, руб	4409418

Стоимость объекта оценки с учетом НДС, полученная доходным подходом на дату оценки составляет с округлением:4409418,0 (четыре миллиона четыреста девять тысяч четыреста восемнадцать) рублей.