6. Расчет прибыли предпринимателя:

ПП = (ПИ + КИ) * Н_пп (5)

где Н_пп - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по результатам анализа рынка)

7.Определение полной восстановительной стоимости нового строительства (пример):

ПВС=31,2*162,18*1,06*1,212*1,622*46,751*1,1=542 244 рублей,

где:

31,2 (руб.) — восстановительная стоимость 1м³ подобного помещения в базовых ценах 1969г. (сб. №28, таб. 35);

162,18 (м ) — объем объекта оценки;

1,06 - климатический коэффициент.

Примененные индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальные коэффициенты к ним:

1,212 - индекс перехода к базовым ценам 1984 г. (постановление Госстроя от 11.05.1983г. № 94);

1,622 - индекс перехода к базовым ценам 1991 г. (Приложение к письму Госстроя СССР от 06.09.90г. №14-Д);

46,751 - текущий индекс на строительную продукцию жилищно-гражданского строительства (письмо 06-06/15 от 16.01.2008 года Областной межведомственной комиссии по ценообразованию в строительстве Пермского филиала ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое»);

1,1 - коэффициент; учитывающий прибыль предпринимателя (по данным инвестиционных компаний о доходности ЗПИФ недвижимости, по данным сайтов www.vitus.ru, www.ermak.ru).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ОБЩЕГО НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Общий накопленный износ включает в себя физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ - потеря стоимости объекта недвижимости из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания вследствие воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Расчет физического износа

Метод экономического возраста определяет величину накопленного износа по формуле:

И_накопл. = (ЭВ/ОЭЖ) х СС (6)

где И_накопл - накопленный износ;

ЭВ - эффективный возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения, может быть меньше или больше, чем его реальный возраст;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь — период времени, в течение которого улучшения в недвижимость дают вклад в стоимость собственности, в любой момент времени экономическая жизнь собственности не может превышать ее физическую жизнь;

СС - стоимость строительства (полная восстановительная стоимость)

Пример:

И_накопл = (16/100) х 542 244 = 86 759,04 руб. (0,16%)

Расчет функционального износа

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой

планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Для рассматриваемого объекта функциональный износ составляет 0 %.

Расчет внешнего износа

Внешний износ — снижение стоимости здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.

Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин таких, как рыночная ситуация, накладываемые сервитуты на определенное использование объектов недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и т.п.

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Применяя теоретические положения на объект оценки и способ использования, можно прийти к выводу, что внешний износ равен 0%, т.к. оцениваемый объект расположен в жилом микрорайоне и отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости.

Полученные значения износа позволяют рассчитать стоимость замещения недвижимого имущества в текущих ценах.

Расчет общего накопительного износа (ОНИ) осуществляется по формуле:

ОНИ = 1 - (1-Физ.Из)*(1 - Фун.Из.)*(1 - Вн.Из.)

Пример: ОНИ = 1 - (1-0,16)*(1-0)*(1 - О) = 1-0,84=0,16

Таким образом, общий накопленный износ составляет 16 %.

Исходя из чего, стоимость замещения составляет 542 244 * (1-0,16)= 455 484,96 руб.

В итоге стоимость объекта оценки по затратному подходу на дату оценки без

учета НДС округленно составляет: