29 Обмен жилыми помещениями.

Обмен требует письменного согласия наймодателя и письменного согласия всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе и отсутствующих). Обмен может производиться только из жилищного фонда, предназначенного для предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний,

Обмен жилых помещений осуществляется на основании заключенного между нанимателями договора в простой письменной форме. Договор обмена не требует уплаты каких-либо дополнительных сумм и компенсаций. Такой обмен может быть признан судом недействительным.

Договор не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оригинал договора предоставляется наймодателю (если у нанимателей, заключивших договор, разные наймодатели - то каждому наймодателю), который должен в течение десяти рабочих дней дать в письменной форме согласие или отказ на обмен жилых помещений.

На основании договора обмена и письменного согласия каждого наймодателя договоры социального найма подлежат расторжению по прежнему месту жительства и одновременному заключению на новом месте жительства в течение десяти рабочих дней.

27 Договор социального найма жилых помещений. Стороны в договоре. Понятие члена семьи нанимателя. Предмет договора найма социального жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Договор социального найма является видом договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ. Основными отличиями договора социального найма

от договора комм.найма являются:

а) предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда;

б) бессрочный характер договора.

Сторонами договора социального найма являются, с одной стороны, наймодатель - собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления.

Члены семьи нанимателя не являются сторонами такого договора, но они являются участниками правоотношения жилищного найма.

К членам семьи нанимателя, по общему правилу, относятся его дети, супруг и родители, если они проживают совместно с нанимателем (ст. 69 Кодекса). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и иные граждане также могут быть признаны членами семьи нанимателя

. Правила вселения в занимаемое нанимателем жилое помещение других лиц в качестве членов семьи нанимателя установлены в ст. 70 Кодекса. Для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан - также согласие наймодателя. При этом на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни членов семьи нанимателя, ни наймодателя.

Кодексом впервые установлено, что все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма (см. ст. 69). Это требование должно выполняться и при заключении договора, и впоследствии. Поэтому если в период действия договора социального найма в жилое помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя, то в такой договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием нового члена семьи.

Предмет договора социального найма жилого помещения

Жилым признается только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнату.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма заключается в простой письменной форме. Договоры социального найма, заключенные ранее 1 марта 2005 года, переоформлению не подлежат.