1.Организационно-правовые основы управления недвижимостью в регионе.

Базовое определение недвижимости содержится в ГК РФ, ст. 130.

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (здания, сооружения, леса и многолетние насаждения), то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Объект недвижимости как элемент управления – юридически обособленная часть недвижимости, имеющая в своем основании конкретный земельный участок. Любой объект недвижимости может состоять из 3 частей:

1. земельный участок

2. усовершенствования земли (все то, что меняет стоимость земельного участка и его технические характеристики)

«Улучшение земли». Ухудшение может быть в том случае, когда существующее улучшение мешает целевому использованию данного участка.

3. принадлежности недвижимого имущества – это движимые по своему характеру вещи, прикрепленные к недвижимости и являющиеся ее неотъемлемой частью.

Классификация недвижимости

1. жилой фонд (то есть помещения, предназначенные для постоянного проживания)

2. нежилой фонд (помещения производственного назначения, культурно-бытового, коммунального назначения, объекты торговли, здравоохранения, образования и объекты специального назначения)

3. объекты внешнего благоустройства (дороги, тротуары, скверы, сады, парки, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения)

Это все земли общего пользования; государственная собственность; налоговых поступлений с этих земель нет; аренда их может быть только краткосрочной.

4. инженерные сооружения различного рода (водоканализационные, энергетические, сооружения связи, морские, речные суда, самолеты, метрополитен)

5. инженерные сети (трубопроводы, линии передач)

Права на недвижимость

Вещное право дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолютным правам.

1. вещные (приобретается с вещью и теряется с ее продажей)

а) собственность

б) хозяйственное ведение (дает право распоряжаться недвижимостью и, прежде всего, передавать ее в аренду, но только с согласия собственника)

в) оперативное управление (возможности распоряжаться не дает)

2. обязательственные (право, которое возникло в силу договора по обязательствам сторон)

а) аренда

б) безвозмездное пользование

Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке.

В зависимости от объема власти существуют различные виды вещественных прав:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);.

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

сервитут (статьи 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296);

иные вещные права, которые могут быть введены указами Президента Российской Федерации.

Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без посредничества других лиц.

Объект вещного права - вещь в материальном значении этого слова. Все иные вещные права, за исключением права собственности, являются правами на чужие вещи.

Регистрация недвижимости производится в соответствии с законом «О регистрации недвижимости и сделок с ней».

Сделки с недвижимостью

Сделка – возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки бывают:

• возмездные и безвозмездные (дарение)

• срочные (аренда) и бессрочные (продажа)

• односторонние (принятие наследства)

• двусторонние (купля-продажа)

• многосторонние (аренда со множественностью сторон на стороне арендатора)

Законы по недвижимости

Закон «Об оценочной деятельности» 1998 г.

Закон «Об ипотеке» 1998 г.

Закон «О приватизации недвижимого имущества».

Принципы управления недвижимостью

1. Пообъектный учет (все сделки возможны по месту фактического нахождения).

2. Обеспечение гарантий прав по использованию недвижимости: система государственного учета, система государственной регистрации.

3. Оценка недвижимости (обязательная).

4. Страхование недвижимости (нет системы страхования по земле).

5. Обязательное внедрение новых форм управления недвижимостью.

6. Единое информационное поле земли (цель – превратить единый земельный кадастр в кадастры недвижимости).

1. Отчуждение и приобретение недвижимых вещей - в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам.

2. Различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ).

3. Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

4. Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

5. Споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГК РФ)

Два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

4 категории недвижимого имущества.

- недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

- недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

- недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

2.Территориально-отраслевой кластер – группа территориально локализованных предприятий определенной отрасли, которые, конкурируя друг с другом, вносят вклад в развитие экономики страны, увеличение конкурентоспособности отрасли и занимают ведущие позиции в определенном сегменте рынка (например, Силиконовая долина).

Майкл Портер: известен как популяризатор понятия экономического кластера, показал, что конкурентоспособность компании, во многом, определяется конкурентоспособностью её экономического окружения, которая, в свою очередь, зависит от базовых условий (общего ресурса) и конкуренции внутри кластера. По мнению М.Портера, чем сильнее развита конкуренция на внутреннем рынке страны и выше требования покупателей, тем больше вероятность успеха компаний из этой страны на международных рынках (и наоборот, ослабление конкуренции на национальном рынке приводит, как правило, к утрате конкурентных преимуществ).

Деятельность по поддержке кластеров называется кластерной политикой и обычно включает в себя:

• ликвидацию барьеров для инноваций

• инвестиции в человеческий капитал и физическую инфраструктуру

• поддержку географической концентрации связанных фирм

Обычно кластерная политика рассматривается как альтернатива препятствующих конкуренции мер традиционной промышленной политики, в рамках которой осуществляется поддержка конкретных предприятий или отраслей.

Критики кластерной политики указывают на то, что:

• концентрация производства на данной территории в рамках кластера уменьшает устойчивость региональной экономики, снижая ее диверсифицированность

• преобладание на данной территории занятых в кластере понижает инновационность, так как она во многом является следствием соприкосновения людей, обладающих существенно отличающимися знаниями и опытом

• противоположный подход порождает самовоспроизводяющееся групповое мышление, воспроизводство старых идей, стереотипов и подходов

стимулирование кластерообразования является такой же субсидией, как и традиционные меры промышленной политики

Основные направления кластерной политики:

• софинансирование аналитических исследований

• создание в кластерах центров по обмену знаниями

• содействие выходу предприятий кластера на внешние рынки

• изменение программ профессиональной подготовки кадров

• коммерциализация результатов исследовательской деятельности (защита интеллектуальной собственности, проведение торгов и т.д.)

• повышение требований к качеству товаров и услуг при осуществлении государственных закупок

Методические рекомендации по реализации кластерной политики в субъектах Российской Федерации

Территориальные кластеры (далее – кластеры) – объединение предприятий, поставщиков оборудования, комплектующих, специализированных производственных и сервисных услуг, научно-исследовательских и образовательных организаций, связанных отношениями территориальной близости и функциональной зависимости в сфере производства и реализации товаров и услуг.

Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. № 1662-р, предусматривается создание сети территориально-производственных кластеров, реализующих конкурентный потенциал территорий, формирование ряда инновационных высокотехнологичных кластеров в европейской и азиатской части России.

По ряду приоритетных направлений кластерной политики работы еще не начаты:

• не созданы механизмы методической, информационно-консультационной и образовательной поддержки развития кластеров

• отсутствует необходимая координация деятельности федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, объединений предпринимателей по реализации кластерной политики

• ограничен набор инструментов финансовой поддержки кластерных проектов из бюджетных источников.

С учетом отраслевой специфики выделяются следующие типы кластеров:

1. Дискретные кластеры включают предприятия, производящие продукты (и связанные услуги), состоящие из дискретных компонентов, включая предприятия автомобилестроения, авиационной промышленности, судостроения, двигателестроения, иных отраслей машиностроительного комплекса, а также организации строительной отрасли и производства строительных материалов.

2. Процессные кластеры образуются предприятиями, относящимися к так называемым процессным отраслям, таким как химическая, целлюлозно-бумажная, металлургическая отрасль, а также сельское хозяйство, пищевая промышленность и другие.

3. Инновационные и «творческие» кластеры развиваются в так называемых «новых секторах», таких как информационные технологии, биотехнологии, новые материалы, а также в секторах услуг, связанных с осуществлением творческой деятельности (например, кинематографии).

4. Туристические кластеры формируются на базе туристических активов в регионе и состоят из предприятий различных секторов, связанных с обслуживанием туристов, например, туристических операторов, гостиниц, сектора общественного питания, производителей сувенирной продукции, транспортных предприятий и других.

5. Транспортно-логистические кластеры включают в себя комплекс инфраструктуры и компаний, специализирующихся на хранении, сопровождении и доставке грузов и пассажиров. Кластер может включать также организации, обслуживающие объекты портовой инфраструктуры, компании специализирующиеся на морских, речных, наземных, воздушных перевозках, логистические комплексы и другие.

Создание кластеров в России:

• Самара-Тольятти – автомобильный кластер

• Жуковский, Московская область – авиационный кластер

• «Титановая долина», Свердловская область – производство авиационных материалов

В СССР преобладал подход ТПК, что в условиях отсутствия конкуренции являлось аналогом кластеров. Теория ТПК также опиралась на представлениях Колосовского об энерго-производственных циклах.

Билет 3