11. Об’єкти та оцінка реальних інвестицій

Основним об’єктом реального інвестування є основні засоби або матеріальні активи, які підприємство утримує з метою використання їх у процесі виробництва або постачання товарів, надання послуг, здавання в оренду іншим особам або для здійснення адміністративних і соціально-культурних функцій, очікуваний строк корисного використання яких більше одного року.

На другому місці знаходяться оборотні кошти — грошові кошти та їх еквіваленти, не обмежені у використанні, а також інші активи, призначені для реалізації чи споживання впродовж операційного періоду чи циклу 12 місяців з дати балансу.

Оцінка майна та майнових прав — процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та 4-х Національних стандартів:

НС№1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»

НС№2 «Оцінка нерухомого майна»

НС№3 «Оцінка цілісних майнових комплексів»

НС№4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності»

Оцінка вартості майна для інвестора проводиться у випадках:

- створення, реорганізація, банкрутство або ліквідація підприємства;

- визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, а також в разі виходу учасника або засновника зі складу такого товариства;

- приватизація та інше відчуження;

- передача майна під заставу, в оренду, обмін;

- переоцінка основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

- страхування, оподаткування майна, визначення державного мита;

- визначення збитків або розміру відшкодування.

Етапи процесу оцінки вартості майна:

1. Визначення мети і завдань оцінки

2. Попередній огляд майна та укладання угоди про оцінку

3. Збір та аналіз інформації

4. Аналіз кон'юнктури ринку

5. Вибір методів оцінки та їх застосування для оцінки об’єкта, що аналізується

6. Розрахунок оціночної вартості об’єкта на основі трьох підходів

7. Підготовка звіту про оцінку об’єкта та його рецензування.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

— витратний — передбачає визначення поточної вартості витрат на а) відтворення або б) заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу.

— дохідний — базується на порівнянні майбутніх доходів інвестора з його поточними витратами з урахуванням факторів часу та ризику. Використовує 2 методи: метод прямої капіталізації (при достатній кількості даних та при стабільному доході, н-д, оренда) та метод непрямої капіталізації або дисконтування майбутніх доходів (при вкладеннях у майно, що приносить нерівні потоки доходів та витрат, можуть не приносити дохід у перші роки).

— порівняльний (ринковий) — ґрунтується на принципі заміщення, тобто не вкладатиме свій капітал в об’єкт, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта, який має такі самі властивості. Використовує методи ринку капіталу (фінансовий аналіз компанії, що оцінюється зі зіставленими компаніями), угод (аналіз цін купівлі-продажу контрольних пакетів акцій компаній-аналогів або аналіз цін придбання підприємства загалом), галузевих коефіцієнтів (на основі аналізу практики продажів бізнесу виводиться певна залежність між ціною продажу та будь-яким показником; для оцінки малих компаній).

Серед основних об’єктів інвестування, яким інвестори надають перевагу останнім часом, є нерухоме майно, насамперед, елітне, офісні приміщення, розташовані у центральних районах; рухоме майно — авто, інноваційне обладнання, товари в обороті.