6.Экономические характеристики объекта недвижимости.

• Всем объектам недвижимости присущи следующие экономические характеристики:

• материальность. Например, международные стандарты оценки, давая определение недвижимости, подчеркивают, что это материальная о осязаемая вещь в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней;

• стационарность;

• физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слои, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающая среда, коммунальные услуги, различные неудобства), совокупность которых определяет полезность объекта недвижимости;

• полезность (основа стоимости недвижимости). Недвижимость удовлетворяет насущные материальные потребности человека, позволяя осуществлять присущие ему общественные функции: труд, быт и отдых;

• пригодность для использования в качестве экономического блага (наличие и число различных видов износа);

• ограниченность предложения (что способствует созданию значительной стоимости недвижимости);

• долговечность (у недвижимости период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров);

• разнородность, уникальность и неповторимость; ликвидность (эта характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению с акциями и облигациями недвижимость низколиквидная).

7.Виды стоимости объекта недвижимости.

В настоящее время существует четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, отчуждаемость объектов.

Спрос – количество данного товара или услуг, нах-ся на рынке платежеспособных покупателей. На рынке жилья очень большой потенциальный спрос.

Полезность – способность имущества удовлетворять потребности человека.

Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.

Полезность жилья – это комфортность проживания.

Для инвестора, работающего на рынке недвижимого имущества, самую большую полезность будет иметь земельный участок без ограничений для застроек.

Дефицитность – это ограниченность предложения. Если предложение на определенный товар растет, то цена на данный товар падает, а при уменьшении предложения она начинает расти.

Возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи имущественных прав, которые позволяют недвижимости переходить от продавца к покупателю, т. е. стать товаром.

Раньше земля не считалась товаром, поэтому в России была единая государственная собственность.

Стоимость – это не характеристика, которая присуща недвижимости: стоимость находится в прямой зависимости от желания людей, наличия покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Если оценка недвижимости проводится в целях получения ссуды под залог недвижимой собственности, то оценщику необходимо получить очень точную информацию о вероятной цене продажи данной собственности, которая в свою очередь должна покрыть убытки кредитора, если заемщиком не будет возвращен долг.Если оценка объектов проводится для реконструкции, то выбирается инвестиционная стоимость, которая рассчитывается для одного (конкретного) инвестора.Самый распространенный вид стоимости – это рыночная стоимость. Она показывает взаимодействие между покупателями, продавцами и инвесторами на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость недвижимости определяется при наличии следующих условий равновесной сделки:

1) рынок конкурентный и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия покупателей и продавцов;

2) покупатель и продавец свободны, они действуют только в целях увеличения дохода или более полного удовлетворения потребностей;

3) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;

4) оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом.

Цена – это денежная сумма, которая предлагается или уплачивается за объект оценки. Рыночная стоимость недвижимости – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект недвижимости. Рыночная стоимость объективна и не зависит от желания участников рынка недвижимости.