25.Операции с недвижимостью

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направ-

ленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обя-

занностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права

пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих

условий:

• законность содержания;

• правоспособность и дееспособность физических и юридических

лиц, совершающих сделку;

• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

• соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного пра-

ва является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и

сделок с ним.

Купля-продажаПри этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект не-

движимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот

объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта

недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

МенаВ этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность дру-

гой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на

объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении

обеими передачи недвижимого имущества.

ДарениеВ сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать

одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имуществен-

ных обязанностей.

РентаВ этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимо-

сти передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою оче-

редь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать по-

лучателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его со-

держание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная – выплачивается бессрочно;

• пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;

• пожизненное содержание с иждивением.

АрендаПри аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору

объект недвижимости за арендную плату во временноевладение и пользование.

Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой пре-

кращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма

договора аренды и его регистрация обязательны.

Операции с жилыми помещениями

В жилищной сфере к недвижимости относится недвижимое имущество с установленными правами владения, распоряжения и пользования в границах имущества которые включают: земельные участки и построенные на них жилые дома которые имеют нежилые и жилые помещения хозяйственные постройки, зеленые насаждения; жилые дома жилые помещения в этих домах и иных строениях квартиры, все они пригодны для постоянного или временного проживания; сооружения с элементами инженерной инфраструктуры жилищной сферы. В жилищной сфере недвижимость может находиться в частной, государственной, муниципальной, коллективной и иной собственности

Мотивом для совершения сделок с жилыми помещениями служит приобретение права собственности или права пользования данными помещениями.

К операциям с жилыми помещениями относятся:

1) приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность гражданам России на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

2) купля-продажа жилых помещений – очень распространенный вид сделки в сфере недвижимого имущества. При купле-продаже жилого помещения составляется договор, который заключается исключительно в письменной форме методом составления одного документа. Договор подписывается обеими сторонами

3) аукционы-продажи. Организации строительного комплекса РФ имеют право проводить аукционы продажи квартир, которые были построены за счет средств данного предприятия и за счет банковского кредита

4) жилищные сертификаты – это ценные бумаги или обязательства, которые номинированы в единицах общей площади жилья и имеют индексируемую номинальную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте, размещены они среди юридических лиц или граждан и дают право их собственникам потребовать от эмитента их погашения методом обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений или строительства, которое финансировалось за счет средств, которые были получены от обращения этих ценных бумаг или обязательств;

5) аренда – право пользоваться чужой недвижи-мо-стью на определенных условиях;

6) ипотека;

7) жилищный найм – соглашение, по которому собственник государственного или иного жилища предоставляет в пользование гражданину благоустроенное жилое помещение (квартира), а наниматель обязуется использовать его для проживания и оплачивать проживание;

8) обмен. Наниматель может обменять занимаемое жилое помещение на другое;

9) мена. Каждая сторона по договору мены обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое;

10) дарение – это безвозмездная передача любого имущества в собственность иному лицу;

11) наследование. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другому лицу или лицам, согласно составленному завещанию или в соответствии с законом;

12) участие в долевом строительстве – в настоящее время является очень распространенным способом приобретения жилья.