16.Внешний (экономический) износ объекта недвижимости

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате;

• метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

• метод парных продаж;

• метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

• необходимость перепланировки;

• расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

17.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использ. объекта недв. - это использ. объекта, обеспечивающее его макс. стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недв., за редким исключением, имеют альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как админ-е, пром., складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использ. соотв. определенные ожидаемые выгоды. Заключение о наилучшем использ. отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возм-х, физически осущ., финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая правомочность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о землепользовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодат.

Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования объекта, поэтому при анализе этого критерия были рассмотрены нормы на землепользование, санитарно-эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта недвижимости.

Характер текущего и предпол. использ. объекта оценки не противоречит законодат., ограничивающему действия собственника, и положениям о зонировании.

В исторической зоне данное помещение не находится.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Потенциал и свобода в выборе вариантов развития данного объекта оценки следующий - использование по прямому предназначению как жилое строение.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.

Физическая возможность означает соотв. варианта использ. физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся- местоположение, размеры, геометр.. форма и пространств. ориентация земельного участка и сооруж.;• рельеф поверхности;• характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта; наличие или отсутствие растит-ти, водоемов, затопляемых зон, скальных пород.)

Все вышеперечисленные ограничения были тщательно проанализированы. Анализ финансово возможных способов использования данного объекта показывает, что оптимальным вариантом является использование в качестве жилого помещения.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Основываясь на этом анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность проектов использования, следует считать, что наилучшее и наиболее эффективное использование объекта - текущее использование в качестве жилого помещения.

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ

1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка – это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.Факторы, определяющие оптимальное использование земли:1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;6) законодат. или юридическая допустимость связана с соответ-ем варианта использ. земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.