2 284 000 (Два миллиона двести восемьдесят четыре тысячи) рублей. Использованные методические указания, стандарты и литература

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»;

2. Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года.

3. Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" от 09.12.91г. № 2003-1

4. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. «Ценообразование в строительстве». Серия «Краткий курс». Издательство «Питер», г.С-Петербург, 2000г

5. Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, -М., РЭА, 1996.

6. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., ФиС, 1996.

7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 1998 г.

8. Кузин Н.Я., Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений, учебное пособие, М., 1998г.

9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости, учебник, СПб, 1997г.

Приложения раздел 10 «определение ликвидационной стоимости объекта оценки»

Ликвидационная стоимость объекта оценки – это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции, обязательный для отчуждения составляет 2 месяца (срок процедуры продажи арестованного имущества службой судебных приставов).

На определение ликвидационной стоимости влияют два фактора - обязательность реализовать данное имущество в определенный срок и ликвидность данного имущества, накладывающие ограничение на сроки экспозиции.

На основании анализа цен предложений объектов недвижимости риэлторскими компаниями г. Перми и Пермского края, установлено, что коэффициент ликвидности зависит от срока экспозиции и функционального использования объекта.

С точки зрения спроса рынок жилой недвижимости в 2010 году восстановился до нормального для Перми уровня, как на квартиры эконом-, так и бизнес-класса.  Продавались хорошо и дешевые квартиры, и дорогие, не только по новостройкам, но и на рынке вторичной недвижимости. Срок экспонирования на вторичном рынке снизился с полугода до трех-четырех месяцев. Новостройки, которые были далеки до стадии завершения строительства,  продавались несколько сложнее. Основной объем продаж шел через передачу подрядчикам, которые в свою очередь продавали квартиры через риэлторов с небольшим дисконтом от цены застройщика.

На текущий момент спрос на достаточно высоком уровне держится на малоформатные квартиры (1-но и 2-х комнатные «хрущевки» в хорошем состоянии не далее районов средней удаленности от центра, либо на 1-но комнатные квартиры в сдающихся новостройках). На квартиры большего формата (3-х комнатные) спрос зафиксирован небольшой, на 4-х комнатные квартиры он практически отсутствует.

Источник: http://www.pro-roo.ru/index.php/news/permnews/416---------2010-2011---i---

На величину ликвидационной стоимости влияют два фактора - обязательность реализовать данное имущество в определенный срок и ликвидность данного имущества, накладывающие ограничение на сроки экспозиции. При определении ликвидационной стоимости нами использована модель, предлагаемая Козырем Ю.В.²

Ликвидационная стоимость объекта определена по формуле:

ЛС= РС × β_ВП = РС ×

где: ЛС - ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;

РС - его рыночная стоимость;

β_ВП - коэффициент, учитывающий воздействие фактора вынужденной продажи;

γ - требуемая норма доходности;

t_э - типичный срок экспозиции объекта;

t - заданное (установленное) время продажи объекта;

Т - период времени, к которому привязана ставка доходности.

Таблица 37

№ п/п	Параметр расчета	Значение параметра	Комментарий
1	γ	15,83 %	Требуемая норма доходности
2	tэ	6 мес.	Средний срок экспозиции аналогичных оцениваемому
3	t	2 мес.	Необходимость ускоренной продажи потребует сокращения срока типичной экспозиции
4	Т	6 мес.	Срок действительности отчета об оценке объектов

Расчет требуемой нормы доходности вложения в объекты недвижимости

Определение ставки нормы доходности, величину которой отражает ставка капитализации объектов недвижимости, произведено методом кумулятивного построения.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причём этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (для расчета коэффициента капитализации для земельных участков не учитывается).

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

R = Rf+Ri+R2+ ...+Rn где:

Rf - безрисковая ставка дохода (%);

Ri - Rn- принятые процентные значения факторов риска для данного бизнеса, премии за риск.

Составные элементы ставки капитализации методом куммулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода +

Премия за риск вложения в недвижимость +

Премия за низкую ликвидность недвижимости +

Премия за инвестиционный менеджмент

Норма возврата капитала представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая будучи в эксплуатации обесценится в течение инвестиционного периода. Норма возврата представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспечения окупаемости капиталовложений в течение периода инвестирования.

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данные объекты. В нашем случае требуется определить ожидаемый доход, эквивалентный капитализированным доходам. Как правило, в качестве доходности безрисковых вложений используют доходность государственных ценных бумаг с аналогичным исследуемому объекту горизонтом инвестирования.

Таким образом, безрисковая ставка принимается на уровне эффективной доходности ОФЗ к погашению, а именно 7,52 %.

Источник: http://www.gosman.ru/?news=18143

Премия за риск вложения в недвижимость, принимается на основании анализа Российского фондового рынка и рынка недвижимости. Средний показатель премии за различные виды рисков составил 4,08 %.

Таблица 38

№ п/п	Наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Секторный риск—риск того, что соотношение спроса и предложения может повлиять на арендную плату				Х
2	Риск износа - дополнительные ремонтные работы, связанные с эксплуатацией объекта аренды					Х
3	Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации		Х
4	Риск инфляции, в т.ч. от замораживания ставок аренды							Х
5	Законодательный риск, в т.ч. дефекты перепрофилирования				Х
6	Планировочный риск - изменение политики планирования		X
7	Криминогенный фактор, связанный с районом и городом					Х
8	Юридический риск (риск предъявления исков)			Х
9	Увеличение числа конкурирующих объектов				Х
10	Ухудшение общеэкономической ситуации						Х
11	Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается потенциальный арендатор)				Х
12	Риск неадекватного управления объектом			Х
13	Количество наблюдений - 12	0	2	2	4	2	1	1	0	0	0
14	Взвешенный итог(№ графы * количество наблюдений)	0	4	6	16	10	6	7	0	0	0
15	Сумма взвешенных итогов (итог по строке 14)	49
16	Количество рисков	12
17	Средневзвешенное значение риска	4,08

Премия за инвестиционный менеджмент различна по разным объектам и связана с особенностями оцениваемого актива. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по оборудованию он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения о модернизации и дальнейшей эксплуатации либо реализации актива и т.п. Единственным альтернативным вариантом корректного обоснования премии за инвестиционный менеджмент представляется расчёт этой премии на основе рыночных данных о размерах вознаграждений компаний, специализирующихся на доверительном управлении инвестициями на российском рынке. В результате обработки статистики был получен диапазон вознаграждения от 1 % до 2 %.

Таблица 39

Фонд	Управляющая компания	Вознаграждение управляющей компании, %*
ЗПИФ "Балтика"	000 "УК "Лидер"" "	1,80
ЗПИФ "Строительный комплекс"	000 "УК КапиталЪ ПИФ"	1,18
ЗПИФ "СКМ Капитал"	000 "УК КапиталЪ ПИФ"	2,00
ЗПИФ "Финансовый партнёр"	000 "УК КапиталЪ ПИФ"	1,18
ЗПИФ "ОСК"	000 "УК "Альфа-Капитал""	1,00
Медиана	1,18
Среднее арифметическое	1,43

*По статистическим данным 000 «Пермский торговый дом недвижимости», т. 210-37-77

Принимаем величину риска как среднюю между медианным значением и средним арифметическим (1,18+1,43)/2 = 1,30.

Премия за неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Надбавка за низкую ликвидность характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Расчет премии за неликвидность производится по формуле:

, где

Re - безрисковая годовая ставка, %;

L - средний период экспозиции аналогичных объектов.

Таким образом, премия за неликвидность составит:

Таблица 40

№ п/п	Наименование значения	Значение, %
1	Безрисковая ставка (ГКО-ОФЗ)	7,52
2	Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости	4,08
3	Премия за низкую ликвидность	3,76
4	Премия за инвестиционный менеджмент	1,30
	Норма доходности	16,66

Подставляя значения параметров в формулу, получаем:

β_ВП = = 0,90

Дополнительно учитываются расходы по обращению взыскания и по реализации:

Таблица 41

Наименование показателя	Обозначение	Ед.изм.	Значение
βВП			0,95
Расходы по обращению взыскания	ССП	%	15
Расходы по реализации		%
			0,77

Источник: http://www.absolutbank.ru/press/publications/index.shtml?year=03&id=438

ЛС= РС × β_ВП = 7 574 028 × 0,77 = 5 832 002

Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.09.2011 г. с учетом округления составляет 5 800 000 (Пять миллионов восемьсот тысяч) рублей.

1 Федеральный стандарт оценки №2 п.9

2 Стоимость компании: оценка и управленческие решения. Козырь Ю.В. Изд. АЛЬФА-press. М.2004 г.