- •Тема 1. Земельное право. Общие положения.
- •Принцип единства судьбы земли и недвижимости
- •Тема 2. Земельные участки. Кадастровый учет.
- •Ранее учтенные земельные участки.
- •Тема 3. Способы и порядок образования земельных участков.
- •Искусственные земельные участки
- •Уточнение местоположения границ.
- •Снятие с кадастрового учета.
- •Первичное формирование
- •Единое землепользование- многоконтурный земельный участок.
- •Тема 4. Правовой режим земельных участков.
- •Документы территориального планирования
- •Тема 5. Виды прав на землю (титулы)
- •Тема 6. Собственность.
- •Тема 7. Постоянное бессрочное пользование.
- •Тема 8. Фактическое землепользование
- •Тема 9. Наследование.
- •Тема 10. Аренда.
- •Тема 11. Сервитуты.
- •Публичный сервитут.
- •Тема 12. Безвозмездное срочное пользование
- •Тема 13. Возникновение прав на земельные участки.
- •Объекты по ГсК
- •Предоставление под строительство.
- •Тема 14. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством. Ст. 34.
- •Тема 15. Оформление прав на землю собственниками недвижимости. Ст. 36.
- •Права, на которых можно оформить земельный участок.
- •Выкупная цена.
- •Основания отказа.
- •Размер земельного участка.
- •Оформление прав на землю собственниками помещений.
- •Права на землю собственников помещений в многоквартирном доме
- •Тема 16. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Ст. 35 зк рф.
- •У продавца зу на ПбП.
- •Тема 17. Договор купли-продажи зу (ст. 37 зк рф)
- •Инвестиционные контракты
- •Тема 18. Ипотека. Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости при ипотеке. Залог здания
- •Залог земельного участка.
- •1 Вопрос. Доля на зу.
- •2 Вопрос. Право аренды на зу.
- •Тема 19. Прекращение прав на землю. Основания прекращения права собственности
- •Основания прекращения ограниченных прав.
- •Тема 19. Перевод зу из одной категории в другую.
- •Тема 20. Платность землепользования
- •Земельный налог.
- •Тема 21. Земли сельскохозяйственного назначения.
Инвестиционные контракты
Теперь по постановлению № 54. Все инвестиционные контракты ВАС умудрился вписать в 3 конструкции:
ДКП будущей вещи,
договор подряда
договор простого товарищества.
Инвестор и Застройщик. Стандартная схема: инвестор даёт деньги, а Застройщик проводит КУ, получает разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию… Жаркова долго рассказывает про то, какие теперь проблемы возникают после принятия постановления № 54 в налогообложении средств передаваемых от инвестора к застройщику. Все потеют и ничего не понимают, потому, что Жаркова очень быстро говорит и рисует херову тучу стрелочек на доске.
Постановление № 54 позволяет сделать вывод о том, что объект недвижимости возникает в момент регистрации прав на него, а не в момент приобретения им прочной связи с землёй. Это еще раз подтверждает, что недвижимость-это юридическая, а не фактическая категория.
Тема 18. Ипотека. Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости при ипотеке. Залог здания
ГК в п. 3 ст. 340 ГК: ипотека здания позволяется только с одновременной ипотекой ЗУ или права аренды. Это подтверждено постановлением ВС и ВАС 6 / 8. То есть принцип единства судьбы земли недвижимости в данном случае закреплен ещё в ГК.
Про залог прав аренды.
Ст. 5 ЗФ об ипотеке: по договору об ипотеке может быть заложено только такое недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано. К залогу права аренды применяются правила об ипотеке имущества. Следовательно, заложить право аренды можно только, если договор аренды зарегистрирован. Но ведь у нас есть краткосрочные ДА и ДА, заключённые на неопределённый срок. Логично было бы указать, что не всегда право аренды следует судьбе недвижимости.
Информационное письмо ВАС № 61 2001 года: обязательному залогу подлежит только ЗУ. Договор не будет признан недействительным даже, если собственник здания не заложил право аренды, которое у него есть на участок.
Информационное письмо ВАС № 90 от 28 января 2005 года: если залогодатель имеет землю на праве аренды, то обязателен залог такого права. Это условие не всегда выполнимо, например, когда ДА не подлежит регистрации, но тем не менее.
Информационное письмо ВАС № 90 от 28 января 2005 года: если ЗУ под зданием находится на ПбП, то право постоянного бессрочного пользования залогу не подлежит, но если в процессе нахождения здания в залоге ЗУ залогодателем будет выкуплен ЗУ, то при обращении взыскания судом на здание, его реализация осуществляется вместе с ЗУ под зданием, что следует из принципа единства судьбы земли и недвижимости, «а дальше полный бред»…
! При этом, поскольку ЗУ не являлся предметом ипотеки, залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований из денежной суммы, вырученной от продажи ЗУ. Это логично, так как в ипотеку лицо залогодатель брал недвижимость без ЗУ- от её реализации он и должен получать возмещение.
ВАС не рассмотрел ситуацию, когда залогодатель может взять ЗУ, бывший у него на ПБП, в аренду. ФАС МО сказал, что к такому договору аренды может быть заключено дополнительное соглашение о передаче в залог права аренды, а если залогодатель отказывается заключить дополнительное соглашение, то его можно к этому понудить. Как его можно понудить, Жаркова не понимает.