- •Тема 1. Земельное право. Общие положения.
- •Принцип единства судьбы земли и недвижимости
- •Тема 2. Земельные участки. Кадастровый учет.
- •Ранее учтенные земельные участки.
- •Тема 3. Способы и порядок образования земельных участков.
- •Искусственные земельные участки
- •Уточнение местоположения границ.
- •Снятие с кадастрового учета.
- •Первичное формирование
- •Единое землепользование- многоконтурный земельный участок.
- •Тема 4. Правовой режим земельных участков.
- •Документы территориального планирования
- •Тема 5. Виды прав на землю (титулы)
- •Тема 6. Собственность.
- •Тема 7. Постоянное бессрочное пользование.
- •Тема 8. Фактическое землепользование
- •Тема 9. Наследование.
- •Тема 10. Аренда.
- •Тема 11. Сервитуты.
- •Публичный сервитут.
- •Тема 12. Безвозмездное срочное пользование
- •Тема 13. Возникновение прав на земельные участки.
- •Объекты по ГсК
- •Предоставление под строительство.
- •Тема 14. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством. Ст. 34.
- •Тема 15. Оформление прав на землю собственниками недвижимости. Ст. 36.
- •Права, на которых можно оформить земельный участок.
- •Выкупная цена.
- •Основания отказа.
- •Размер земельного участка.
- •Оформление прав на землю собственниками помещений.
- •Права на землю собственников помещений в многоквартирном доме
- •Тема 16. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Ст. 35 зк рф.
- •У продавца зу на ПбП.
- •Тема 17. Договор купли-продажи зу (ст. 37 зк рф)
- •Инвестиционные контракты
- •Тема 18. Ипотека. Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости при ипотеке. Залог здания
- •Залог земельного участка.
- •1 Вопрос. Доля на зу.
- •2 Вопрос. Право аренды на зу.
- •Тема 19. Прекращение прав на землю. Основания прекращения права собственности
- •Основания прекращения ограниченных прав.
- •Тема 19. Перевод зу из одной категории в другую.
- •Тема 20. Платность землепользования
- •Земельный налог.
- •Тема 21. Земли сельскохозяйственного назначения.
У продавца зу на ПбП.
До июля 2007 года в законе о введении в действие ЗК присутствовало следующее положение: при продаже здания на участке на ПбП покупатель переоформляет это право на право аренды или приобретает ЗУ в собственность по своему выбору.
До 2010 года опираясь на это положение ситуация выглядела так: у покупателя здания возникает фактическое землепользование, которое он должен оформить путём заключения одного из договоров. Но тогда возникало 2 вопроса: каким образом у продавца прекращается ПбП на ЗУ и что покупатель здания будет платить за период фактического землепользования. Доктрина исходит из того, что продавец должен отказаться от ПбП, но с практической точки зрения это очень не удобно. Поэтому суды исходят из того, что отказ от ПбП не нужен, а оно прекращается в силу закона в момент регистрации перехода права собственности на здание.
Пока действовал закон о плате за землю, фактические землепользователи платили за землю земельный налог. Но глава 30 ЗК с 2005 года даёт исчерпывающий перечень налогоплательщиков- там фактических землепользователей нет. Одни суд считали, что покупатель всё равно должен платить налог, но большинство сходилось на том, что покупатель здания должен вносить платёж в размере арендной платы. Единственно правильным решением этого вопроса являлось бы предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения.
Постановление Пленума ВАС № 54 23 июля 2009 г: фактические землепользователи не платят земельный налог, и более того, даже те кто имеет правоустанавливающие документы на землю, но не сформировал ЗУ- не платят налог на землю.
В постановлении пленума ВАС № 11 2005 года он указал следующее: если продавцу ЗУ принадлежал на ПбП, то после перехода к покупателю ПбП на ЗУ в связи с приобретением здания, он может оформить своё право на ЗУ, путём заключения договора аренды или выкупа ЗУ. В дальнейшем ВАС указывал, что это положение можно трактовать двумя способами: а) традиционно- как возникновение права фактического землепользования у нового собственника здания б) ПбП переходит к новому собственнику здания в силу закона и переоформлять его не надо.
В итоге в результате длительного обсуждения- Постановление Президиума ВАС от 23 марта 2010 г.: ПбП к покупателю здания переходит в силу закона, но если покупатель здания не является лицом, указанном в п.1 ст. 20 ЗК, то до 1 января 2012 года они должны переоформить ПБП в аренду или собственность.
Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости к наследованию здания и ЗУ.
На практике встречается две ситуации:
а) когда имеется два завещания, при этом ЗУ завещается одному, а здание завещается другому. Это довольно редкая ситуация. В литературе высказывается такая тз: такое завещание- юридическая фикция и выполнить его невозможно.
б) есть завещание только в отношении здания, а ЗУ не упоминается.
Если ЗУ переходит одному лицу, а здание другому (например здание по завещанию, а ЗУ по закону), возникают вопросы: на сколько действительно такое завещание? Вправе ли нотариус удостоверить 2 таких завещания?
С т.з. ЗК это прямо противоречит закону, но в ч. 5 ст. 1 ЗК сказано «если иное не предусмотрено ФЗ». Дак вот иным ФЗ является ГК РФ, где сказано, что воля наследодателя ограничена быть не может. Этого и придерживается судебная практика.
После того, как ЗУ и здание перейдут различным наследникам, суд может определить порядок пользования ЗУ.