Тема 10. Аренда.

ЗК исходит из того, что аренда является вещным правом, но ВАС так не считает.

Регулируется ст. 22 ЗК и ГК.

Стороны: В качестве арендодателя может выступать только собственник ЗУ (это прямо указано в ст. 22 ЗК), но законодатель не учёл, что часто арендодателем выступает уполномоченное собственником лицо (а ещё законодатель не учел Павлова, который сказал бы, что аренда по 606 статье, это консенсуальный договор и поэтому можно сдать в аренду то, чего у тебя вообще нет).

Предмет: В ст. 22 нигде не сказано, что в аренду может быть предоставлен только прошедший кадастровый учёт земельный участок. Поэтому, довольно долго, требования ст. 607 ГК об определении предмета аренды трактовались так, что определить ЗУ можно не только по его кадастровому номеру, но и по адресу, площади и тд. КУГИ заключал много таких договоров, но в последствии они стали признаваться незаключёнными и это правильно. Между тем, с учетом последних позиций ВАС- вопрос остается спорным.

Госрегистрация. Общие положения (Информационные письма № 59 и № 66). Пролонгированные краткосрочные договоры (до 1 года), сами краткосрочные договоры и договоры на неопределённый срок не подлежат госрегистрации.

В свете новой редакции ФЗ о кадастре, такой договор, если он заключён в отношении ЗУ, собственность на который не разграничена может просуществовать максимум 2 года, если он не зарегистрирован. Это связано с правилом о том, что кадастровый учет прекращается по истечении 2 лет с момента постановки, если права не будут зарегистрированы (но ведь при первичном формировании срок в 2 года не применяется).

Плата. Судебная практика:

До 2004 года судебная практика исходила из того, что если ДА подписан, но не зарегистрирован, то такой «арендатор», всё равно обязан платить арендную плату. К таким «арендаторам» применима неустойка за прострочку платежа, носящая договорный характер. Такой подход противоречит ГК, но соответствует принципу платности землепользования.

После 2004 года суды пошли по пути, что если ДА не зарегистрирован, то он не заключён и обязанности по внесению арендной платы не существует. В данном случае собственник ЗУ должен предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения, которое рассчитывается по базовым ставкам арендной платы и в данном случае неустойка (пени за прострочку) к землепользователю не применяются.

Если по незаключённому договору аренды были выплачены определённые платежи в качестве арендной платы, то возврату они не подлежат (если они не уплачены излишне- позиция ВАС в Информационном Письме № 49).

ВОПРОС из коммерческой практики: если ДА не зарегистрирован, а платежи вносились, то уплаченные средства будут учитываться как расходы арендатора или это нельзя указывать как расходы? ФАС СЗО считает, что это расходы и они уменьшают налогооблагаемую базу.

Полномочия по распоряжению арендными правами.

ГК предусматривает согласительный порядок распоряжения арендными правами (ст. 615- передача прав и обязанностей по договору аренды допускается с согласия арендодателя). ЗК устанавливает уведомительный порядок распоряжения арендными правами в случае передачи прав на ЗУ, находящийся в публичной собственности (ст. 22).

Если ЗУ в публичной собственности сдаётся в аренду на срок до 5 лет, то в самом договоре может быть предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на распоряжение арендными правами (диспозитивное исключение из общего правила). Если договор аренды ЗУ в публичной собственности заключается на срок более 5 лет, то в договоре аренды согласительный порядок предусмотрен быть не может (прямо указано в ЗК в п. 9 ст. 22).

ОТВЕТ: Постановление Пленума ВАС № 11 24 марта 2005 года. Так как нормы ГК носят бланкетный характер, то ЗК может предусматривать особенности. Коллизия решается в пользу ЗК. ВАС сказал, что уведомление должно быть направлено арендодателю в разумный срок после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление в разумный срок не направлено, то арендодатель может требовать возникших в связи с этим убытков. Так же ВАС указал, если ДА на срок более 5 лет был заключён до введения в действие ЗК, то в этом договоре стороны могли предусмотреть согласительный порядок распоряжения арендными правами, а если после, то стороны не вправе этого делать.

По залогу. В соответствии с п. 1 прим. ст. 62 ФЗ об ипотеке, залог арендных прав допускается только с согласия арендодателя. Противоречие с ЗК. ВС разъяснил, что при залоге арендных прав нужно руководствоваться нормами закона об ипотеке, то есть он имеет преимущество как специальный. С 1 января 2007 года норма ст. 62 ФЗ была дополнена и было указано, что при аренде ЗУ в публичной собственности на срок более 5 лет залог арендных прав допускается без согласия собственника при условии его уведомления. Закон об Ипотеке приведен в соответствие с ЗК.

ЗУ под строительство как правило предоставляется по ДА на инвестиционных условиях (ФЗ СПб 284/243: инвестиционный договор аренды- смешанный договор, и на основании этого делают вывод о возможности отступления от правил ГК). Договоры аренды на инвестиционных условиях заключаются только при условии согласительного порядка распоряжения арендными правами (это предусмотрено инвестиционным законодательством). Типовые формы содержат порядок получения согласия.

Последние изменения ст. 3 с 1 апреля 2012 года:

"22. Заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

• неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

• отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.".