5. Договор аренды.

Договор аренды это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

Целью договора является правовое обеспечение временного пользования в хозяйственной деятельности одним лицом имуществом другого лица

Предмет - индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Имущество, определенное родовыми признаками не может быть предметом договора. Не являются предметом договора и деньги.

Сторонами договора являются: арендодатель; арендатор.

Арендодателем выступает: физическое лицо, юридическое лицо, государство и административно-территориальная единица, являющиеся собственником имущества или уполномоченное лицо.

Арендатор - физическое лицо, юридическое лицо, совместные предприятия, международные организации, иностранные государства.

Характеристика: договор консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Форма договора может быть как письменная, так и устная. Договор заключенный на срок более года или если одной из сторон является юридическое лицо (независимо от срока) оформляется в письменной форме. Аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Договор аренды представляет собой соглашение, по которому собственник имущества или титульный владелец имущества в пределах прав обязуется предоставить во временное владение и пользование, либо пользование принадлежащее ему имущество, а арендатор обязуется принять это имущество, использовать его в соответствии с хозяйственным назначением и условиями договора, нести расходы по его содержанию, возвратить имущество и уплатить арендную плату.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендаторов арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендная плата изменяется по соглашению сторон.

Сроки аренды определяются договором. При этом аренда недвижимости носит долговременный характер. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона может в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца.

Стоимость имущества определяется специальной инвентаризационной комиссией с участием арендатора и арендодателя, исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.

Договор аренды зданий или сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение или пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

К договору аренды зданий или сооружений применяются общие правила договора аренды, но с некоторыми особенностями.

Договор консенсуальный, двусторонний и возмездный. Заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Договор, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации.

Особенностью является то, что одновременно с передачей права владения и пользования объектом передается право на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходимо для использования. Если же земля не принадлежит собственнику здания или сооружения, то необходимо разрешение собственника земли.

Передача производится по передаточному или иному документу о передаче.

Аренда предприятия по договору в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудования и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия. Лицензированные права арендодателя, если неустановлено иное, передаче не подлежат.

Кредиторы должны быть предупреждены о передачи предприятия в аренду.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа и подлежит обязательной гос. регистрации. Передача осуществляется по передаточному акту.

Договора финансовой аренды (договор лизинга)

Финансовая аренда (лизинг) это соглашение по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Характеристика: договор консенсуальный, многосторонний, возмездный.

Форма письменная. Инвентаризационная ведомость приобретаемого и передаваемого в лизинг имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Субъектами лизинга являются:

1. лизингодатель–банки, имеющие право осуществлять лизинговую деятельность, лизинговые компании, существующие при банках;

2. лизингополучатель – любое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством;

3. продавец лизингового имущества – любой субъект хозяйствования.

Предметом лизинга может быть любое непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Не могут быть объектами лизинговой деятельности товары, средства в обороте предназначенные для переработки, а также имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд, земельные участки, другие природные объекты.

Стоимость устанавливается по соглашению сторон при заключении договора, исходя из суммы инвестиционных расходов арендодателя, связанных с исполнением договора и сумма его вознаграждения.

Срок договора определяется соглашением сторон, но, как правило, на продолжительный период и исчисляется с момента фактической передачи лизингодателем лизингополучателю объекта лизинга.

Лизинг может быть:

1) в зависимости от состава сторон

-внутренним, когда все субъекты лизинга являются резидентами Республики Беларусь;

- международный, когда хотя бы одна из сторон являются нерезидентами в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

2) в зависимости от условий возмещения лизингодателю лизингополучателем затрат и перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю лизинг подразделяется на:

- финансовый, при котором лизинговые платежи в течение договора лизинга, заключенного на срок не менее одного года, возмещают лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере не менее 75 процентов его первоначальной (восстановительной) стоимости независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом объекта лизинга лизингополучателем, его возвратом или продлением договора лизинга на других условиях. Договор финансового лизинга, условия которого не выполнены и объект в результате возвращен лизингодателю, считается досрочно прекращенным;

- оперативный, при котором лизинговый платеж в течение договора лизинга возмещает лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере менее 75 процентов его первоначальной (восстановительной) стоимости. По истечении договора лизинга лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, в результате чего он может передаваться в лизинг многократно.

3) сублизинг – это лизинг, при котором лизингополучатель с разрешения лизингодателя по договору передает иным лицам в последующее пользование и владение объект лизинга, оставаясь ответственным перед лизингодателем по обязательствам, предусмотренным договором.