7.8. Договор аренды зданий и сооружений

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица.

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Правила определения цены, предусмотренные п.З ст. 434 ГК, к договору не применяются. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружений), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.

При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения, без согласия арендодателя.

7.9. Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Договор аренды предприятия - консенсуальный, взаимный, возмездный.

Существенные условия - предмет и цена. Предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.

В соответствии с ГК передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Размер арендной платы определяется сторонами и в обязательном порядке фиксируется в договоре.

Срок аренды предприятия не является существенным условием договора. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца.

Договор составляется в простой письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации.

Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

На арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в т.ч. осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды предприятия. Если этот порядок не определен, применяются следующие правила. Арендатор вправе:

а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия);

б) сдавать материальные ценности и предприятие в целом в субаренду;

в) передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам, если это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия;

г) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.