4. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

На стоимость недвижимости влияют факторы окружающей среды. Недвижимость и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценки выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на стоимость имущества. Их можно классифицировать по различным критериям.

По форме проявления их подразделяют: на физические:

природные (земля, климат, ресурсы, топография, почва);

и созданные человеком (здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.);

социальные тенденции изменения численности населения, его возрастного состава (омоложение или старение), стиля и уровня жизни, численности семьи, уровня образования, уровня преступности, взаимосвязей с окружающим миром, здоровья и др.;

экономические: кредитная политика и доступность кредитных ресурсов;

тенденции изменения уровня дохода, занятости, цены; процентной ставки, ставки арендной платы;

рост или сокращение затрат на строительство;

политические, (административные): зонирование, строительные нормы и правила, действия управленческих структур, налоговая политика, защита окружающей среды.

По признаку происхождения (природы) или характеру влияния все факторы, влияющие на стоимость земли, можно объединить в две группы:

субъективные - связанные с типичными предпочтениями, интересами, особыми обстоятельствами, взаимной зависимостью сторон, взглядами, возможностями и т. п.;

объективные - экономические условия (макроэкономические, микроэкономические), физические характеристики земельного участка, функциональное назначение, ближайшее окружение, экологическая обстановка и др.

По территориально-структурным особенностям факторы, воздействующие на стоимость земельных участков, могут быть отнесены, по крайней мере, к трем уровням влияния:

глобальный и народно-хозяйственный общее состояние и стадия цикла мировой экономики;

политическая;

социальная и экономическая обстановка в стране;

участие в международных организациях. Эти и подобные им факторы опосредованно влияют на земельный рынок;

региональный экономические и социальные факторы: темпы развития региона, уровень занятости и доходы населения, ставки банковских процентов, затраты на освоение земель, налоги, предложение земельных участков на продажу, природно-климатические условия, цены на топливно-смазочные материалы (ТМС) и сельскохозяйственную технику и др.

локальный уровень факторы, связанные с самим объектом оценки (земельным участком) и его ближайшим окружением. Для этого определяют качество местоположения объекта оценки, которое формируется совокупностью многих условий и, в частности, соответствием физических параметров участка рыночным предпочтениям, принятым в районе размерам и форме землевладения, а также близостью к экономической среде.

5. Технология оценки стоимости предприятия

Оценка бизнеса предприятия (оценка стоимости бизнеса) — это определение стоимости компании (предприятия) как имущественного комплекса, способного приносит прибыль его владельцу. При проведении оценочной экспертизы определяется стоимость всех активов компании:

недвижимого имущества

машин и оборудования

складских запасов

финансовых вложений

нематериальных активов

Бизнес — это инвестиционный товар. Все вложения осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Именно поэтому оценщик для определения стоимости бизнеса проводит анализ в течение длительного периода и отдельно оценивает:

эффективность работы компании

прошлые, настоящие и будущие доходы

перспективы развития

конкурентная среда на данном рынке

Только после этого проводится сравнение оцениваемой компании с предприятиями-аналогами. Такой комплексный подход позволяет рассчитать реальную стоимость бизнеса.

Оценка стоимости предприятия или компании — это определение той стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой предприятия как товара. Так как бизнес является системной деятельностью, то продаваться может целиком или по частям. Кроме продажи владелец предприятия имеет право его заложить, застраховать или завещать.