На независимой основе вносятся поправки, относящиеся к характеристикам объекта. К ним относятся:

• Местоположение (транспортная доступность, ландшафт, инфраструктура района, экология и т.п.).

• Физические характеристики объекта, определяющие его полезность: физические параметры, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания (износ), благоустройство, размер и форма земельного участка и др.

• Экономические характеристики - это характеристики, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: эксплуатационные расходы, качество управления, условия и сроки аренды, возможность продления договора аренды, состав арендаторов, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода и др.

• Отклонения от целевого использования. Например, наличие на первом этаже жилого дома закусочной, магазина и т.п., вносящих дискомфорт для проживающих в нем, приводит к снижению стоимости этого объекта.

• Наличие движимого имущества (например, гостиничная мебель, торговое оборудование). Стоимость движимого имущества, не входящего в состав недвижимости, должна быть оценена и отражена в отчете, т.к. для некоторых видов недвижимости она представляет существенный стоимостной компонент.

Если при корректировке используются стоимостные и процентные поправки, то все процентные поправки переводятся в стоимостное выражение.

Метод соответствия цены и дохода

Метод основан на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором. В данном методе используются экономические единицы сравнения: потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход.

1). Метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам. Применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить потенциальный или действительный валовой доход.

Этапы оценки объекта методом валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта (потенциальный или действительный).

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемого объекта, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине валового дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор как отношение цены продажи к валовому доходу.

5. Определяется итоговый валовой рентный мультипликатор как среднеарифметическое значение по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость объекта оценки как произведение итогового валового рентного мультипликатора и валового рентного дохода объекта оценки.

2). Метод общего коэффициента капитализации.

Общий коэффициент капитализации определяется как отношение чистого операционного дохода по аналогичному объекту и его цены продажи. Расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществляется путем деления чистого операционного дохода объекта оценки на общий коэффициент капитализации.