Экономические основы недвижимости

Понятие цены и стоимости при оценке недвижимости. Виды стоимостей объекта недвижимости. Принципы оценки недвижимости.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены.

Стоимость – деньги или денежный эквивалент, на которые недвижимость может быть обменена.

Цена – денежные средства, фактически уплачиваемые за собственность. Цена может отличаться от стоимости по каким-либо причинам. Кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект, выставленный на продажу.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – меновая и потребительская. В связи с этим виды стоимости можно разделить на две основные группы:

1. Стоимость обмена характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары; носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке. К стоимости обмена относятся:

1.1. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

• принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

1.2. Ликвидационная – чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже. Это денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение.

1.3. Страховая – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта недвижимости.

1.4. Залоговая – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог.

1.5. Арендная – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

2. Стоимость использования обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования; носит субъективный характер и отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями:

2.1. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта в перспективном инвестиционном проекте.

2.2. Балансовая – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

2.3. Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) устанавливается на основе нормативных документов.

Кроме того, выделяют следующие виды стоимости недвижимости:

• Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта, аналогичная понятию затрат) выражается издержками на строительство точной копии оцениваемого объекта.

• Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога (с эквивалентной полезностью, но, например, в новом архитектурном стиле, с использованием современных строительных материалов и т.п.).

• Первоначальная стоимость – фактические затраты на приобретение или создание объекта недвижимости на момент начала его использования.

• Остаточная стоимость – стоимость объекта с учетом износа.