26. Сравнительный (рыночный) Подход к оценке недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход основан на сравнении недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом с учетом различий между ними. Применяется при условии развитого рынка продаж.

К преимуществам этого подхода можно отнести следующие: при развитом рынке дает наилучшие результаты оценки; наиболее простой, предлагает методы корректировки, обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки подхода: необходимость активного рынка; не всегда имеются сравнительные данные; основан на прошлых событиях и не принимает во внимание будущие ожидания.

Сравнительный подход представлен двумя методами:

1. Метод сравнительного анализа продаж предполагает последовательное внесение корректировок в цены отобранных сопоставимых объектов.

2. Метод соответствия цены и дохода основан на анализе степени зависимости цены сопоставимого объекта от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект. Представлен двумя модификациями - методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации.

Метод сравнительного анализа продаж

Алгоритм метода

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

2. Анализ сходства и различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, имеющему сходные объекты и субъекты. Сходные объекты по: назначению использования, качеству, передаваемым правам, возрасту и величине, местонахождению, условиям финансирования и совершения сделки, физическим и экономическим характеристикам и т.п. Сходные субъекты по: платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

3. Проверка информации о сделках. Данные должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Учитывать сделку можно, если она осуществлена на типичных для данного сегмента условиях:

• Срок экспозиции (окупаемости) – время, которое объект находится на рынке. Отличается для разных сегментов и зависит во многом от качества и местоположения объекта. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, то это свидетельствует о заниженной цене, и наоборот, если период больше, то цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

• Независимость субъектов сделки, т.е. покупатель и продавец не должны находиться в родственных отношениях, являться представителями холдинга или материнской и дочерней компанией.

• Стороны не находились в затруднительных обстоятельствах.

• Стороны обладали типичной рыночной информацией.

• Сделка осуществлена с объектом, не отягощенным залогом или иными обязательствами.

4. Корректировка стоимости сопоставимых объектов, т.е. внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Правило корректировки: поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая цена продажи должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.

Методы внесения поправок

Методы корректировки делятся на две группы:

• Количественные: анализ парных продаж, статистический анализ (корреляционно-регрессионный анализ).

• Качественные: относительный сравнительный анализ (экспертный метод), метод общей группировки, персональные интервью.

Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны за исключением одного различия, которое необходимо оценить, чтобы внести поправку.

Основу экспертного метода составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемы объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Метод общей группировки используется на активном рынке, где можно найти достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен. Если разброс цен невелик, например, около 1%, то можно с уверенностью заключить, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Корректировки могут производиться в двух основных формах:

• В денежном выражении – это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого из сопоставимых объектов.

• В процентах. Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Существуют два вида учета процентных поправок:

• Кумулятивная, когда каждая корректируемая характеристика учитывается в зависимости от других отличительных характеристик. Каждая процентная поправка прибавляется или вычитается из 100% и переводится в коэффициент. При расчете общей корректировки отдельные поправки перемножаются.

Скорректированная стоимость сопоставимого объекта:

СН_ск^к = Ц_п * П_к (1)

где Ц_п – цена продажи сопоставимого объекта; П_к – общая поправка, определенная на кумулятивной основе.

• Независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой. При расчете общей поправки отдельные поправки суммируются с учетом знака.

Скорректированная стоимость сопоставимого объекта:

СН_ск^н = СН_ск^к ± П_н (2)

где П_н – общая поправка, определенная на независимой основе.

В зависимости от того, какой метод внесения корректировок будет применен, получится различный результат. В связи с этим возникает вопрос, какие поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие на независимой. Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом.

На кумулятивной основе следует вносить поправки, отражающие условия сделки. К этим поправкам относятся:

• Передаваемые права собственности. Поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых при сделке. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и др.) объективно снижает стоимость объекта.

• Условия финансирования (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, использование ипотечного кредита и др.).

• Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя (мотивировки продавца и покупателя, финансовые, корпоративные и родственные связи, возможные скидки, рассрочка платежа).

• Рыночные условия – корректировка на дату продажи (изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки).