3. Принципы, связанные с рыночной средой:

• Принцип зависимости – на стоимость объекта недвижимости оказывают влияние различные факторы внешней среды.

• Принцип соответствия – объект недвижимости, не соответствующий в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

• Принцип спроса и предложения – цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

• Принцип изменения – изменениям подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта.

4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости заключается в формировании различных вариантов использования объекта недвижимости и выборе такого варианта, который обеспечит максимальную стоимость данного объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как использование недвижимости, которое: является законодательно разрешенным; физически осуществимо; финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала; обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

23. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1. Политические факторы образуются ограничениями, налагаемые на процессы функционирования рынка недвижимости внутренней и внешней политикой:

• Социально-экономическая направленность деятельности федерального правительства и региональных властей.

• Проведение предвыборных компаний и референдумов.

• Возможность военных действий (в зоне межнациональных и религиозных конфликтов).

• Действия правительства и местных органов власти в области экономики, разработка нормативно-законодательных актов, касающихся сегментов рынка недвижимости.

• Политика местных органов власти по функциональному зонированию территории.

• Государственная политика в области производства – скорость и направленность процессов приватизации и национализации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политика в области распределения доходов, в т.ч. система социального обеспечения, политика в области экологии.

2. Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.

3. Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребительским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.

4. Демографические факторы – численность населения, прирост населения, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.

5. Природно-географические факторы – климат, рельеф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.

6. Научно-технические (техногенные факторы), влияющие на технологию и организацию производства, во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены объектов недвижимости.