- •Экономические основы недвижимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Принципы, основанные на представлениях пользователя:
- •Принципы, связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся:
- •Принципы, связанные с рыночной средой:
- •23. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •24, Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
- •Методы расчета полной стоимости воспроизводства или замещения
- •Определение износа объекта недвижимости
- •26. Сравнительный (рыночный) Подход к оценке недвижимости
- •Метод сравнительного анализа продаж
- •На независимой основе вносятся поправки, относящиеся к характеристикам объекта. К ним относятся:
- •Метод соответствия цены и дохода
- •1). Метод валового рентного мультипликатора.
- •2). Метод общего коэффициента капитализации.
- •25. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
- •2. Метод дисконтирования денежных потоков.
- •3. Метод капитализации дохода.
Принципы оценки объектов недвижимости
-
Принципы, основанные на представлениях пользователя:
-
Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо инвестору. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
-
Принцип замещения – максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью другого аналогичного объекта с эквивалентной полезностью, т.е. ценность конкретного объекта недвижимости зависит от того, сможет ли покупатель найти сопоставимый объект.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты этого принципа:
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство объекта аналогичной полезности.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
-
Принцип ожидания – стоимость объекта, приносящего доход, определяется денежной величиной, ожидаемой от использования данного объекта или от его перепродажи.
-
Принципы, связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся:
-
Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая выражается доходом, приходящимся на землю после оплаты затрат на труд, капитал и управление.
-
Принцип предельной продуктивности (вклада) – для оценки стоимости недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. При этом действует закон предельной продуктивности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат.
-
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности – увеличение капиталовложений обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта.
-
Принцип сбалансированности – максимальная стоимость объекта недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями. Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношении к данному участку.
-
Принцип экономического разделения - физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.