24, Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

Затратный подход основан на применении калькуляции затрат, связанных с созданием и приобретением объекта недвижимости. Применение затратного подхода необходимо при: технико-экономическом анализе нового строительства, определении варианта использования земли, реконструкции зданий, оценке для целей налогообложения и страхования, оценке последствий стихийных бедствий, оценке специальных зданий и сооружений и в условиях пассивного рынка недвижимости.

Недостатки затратного подхода: стоимость, определенная затратным подходом, может не соответствовать рыночной стоимости объекта; не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для приносящей доход недвижимости; большие трудности при определении износа, особенно для зданий, существующих более 10 лет, труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность.

Алгоритм затратного подхода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству (СУ).

2. Определяется полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или замещения (ПСЗ) здания.

3. Оценивается накопленный износ (И).

4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) для получения стоимости зданий и сооружений.

5. Определяется итоговая стоимость объекта недвижимости суммированием стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Стоимость объекта недвижимости:

СН = ПСВ (ПСЗ) – И + СУ (1)

Методы расчета полной стоимости воспроизводства или замещения

1. Метод количественного анализа (сметный) требует детального подсчета всех издержек на возведение здания, включая как прямые, так и косвенные затраты.

2. Разбивки по компонентам (поэлементный) использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.

3. Сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении:

ПСВ = ВС*V_стр.*k (2)

где ВС – восстановительная стоимость единицы измерения (1м³) данного типа здания, руб.;

V_стр. - строительный объем оцениваемого здания, м³; k – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса

Определение износа объекта недвижимости

Износ – утрата полезности, а, следовательно, и стоимости объекта недвижимости по какой-либо причине. Существуют три метода определения величины износа:

1. Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

2. Метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как срок экономической жизни здания, эффективный возраст:

С

(3)

рок экономической жизни – срок, в течение которого здание приносит прибыль. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

где ЭВ – эффективный возраст здания; СЭЖ – срок экономической жизни;

ПСВ – полная стоимость воспроизводства.

3. Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:

• Физический износ отражает изменение физических свойств объекта со временем вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов (например, дефекты конструктивных элементов).

• Функциональный (моральный) износ – несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам (например, устаревшая планировка, отсутствие необходимых удобств). Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

• Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности, например, промышленными предприятиями, сейсмической и экологической обстановкой, изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.п.