56. Особенности правового режима жилья коммунального заселения

Коммунальные квартиры – квартиры, в которых проживают несколько нанима­телей и (или) собственников (комна­та в коммунальной квартире – самостоятельный объект ЖИПО).

С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жи­лым помещениям (до 1990-х комнаты не признавались объектами права собственности и могли быть только объектами договора найма жилого помещения).

Для комнат в коммунальной квартире установлен особый правовой режим – предусмотрено преимущественное прав собственни­ков комнаты в коммунальной квартире на покупку отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, ко­торые установлены ГК РФ (ч.6 ст.42 ЖК).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продает­ся, и на прочих равных условиях, кроме случая про­дажи с публичных торгов (п.1 ст.250 ГК РФ).

Нормы ГК РФ не определяют порядок и условия осуществ­ления права преимущественной покупки при прода­же индивидуально-определенной вещи (в ч.6 ст.42 ЖК РФ правильнее было бы ука­зать, что собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, ко­торые установлены ГК РФ для продажи доли в праве общей собственности).

Если хотя бы одна из комнат в коммунальной квартире является собственностью физического ли­ца, то собственникам комнат в коммунальной квар­тире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Изменение размера общего имущества в комму­нальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Доля в праве общей собст­венности на общее имущество в коммунальной квар­тире собственника комнаты в данной квартире про­порциональна размеру общей площади указанной комнаты (ст.42 ЖК).

У собственника комнаты в коммунальной кварти­ре есть также доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (про­порциональна сумме размеров общей площади ука­занной комнаты и определенной в соответствии с до­лей в праве общей собственности на общее имущест­во в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущест­во в данном доме).

Доля в праве общей собственности на общее иму­щество в коммунальной квартире собственника ком­наты в данной квартире следует судьбе права собст­венности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире но­вого собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной кварти­ре не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в пра­ве общей собственности на общее имущество в дан­ной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собствен­ности на общее имущество в данной квартире, а так­же совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имуще­ства в данной квартире.

Доля обязательных расходов на содержание обще­го имущества в коммунальной квартире, бремя кото­рых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в этой квартире указанного собст­венника.

Освободившееся жилое помещение в таких кварти­рах предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в уста­новленном порядке признаны малоимущими и нуж­дающимися в жилых помещениях на основании их заявления (ч.1 ст.59 ЖК).

При отсутствии в коммунальной квартире указан­ных граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма прожи­вающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспе­чены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на осно­вании их заявления.

Если отсутствуют обе вышеназванные категории граждан, то освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражда­нам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной кварти­ре всех вышеуказанных граждан договор социально­го найма будет заключаться с лицами, не проживаю­щими в данной квартире.