26. Сдача жилого помещения в поднаем в договорах социального и коммерческого найма жилого помещения

Поднаем в договорах социального и коммерческо­го найма различается по ряду критериев.

В договоре социального найма передача жилого помещения в поднаем возможна только с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих со­вместно с ним членов его семьи.

Для заключения до­говора поднайма жилого помещения в коммуналь­ной квартире нанимателю необходимо получить и согласие соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их се­мей).

В договоре коммерческого найма необходимо согласие только наймодателя.

В договоре социального найма передается часть жилого помещения (только в случае временного вы­езда нанимателя и членов его семьи – все жилое по­мещение).

В договоре коммерческого найма передается часть или все помещение (временного вы­езда не требуется).

В договоре социального найма срок поднайма определяется сторонами договора поднайма такого жилого помещения (если срок не опреде­лен, договор считается заключенным на один год; сам договор соци­ального найма заключается на неопределенный срок – договор поднайма не мо­жет заключаться на неопределенный срок).

В догово­ре коммерческого найма срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма (в пределах этого срока он может заключаться на любой срок).

Оба договора заключаются при усло­вии соблюдения требований законодательства о нор­ме общей площади жилого помещения на одного че­ловека, а прекращаются при досрочном прекраще­нии договора найма жилого помещения.

27. Правовое положение временных жильцов при социальном и коммерческом найме

Наниматель и граждане, постоянно с ним прожи­вающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвоз­мездное проживание в жилом помещении временным жильцам.

Наниматель жилого поме­щения по договору социального найма и проживаю­щие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам) (ст.80 ЖК).

Наймодатель вправе запретить проживание времен­ных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммуналь­ной квартиры – менее нормы предоставления (срок проживания временных жильцов не может превы­шать 6 месяцев подряд).

Временные жильцы не обладают самостоятель­ным правом пользования соответствующим жилым помещением (ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель).

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания (если срок не согласован, не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи).

В случае прекращения договора социального най­ма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования об освобождении за­нимаемого помещения временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном поряд­ке без предоставления другого жилого помещения.

Временные жильцы, вселенные нани­мателем по договору коммерческого найма – наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе и разре­шить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям) (ст.680 ГК РФ).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев).

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением (ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель).

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними сро­ка проживания (если срок не согласован, не позд­нее 7 дней со дня предъявления соответствующе­го требования нанимателем или любым граждани­ном, постоянно с ним проживающим).

По договору социаль­ного найма временных жильцов можно выселить только в судебном порядке (в отношении договора коммерческого найма (ст.680 ГК РФ) су­дебный порядок не упоминается).

В отношении договора социального найма упоминаются учетная нора, а для коммунальных квартир – норма предоставления (в отношении договора коммерческого найма говорится об общей площади жилого помещения (законодательно не определяется) – в обоих договорах следует применять термины «учетная норма» и «норма предоставления»).