3. Арендная плата, цена земли

Выше отмечалось, что предпосылкой возникновения ренты как особого источника дохода является разделение юридических прав собственности на землю. Поэтому рента внешне находит свое выражение в форме арендной платы Арендная плата состоит из ренты (всех возможных ее видов для данного земельного участка, то есть суммы рент) и других пла­тежей (за пользование имеющимися на земельном участке постройками насаждениями, дорогами и т.д.).

В условиях существования частной собственности на землю земля становится не только объектом аренды, но также объектом купли-продажи то есть товаром. В этой связи возникает важный вопрос: каким образом формируется цена земли.

Субъективистская теория связывает эту экономическую категорию с величиной предельной полезности земли, формирование рыночной цены рассматривается сквозь призму взаимодействия спроса и предложения на рынке земли (в данном случае речь идет о смене земельного собственника с отчуждением всех прав собственности, поэтому «ценой» земли выступа­ет уже не рента, а неизмеримо большая сумма). Особенность этого рынка заключается в том, что предложение земли неэластично в силу ее ограни­ченного количества, а спрос на землю является производным спросом, так как зависит от спроса на сельскохозяйственную продукцию,

Трудовая теория стоимости, как известно, рассматривает цену в качестве денежной формы стоимости товара. В свою очередь потребительная стоимость имеет стоимость лишь потому, что в ней овеществлен, или материализован, абстрактно человеческий труд. Земля не создавалась челове­ком. Так что независимо от философской ориентации нашего сознания (материалистического или идеалистического взгляда на происхождение мира) представляется очевидным, что земля как товар не может иметь стоимости. Так что с позиции трудовой теории стоимости цена земли представляет собой иррациональную категорию (подобно ссудному про­центу, представляющему собой «цену» товара «капитал»), учитывающую потенциальный доход, который может принести эксплуатация земельного участка своему владельцу. В наиболее общем виде цену земли можно оп­ределить по формуле"

[Цена_земли = (Сумма_зем._ренты/уровень_ссудного_процента)*100%]

Очевидно, что чем лучше участок, тем выше может быть доход, по­лучаемый его владельцем при сдаче последнего в аренду. И тем выше его цена. Уровень ссудного процента позволяет сопоставить величину возможного дохода при покупке земельного участка с величиной ссудного Процента при переводе аналогичной суммы в финансовые активы. Таким образом, категория «цена земли» выражает экономическую альтернативу для владельца денежных средств- недвижимость или банковский вклад?

В условиях рыночной экономики (при существовании рынка земли) цена земли имеет тенденцию к росту Это связано не только с существующим уровнем инфляции, вследствие которого земля представляет собой наиболее надежную сферу расходования денег, не только с динамикой ссудного процента, но и с увеличением ренты. К числу наиболее значимых факторов роста цены земли в современных условиях относят следующие' рост капиталовложений в улучшение земли; стремительное расширение пригородов, рост сети шоссейных дорог и прочее несельскохозяйственное использование земли, концентрация земли в руках капиталистических ферм; прямые государственные платежи за изъятие земли из обработки, которые искусственно повышают доходность земли. Специалисты счита­ют, что наиболее быстро растет доходность с городских земельных участ­ков. Рост цен на землю как общемировая тенденция обусловливает адек­ватный рост цен на жилье

В условиях существования рынка земли составляются специальные каталоги предлагаемых к продаже земель (земельные кадастры) Эти до­кументы представляют собой описание потребительских свойств земель, а также уровень цен на них В России в настоящее время еще не утверждено законодательство, регулирующее куплю-продажу земель сельскохозяйст­венного назначения Однако указ Президента РФ «О реализации конститу­ционных прав граждан на землю» (март 1996 г.) разрешает куплю-продажу земельных паев с последующим присоединением их к личному подсобно­му хозяйству. (При этом собственник земли сначала обязан предложить ее покупку соседям или сельскохозяйственному предпринимателю, а уже в случае их отказа купить пай по предлагаемой цене землевладелец получает право продать ее любому гражданину России.)