Т. Коммерческий наем жилого помещения.

1.

Понятие и общая характеристика договора.

В п. 1 ст. 671 ГК РФ дается понятие договора найма, которое является общим для наемных отношений. Договор коммерческого найма, как и договор социального найма консенсуальный, возмездный, взаимный, но в отличии от него: 1) является единственным юридическим фактом, порождающим отношения пользования; 2) заключается в любом жилищном фонде, в зависимости от формы собственности; 3) является срочным, однако, в целях обеспечения стабильности пользования действует правило о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ сравнить с 621 ГК РФ).

Правовое регулирование: 1) Гл 35 ГК РФ, кроме ст. 672 ГК РФ; 2) в случаях, предусмотренных гражданским законодательством применяется жилищное законодательство (п.1 ст. 673, п.3 ст. 682, п. 3 ст. 687 ГК РФ)

2.

Форма и содержание договора коммерческого найма.

Форма письменная и без страха недействительности (ст. 674 ГК РФ).

Содержание договора: существенными условиями являются: 1) условия о предмете (ст. 673 ГК РФ, сравнить со ст. 15 и 16 ЖК РФ) (в отличии от социального найма, ГК РФ не устанавливает требований к размеру и уровню благоустройства предоставляемого помещения); 2) условия о размере платы за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ) (в отличии от договора социального найма, где действует система тарифов, при коммерческом найме, размер определяется соглашением).

Срок внесения платы- обычное, а не существенное условие. Не является существенным и условие о сроке договора, поскольку при его отсутствии он считается заключенным на 5 лет. Договор может быть долгосрочным (1-5 лет) и краткосрочным- не применяется целый ряд норм, касающихся прежде всего распорядительных правомочий нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК РФ), однако данное исключение носит диспозитивный характер.

3.

Субъекты договора. Их права и обязанности. Правовое положение иных лиц, проживающих в жилом помещении.

Субъекты: 1) наймодатель- любое лицо, а не только публичное образование, как в договоре социального найма; 2) наниматель- только граждане, причем в отличии от договора социального найма, не установлен запрет для иностранцев и лиц без гражданства. В установленных законом случаях имеет место сонанимательство (п. 4 ст. 677 ГК РФ и п. 2 ст. 686 ГК РФ). Возможна замена как наймодателя, так нанимателя (ст. 675 и ст. 686 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма во многом совпадают с правами и обязанностями сторон по договору социального найма (ст. 676, ст. 678, ст. 681, ст. 682 ГК РФ) у нанимателя отсутствует ряд прав распорядительного характера; распределение обязанностей по ремонту диспозитивное.

Вместе с нанимателем в жилом помещении могут постоянно проживать другие граждане, причем законодатель не называет их челнами семьи. Эти граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию. Но в отличии от социального найма, ответственность по договору перед наймодателем за указанных граждан несет наниматель. Однако, правило об ответственности может быть изменено соглашением между указанными гражданами и нанимателем (соглашение может касаться лишь установление солидарной ответственности). В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю (ст. 677 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, указываются в договоре, в противном случае их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст. 679 ГК РФ ( 1) согласие нанимателя, граждан, постоянно проживающих с ним, наймодателя; 2) соблюдение нормы общей площади на одного человека. В законодательстве не раскрывается, что такое норма общей площади, в литературе обычно предлагается применять аналогию закона, как в социальном найме- учетная норма). Перечисленные требования не распространяются на несовершеннолетних детей.

В жилом помещении также могут проживать поднаниматели и временные жильцы. Ст. 680 и 685 ГК РФ. Требуется ли согласие граждан, проживающих с нанимателем на вселение поднанимателей.

4.

Расторжение договора коммерческого найма: основание, порядок, последствия.

Ст. 687 и 688 ГК РФ.