Договорные формы удовлетворения жилищных потребностей граждан. Т. Система договорных форм пользования жилыми помещениями

Основными договорными формами пользования жильем, связанными с удовлетворением жилищных потребностей граждан (прямо или косвенно) являются:

1) договор найма жилого помещения. ГК РФ выделяет два вида договора найма: социального (жилищное и частичное гражданское законодательство) и коммерческого найма(регулируемый гражданским законодательством, а в случаях, им установленных, и жилищным)

В литературе вопрос о соотношении данных договоров решается не однозначно: 1) это два вида одного договора найма (Седугин); 2) это самостоятельные типы договоров (Брагинский).

Помимо договоров социального и коммерческого найма, жилищное законодательство предусматривает договор найма специализированного жилого помещения (ст.100 ЖК РФ) и договор найма жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива (ст. 128 ЖК РФ).

2. Договор аренды жилого помещения (регулируемый только гражданским законодательством гл.34 ГК РФ). Спорным является вопрос о субъектном составе рассматриваемого договора: 1) в роли арендаторов могут выступать только юридические лица; 2) арендаторами могут быть и физические лица. Правильный подход второй, т.к. п. 2 ст. 671 ГК РФ ограничений в субъектном составе собственно договора аренды жилого помещения не устанавливает.

Вместе с тем из смысла ГК РФ, специально регламентировавшего договор найма жилого помещения как соглашения порождающего отношения владения и пользования в целях проживания граждан, а также установившего специальное назначение жилых помещений можно сделать выводы о том, что: 1) договор аренды, в котором арендатором выступает гражданин, не предназначен для регулирования отношений по проживанию этого гражданина; 2) договор аренды, выступая промежуточным звеном влечет необходимость заключения договора с гражданином- пользователем жилого помещения. Гражданский кодекс не определяет, какой должен заключаться договор, по мнению многих авторов, оправданным здесь является использование модели договора найма жилого помещения.

3. Договор безвозмездного пользования жилым помещением, регулируемый гражданским законодательством Гл. 36 ГК РФ.

Наряду с основными можно выделить и иные договоры, опосредующие пользование жилыми помещениями, например: 1) договор поднайма (ст.685 ГК РФ); 2) соглашение с временными жильцами (ст.680 ГК РФ); 3) соглашение собственника с бывшим членом семьи собственника (ч.4 ст. 31 ЖК РФ).

Т. Социальный наем жилого помещения. П.Т. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

1.

Основания предоставления жилого помещения по дсн.

Договор социального найма заключается только в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. На основании п.3 ст.40 К РФ ЖК РФ выделяет 2 категории граждан, нуждающихся в социальном фонде: 1) малоимущие; 2) иные граждане. Круг лиц, которым предоставляются жилые помещения в фонде социального использования и правовое регулирование порядка предоставления зависит от вида жилищного фонда.

1. Жилые помещения муниципального жилищного фонда:

А) предоставляются малоимущим гражданам, причем, признанным нуждающимся в жилых помещениях по установленным ЖК РФ основаниям;

Б) порядок предоставления помещений определяется ЖК РФ.

2) Жилые помещения государственного жилищного фонда:

А) предоставляются иным определенным ФЗ, указом президента или законам субъекта РФ категориям граждан, причем признанных нуждающимися по основаниям, установленным ЖК РФ, иным ФЗ, указом президента или законом субъекта РФ. (иные категории граждан смотреть ФЗ от 12.01.95 «О ветеранах» (ст.23.2), закон самарской области от 11 июля 2005 года №87- ГД и т.д.) Помещения предоставляются в порядке, определенном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен специальным ФЗ, указом президента. К иным категориям граждан. Следует учитывать, что иным категориям граждан жилые помещения муниципального жилищного фонда также могут предоставляться, но лишь в случае наделения органов местного самоуправления государственными полномочиями (закон самарской области от 24 октября 2006 года №115-ГД «О наделении органов местного самоуправления на территории самарской области отдельными государственными полномочиями по обеспеченью жилыми помещениями отдельных категорий граждан»).

Предоставляется лишь гражданам РФ.

Малоимущие- граждане, если они признаны таковыми органами местного самоуправления в порядке, установленным законом субъекта РФ с учетом двух критериев: 1) дохода, приходящегося на каждого члена семьи; 2) стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания порядка граждан малоимущими… утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 года №17. В Самарской области, правила признания граждан малоимущими установлены главой второй закона «О жилище». В частности, данный закон устанавливает, что граждане признаются малоимущими при одновременном наличии следующих условий: 1) среднедушевой доход заявителя не превышает размера дохода ежегодно определяемым органом местного самоуправления (но не менее однократной величины прожиточного минимума в соответствии с законодательством самарской области). При расчете среднедушевого дохода учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи заявителя в денежной и натуральной форме после уплаты налогов и сборов. Расчетный период один год. 2) общая стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи заявителя и подлежащего налогообложению, меньше стоимости приобретения жилого помещения, наличие которого не дает оснований для признания лиц нуждающимися в помещении по дсн. Стоимость жилого помещения рассчитывается по формуле СЖ=СМ*НП*ЧС, где

СЖ- стоимость помещения;

СМ- стоимость одного квадратного метра, установленного органом местного самоуправления;

НП- норма предоставления;

ЧС- количество членов семьи.

При установлении стоимости имущества учитывается инвентаризационная стоимость строений сооружений, кадастровая стоимость земли, отпускная цена транспортного средства с учетом поправочного коэффициента.

Основания нуждаемости смотреть ст. 51 ЖК РФ применительно к последнему основанию действует Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденный постановлением о 16 июня 2006 №378.

2.

Нормы, применяемые к жилым помещениям по договору социального найма.

1)Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади помещения, предоставляемого по договору социального найма;

2. Устанавливается:

А)органом местного самоуправления (в Самаре: 26 на одинокого человека и по 14 метров на семью из 2 и более человек)

Б) применительно к специальным категориям граждан могут быть установлены и иные нормы федеральными законами, указами президента и законами субъекта.

Учетная норма площади жилого помещения- минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью в целях принятия на учет в качестве нуждающихся.

В) устанавливается по общему правилу органом местного самоуправления, при этом размер учетной нормы не может быть больше нормы предоставления. В Самаре учетная норма составляет 11 кв. метров на человека для проживающих в отдельных квартирах и 13 кв. метров на человека для проживающих в квартирах коммунального заселения. Применительно к специальным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы федеральными законами, указами президента и законами субъектов. Нормы предоставления и учетная норма используется и в других случаях, не связанных в предоставлением помещения по договору социального найма (пример: ч. 1 ст. 70; ч. 1 ст. 76; ч. 1 ст. 80).

Новый ЖК РФ специально не предусматривает институт дополнительной жилой площади. Прежний ЖК РСФСР устанавливал, что сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. метров. Вместе с тем, в настоящее время возможность получения дополнительной площади сохраняется и связана она с реализацией положений ч.3 ст. 50; ч. 2 ст. 58 ЖК РФ.

На ряду с рассмотренными нормами в жилищной сфере используются и иные нормативы (пример: норма общежития- 6 кв. метров п.1 ст. 105 ЖК; норма площади жилого помещения маневренного фонда п. 1 ст. 106 ЖК РФ; нормативная площадь жилого помещения, используемая для расчета субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг ст. 159 ЖК РФ).

3.