Особенности предоставления освободившихся жилых помедщений в коммунальной квартире.

ЖК РФ предлагает ступенчатое решение вопроса о заселении освободившихся в коммунальной квартире помещений, находящихся в государственной или муниципальной площади, исходя из принципа посемейного заселения (ст. 59 ЖК РФ).

П.Т. Договор социального найма.

1.

Понятие и общая характеристика договора.

Определение договора ч. 1 ст. 60 ЖК РФ. Договор консенсуальный, возмездный, взаимный.

Правовое регулирование: к данному договору применяются правила ст. 672, 674, 675, 678, 680 и п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Т.о. договор социального найма в основном регулируется жилищным законодательством ( п. 3 ст. 672 ГК РФ).

Основания заключения договора- решение о предоставлении жилого помещения.

Форма письменная, но несоблюдение не влечет недействительность.

Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства от 21 мая 2005 года №315.

Предмет договора- жилое помещение, при этом самостоятельным предметом не могут быть: 1) неизолированное жилое помещение; 2) помещение вспомогательного использования; 3) общее имущество в много квартирном доме. Вместе с тем, наниматель помещения в много квартирном доме приобретает право пользования общим имуществом.

ЖК РФ исходит из стабильности отношений, порождаемых договором социального найма. Это в частности проявляется в том, что 1) договор заключается без установления срока действия; 2) изменение оснований и условий, дающих право на получение жилья не является основанием расторжения договора, Тем не менее на нанимателя возложена обязанность информировать наймодателя об изменении оснований и условий, что может иметь значение при оплате жилья и коммунальных услуг; 3) переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение условий договора (ст. 60, ч. 3 ст. 67, 64 ЖК РФ; ст. 675 ГК РФ)

2.

Права, обязанности и ответственность сторон: общие положения.

Правовое положение наимодателя ст. 65, 66 ЖК РФ. Правовое положение нанимателя ст. 67, 68 ЖК РФ.

Обязанность по текущему ремонту лежит на нанимателе п. 4 типового договора. Он устанавливает, что к текущему ремонту относятся замена оконных и дверных приборов, а также производство ремонта инженерного оборудования. Данное положение оспаривалось в ВС РФ, суд признал его правомерным (определение кассационной коллегии ВС РФ от 3 октября 2006 года).

3.

Правовое положение членов семьи нанимателя и бывших членов семьи нанимателя.

Понятие семьи и члена семьи, поэтому семейно- правовое понятие члена семьи отличается от жилищно-правового. Жилищное законодательство предусматривает следующие виды членов семьи нанимателей: 1) супруг, дети, родители нанимателя (относятся к членам семьи при условии- совместное проживание); 2) другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются при наличии условий: а) вселение нанимателем в качестве члена семьи; б) ведение общего хозяйства; 3) иные лица лишь в судебном порядке и только в исключительных случаях.

ЖК РФ закрепляет принцип равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам из договора. Данные положения императивны и не могут быть при вселении. При утрате гражданином статуса члена семьи, но при продолжение проживание в помещении за таким гражданином сохраняются все права как у нанимателя и членов его семьи. Указанный гражданин уже самостоятельно ( а не в солидарном порядке) отвечает за свои обязательства.

От бывшего члена семьи следует отличать временно отсутствующего. Временное отсутствие не влечет за собой изменение прав и обязанностей по договору. Ранее действующий ЖК РФ исходил из того, что право на жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими лишь в течении установленного срока. Однако КС РФ признал такие положения не соответствующими К РФ (постановление КС РФ 23 июня 1995 года № 8-П).

Члены семьи должны быть указаны в договоре социального найма, поэтому вселение в помещение граждан в качестве новых членов влечет за собой изменение договора.

Правило вселения новых членов семьи. Условием вселения является согласие в письменной форме: 1) членов семьи, в том числе временно отсутствующих о отношении супруга, детей и родителей нанимателя; 2) членов семьи и наймодателя в отношении других граждан (исключение: несовершеннолетние дети, вселяемые к своим родителям без согласия остальных членов семьи и наймодателя) (ст. 69, 70 ЖК РФ).

4.