Правовое положение поднанимателей и временных жильцов.

Поднаниматели

Временные жильцы

Ст. 76, 79, ЖК РФ ст. 685 ГК РФ; 2)Основание и условия вселения: договор поднайма, который должен содержать указание на граждан, вселяемый совместно с поднанимателем, за которых отвечает поднаниматель. Условия: а) письменное согласие членов семьи; б) письменное согласие наймодателя; в) для коммунальной квартиры, согласие всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в соседних комнатах; г) после заключения договора, общая площадь помещения на одного проживающего не должна составить менее учетной нормы, а в коммунальной квартире, не менее норму предоставления; д) не допускается передача помещения в поднаем, если в нем проживают или в него вселяются лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний 3) Возмездность. Возмездный; 4) Срок проживания. Срок определяется договором, иначе один год; 5) Выселение. По истечению срока (в случае не указания- с предупреждением за 3 месяца). Досрочно по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора. При отказе освободить помещение- выселение в судебном порядке без предоставления жилого помещения.

1) Ст. 80 ЖК РФ и 680 ГК РФ; 2) Заключение специального договора в письменной форме не предусматривается. Условия: а) взаимное согласие нанимателей и членов семьи; б) предварительное уведомление наймодателя, который вправе запретить проживание жильцов, если после вселения общая площадь составит менее учетной нормы, а для коммунальных квартир- менее нормы предоставления; 3) Безвозмездное проживание; 4) Срок проживания не может превышать 6 месяцев подряд; 5) Обязаны освободить помещение по истечению согласованного срока, а если он не согласован, то не позднее, чем через 7 дней со дня предъявления требования об освобождении. При отказе- выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Их объединяет то, что они не приобретают самостоятельного права пользования помещением.

Можно ли считать соглашение с временными жильцами в качестве договора безвозмездного пользования.

5.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

Право на обмен важнейшее право распорядительного права. В литературе: при обмене обмениваются права и обязанности по договорам социального найма. Наиболее распространено понимание обмена как сделки, в результате которой, права нанимателей в отношении одного жилого помещения прекращаются с одновременным возникновением прав на другое жилое помещение.

Обмен возможен только в фонде социального использования.

Условия обмена:

1. Письменное согласие наймодателя, однако, отказ допускается только в случаях, указанных в ст. 73 ЖК РФ и может быть обжалован в суд;

2. Письменное согласие членов семьи, в том числе, временно отсутствующих. Вместе с тем возможная ситуация, когда члены семьи требуют обмена, причем, если соглашение об обменен не достигнуто, то возможно заявление требования в суд об осуществлении принудительного обмена. Т.о. различается принудительный и добровольный обмен;

3. Если в обмениваемых помещениях проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими в помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах. Обмен осуществляется без ограничения количества его участников.

Семинар по теме 1,2,3.

Действующее жилищное законодательство не предусматривает возможность «внутрисемейного обмена», когда предметом обмена выступает доля жилой площади.

Условия, при который обмен не допускается ст. 73 ЖК РФ.

Оформление обмена. Обмен осуществляется: 1) на основании заключенного между нанимателями договора об обмене (форма письменная, причем путем составления одного документа, подписанного сторонами); 2) с согласия наймодателей (форма согласия письменная).

Рассматриваемый договор, а также согласие каждого наймодателя являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения новых договоров социального найма (ст. 74 ЖК РФ).

Признание обмена недействительным производится по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если обмен совершен с нарушением требований ЖК РФ. Следует учитывать, что обменная сделка может быть как оспаримой, так и ничтожной. Последствия недействительности обмена: 1) двусторонняя реституция (переселение в ранее занимаемые помещения); 2) дополнительное последствие- возмещение убытков (а не только реального ущерба) виновной стороной (ст. 75 ЖК РФ).

6.

Предоставление нанимателю жилого помещения меньшего размера в замен занимаемого жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ). Замену следует отличать от обмена, поскольку субъектами при замене выступают наниматель и наймодатель, тогда как при обмене- наниматели.

7.

Изменение и прекращение договора социального найма. Выселение из жилых помещений.

7.1

Изменение договора социального найма.

ЖК РФ устанавливает специальные основания изменения договора по требованию нанимателя:

1. «объединение лицевых счетов», когда граждане, проживающие в одной квартире, но пользующиеся в ней помещениями на основании отдельных договоров и объединившихся в одну семью вправе требовать заключение с одним из них договора на все занимаемые помещения. В ЖК РФ ничего не говорится о согласии членов семьи на такое изменение. Вместе с тем из ч.2 ст. 69 ЖК РФ следует обязательность согласия.

2. Замена нанимателя (на пример в случае смерти прежнего нанимателя), которое производится с согласия всех членов семьи и наймодателя (ст. 82 ЖК РФ и п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Приведенный перечень случаев изменения договора не является исчерпывающим, на пример ч. 2 ст. 70 ЖК РФ.

В отличии от ЖК РСФСР, новый ЖК РФ исключил возможность раздела жилого помещения по требованию члена семьи. Это законодательное решение обусловлено идеей отказа от превращения отдельных квартир в коммунальные. Однако, если спор о разделе возник до вступления в силу ЖК РФ, то он должен быть разрешен по правилам ЖК РСФСР (определение судебной коллегии по гражданским делам ВС от 23 января 2007 года).

7.2

Прекращение договора социального найма.

ЖК РФ использует категории «расторжения» и «прекращения» договора как близкие, но не соотносящиеся по объему понятия. Это вызывает обоснованную критику в литературе, поскольку расторжение- вод прекращения.

Основания прекращения: 1) утрата (разрушение) жилого помещения;

2. Смерть одиноко проживающего гражданина;

3) расторжение договора: а) по соглашению сторон, особый случай ч. 2 ст. 88 ЖК РФ; б) по инициативе нанимателя: в любое время, но с письменного согласия членов семьи, при этом, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ). Следует учитывать, что допускается и признание отдельного гражданина, выехавшего в другое место жительство, утратившим право на жилое помещение по иску граждан, имеющих право на жилое помещение (обзор от 1.08.07). По требованию наймодателя исключительно в судебном порядке и только в случаях, установленных законом (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Расторжение договора по требованию наймодателя обычно сопровождается выселением, вместе с тем, это не равнозначные понятия, поскольку: 1) выселен может быть и один из проживающих в помещении без расторжения договора социального найма (ст. 91 ЖК РФ); 1) выселиться может лицо, вообще не участвующее в договоре социального найма (самоуправно вселившееся, временные жильцы); 3) договор может расторгаться с лицом, не проживающим в помещении, выселение которого не потребуется.

7.3.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.

Выселение- это принудительное освобождение жилого помещения. Такое выселение производится: 1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договору социального найма. Случаи и порядок предоставления ст. 85-88 ЖК РФ. Требования к предоставляемому жилому помещению: 1) благоустроенность- даже если прежнее помещение было не благоустроенны; 2) равнозначность по общей площади ранее занимаемому помещению, при этом если выселяемые занимали квартиру или не менее, чем две комнаты, наниматель имеет право на получение соответственно квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире; 3) соответствие установленным требованиям; 4) нахождение в черте данного населенного пункта. Т.о. поскольку помещение предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, его характеристики не учитывают обстоятельства, влияющие на улучшение жилищных условий (не предусмотрено соблюдение правил о норме предоставления) Обзор от 1 марта 2006 года; Определение КС РФ от 16 ноября 2006 года №503-О;

2) с предоставлением других жилых помещений по договору социального найма. Случай: наниматель и члены его семьи в течении более 6 месяце без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В судебной практике, под уважительными причинами признаются длительные задержки выплаты зарплаты или пенсии, безработицу, наличием в составе семьи инвалидов и т.д. При это м допустимо субсидиарное применение п. 2 ст. 687 ГК РФ. Обзор судебной практики от 21 июля 200 года. Требования к предоставляемому жилому помещению: ЖК РФ устанавливает только одно требование, размер предоставляемого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленного для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).Тем не менее судебная практика указывает на необходимость предоставления помещения в черте того же населенного пункта и пригодного для постоянного проживания (Обзор от 1 марта 2006 года);

3) без предоставления других жилых помещений. Такое выселение производится в отношении: 1) граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением, причем, только виновных. Истцами могут выступить наймодатель и другие заинтересованные лица, в частности, при систематическом нарушении прав соседей, заинтересованным лицом может быть признан любой житель дома, при нарушения правил пользования- органы государственной жилищной инспекции (ч.1 ст. 91 ЖК РФ и Обзор от 1 марта 2006 года); 2) граждан, лишенных родительских прав, но только если их совместное проживание с детьми признано судом не возможным (ч.2 ст. 91 ЖК РФ).

Новый ЖК РФ допускает выселение только в судебном порядке, ранее граждане, самоуправно занявшие помещения и граждане, проживавшие в домах, грозящих обвалом, выселялись в административном порядке с санкции прокурора.