В. Целевое назначение жилого помещения

Жилое помещение имеет строго целевое назначение – оно предназначено для проживания граждан (п.2 ст.288 ГК РФ, ч.1 ст.17 ЖК). Исходя из этого законодатель определяет следующие пределы использования жилого помещения:

(1) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч.3 ст.17 ЖК, п.3 ст.288 ГК РФ);

(2) запрещается размещение собственником в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (без перевода помещения в нежилое) (п.2 ст.288 ГК РФ). Сделки, нарушающие это положение, являются ничтожными (п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ). Так, по одному из дел суд, удовлетворяя требование о признании недействительным договора аренды расположенных в здании общежития помещений под магазин, указал, что путем заключения оспариваемого соглашения фактически осуществлен перевод жилых помещений специализированного жилищного фонда в нежилые в обход правил ЖК (см. постановление ФАС Центрального округа от 15 мая 2007 г. № А08-3046/06-12).

Вместе с тем, правомерным является использование помещения проживающими в нем на законных основаниях гражданами для осуществления:

а) профессиональной деятельности² (в частности, в ст.21 ФЗ от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» закреплено право адвоката учреждать адвокатский кабинет, используя для этих целей жилые помещения),

б) индивидуальной предпринимательской деятельности (без перевода помещения в нежилое!), -

но только если это не нарушает:

 права и законные интересы других граждан;

 требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч.2 ст.17 ЖК).

Следует учитывать, что речь в данных случаях идет об использовании жилого помещения наряду с проживанием (п.4 Правил пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25), т.е. о дополнительном направлении использования.

Г. Процедура перевода

1. Представление заявителем в омсу (по месту нахождения помещения) необходимых документов, а именно:

 заявления о переводе помещения (в котором, по смыслу постановления Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502, надлежит указать, в том числе, вид использования помещения после перевода).

В отличие от заявления о переустройстве и (или) перепланировке, ЖК не содержит требований к форме заявления о переводе помещения (ср. ч.2 ст.23 и ч.2 ст.26), из чего может быть выведено заключение о правомерности составления заявления в произвольной форме. Вместе с тем, ОМСУ обычно утверждают специальную форму заявления (что не вполне согласуется с ЖК);

 Правоустанавливающих документов на помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);

 плана переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технического паспорта помещения) (план выдается организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию);

 поэтажного плана дома (план выдается организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию);

 подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки (если они необходимы) (ч.2 ст.23 ЖК).

О получении документов выдается расписка (с указанием перечня документов и даты их получения органом) (ч.3 ст.23 ЖК).

Перечень документов сформулирован в ЖК исчерпывающим образом. Однако, данное прогрессивное законоположение «наталкивается» на определенные барьеры, сопряженные с действием «смежных» норм:

а) для переустройства и перепланировки жилого помещения, которые могут сопровождать перевод, набор документов является несколько отличным: например, при принадлежности жилого помещения (дома, в котором оно находится) к памятникам архитектуры, истории или культуры обязательно заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В свете сказанного в специальной литературе не без оснований отмечается, что «в таких случаях собственник помещения при подаче заявления [о переводе] представляет также документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки» (В.Н. Симонов); к этому же выводу склоняется и судебная практика (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 июля 2006 г. № Ф08-3149/2006);

б) перевод (главным образом, при устройстве изолированного входа в переводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в МКД, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома (п.1 ст.290 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК). Поэтому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст.ст.36, 40, 44 ЖК, разъяснил, что:

 несмотря на отсутствие в ч.2 ст.23 ЖК указания о праве ОМСУ потребовать от заявителя представления согласия всех собственников МКД на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что земельный участок передан в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения частей 2 и 3 ст.23 ЖК необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в МКД;

 при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, но за исключением случая, установленного ч.2 ст.40 ЖК РФ (присоединение общего имущества) (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г.; ответ на вопрос № 4).

Аналогичная позиция прослеживается и в актах арбитражных судов (см., например, определения ВАС РФ от 10 июля 2008 г. № 8577/08, от 11 марта 2009 г. № 2352/09, от 31 мая 2010 г. № ВАС-6266/10).