Материалы к теме № 5: СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

А. Категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по договору социального найма (далее - дсн)

На основании ч.3 ст.40 Конституции РФ ЖК выделяет две группы граждан, нуждающихся в социальном жилище, - а) малоимущих и б) иных категорий; при этом круг лиц, которым предоставляются жилые помещения в фонде социального использования, и правовое регулирование порядка предоставления напрямую зависит от вида жилищного фонда (см. ст.49 ЖК).

	Требования к гражданам, которым предоставляются жилые помещения	Порядок предоставления
Муниципальный жилищный фонд	1) малоимущность; 2) нуждаемость в жилых помещениях, предоставляемых по ДСН, по установленным ЖК основаниям	определяется ЖК
Государственный жилищный фонд	1) отнесение к иным категориям граждан, определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ; 2) нуждаемость в жилых помещениях по установленным ЖК и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям. Таким образом, здесь не играет роль имущественный фактор. Примеры иных категорий граждан см., например: ФЗ от 12 января 1995 г. «О ветеранах» (ст.23.2), Закон Самарской области от 11 июля 2005 г. № 87-ГД «Об обеспечении жилыми помещениями отдельных категорий граждан, проживающих на территории Самарской области»	определяется ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ

Вместе с тем, следует учитывать, что иным категориям граждан (т.е. немалоимущим) жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться органами МСУ в случае их наделения соответствующими государственными полномочиями (порядок предоставления в этом случае определяется правилами для государственного, а не муниципального жилищного фонда!). Так, например, в нашем регионе действует Закон Самарской области от 24 октября 2006 г. № 115-ГД «О наделении органов местного самоуправления на территории Самарской области отдельными государственными полномочиями по обеспечению жилыми помещениями отдельных категорий граждан».

По ДСН жилые помещения, по общему правилу, предоставляются лишь гражданам РФ; иностранным же гражданам и лицам без гражданства – лишь тогда, когда это предусмотрено международным договором РФ (ч.5 ст.49 ЖК).

Б. Нормы, применяемые при предоставлении жилых помещений по дсн

Важное значение при регулировании отношений социального найма имеют: а) норма предоставления площади жилого помещения и б) учетная норма (см. ст.50 ЖК).

	Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма	Учетная норма площади жилого помещения
1. Понятие	это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по ДСН	это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. По смыслу – учетная норма не может превышать размер нормы предоставления
2. Юридическое значение	1) при предоставлении жилого помещения по ДСН (см. ч.5 ст.57 ЖК); 2) при поднайме (когда речь идет о коммунальной квартире – см. ч.1 ст.76 ЖК); 3) при вселении временных жильцов (когда речь идет о коммунальной квартире – см. ч.1 ст.80 ЖК) и др.	1) при постановке на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (см. п.2 ч.1 ст.51 ЖК); 2) при вселении нанимателем других граждан в качестве членов своей семьи (см. ч.1 ст.70 ЖК); 3) при обмене жилыми помещениями (см. ч.5 ст.72 ЖК); 4) при поднайме (кроме коммунальных квартир – см. ч.1 ст.76 ЖК); 5) при вселении временных жильцов (когда коммунальных квартир – см. ч.1 ст.80 ЖК) и др.
3. Порядок установления	1) по общему правилу – органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по ДСН (а не общего уровня обеспеченности!), и других факторов. Так, в г.о. Самара установлены следующие нормативы:  на одинокого человека - 26 кв.м. общей площади;  на семью из 2-х и более человек - по 14 кв.м. общей площади жилого помещения (п.1 постановления СГД от 27 октября 2005 г. № 171); 2) применительно к специальным категориям граждан (ч.3 ст.49 ЖК) – могут быть установлены иные нормы федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ. См., например, ст.5 Закона Самарской области от 11 июля 2005 г. № 87-ГД	1) по общему правилу – органом местного самоуправления. Так, в г.о. Самара установлены следующие нормативы:  для проживающих в отдельных квартирах - 11 кв.м. общей площади на человека;  для проживающих в квартирах коммунального заселения – 13 кв.м. общейплощади на человека (п.3 постановления СГД от 27 октября 2005 г. № 171); 2) применительно к специальным категориям граждан (ч.3 ст.49 ЖК) – могут быть установлены иные нормы федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ. См., например, ст.4 Закона Самарской области от 11 июля 2005 г. № 87-ГД

Прежнее жилищное законодательство устанавливало, что сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м. Новый ЖК специально не предусматривает институт дополнительной жилой площади. Вместе с тем, в настоящее время возможность получения дополнительной площади (сверх нормы предоставления, определенной органом местного самоуправления) сохраняется и связана она с реализацией:

1) положений ч.3 ст.50 ЖК, допускающих установление федеральными законами, указами Президента РФ или законами субъектов РФ для некоторых категорий граждан специальных норм предоставления;

2) предписаний ч.2 ст.58 ЖК, допускающих предоставление жилого помещения площадью сверх нормы предоставления (но не более чем в 2 раза!), если:

 такое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо

 в помещение вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелой форм хронический заболеваний (по специальному перечню).

Наряду с рассмотренными нормами в жилищной сфере используются и иные нормативы, например:

- норма общежития – 6 кв.м. жилой площади на одного человека (см. ч.1 ст.105 ЖК);

- норма площади жилых помещений маневренного фонда - 6 кв.м. жилой площади на одного человека (см. ч.1 ст.106 ЖК);

- нормативная площадь жилого помещения, используемая для расчета субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (см. ст.159 ЖК).

В. ВНЕОЧЕРЕДНОЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДСН

Внеочередниками, согласно ч.2 ст.57 ЖК, являются:

(1) граждане, помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Верховный Суд РФ исходит из того, что такими лицами могут быть не только наниматели по ДСН (см. определение от 6 сентября 2011 г. № 46-В11-19);

(2) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей:

а) по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях (в том числе в учреждениях социального обслуживания), в приемных семьях, детских домах семейного типа,

б) при прекращении опеки (попечительства),

в) по окончании службы в Вооруженных Силах РФ,

г) по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

Каждый из перечисленных юридических фактов (а-г) имеет самостоятельное значение (см. п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 1 июня 2011 г.).

Следует учитывать, что с 1 января 2013 г. указанные лица (дети-сироты и т.д.) исключаются из числа внеочередников; жилые помещения им будут предоставляться не по ДСН, а по договору найма специализированного жилого помещения;

(3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в специальном перечне.

Неоднозначную оценку на практике получили вопросы о том:

1) могут ли претендовать на внеочередное получение жилого помещения лица, не состоявшие на учете. Конституционный Суд РФ указал, что:

 «п.1 ч.2 ст.57 ЖК по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. Конституционно-правовой смысл указанного законоположения, выявленный Конституционным Судом РФ, является общеобязательным и исключает любое иное его истолкование в правоприменительной практике» (определение КС РФ от 05 марта 2009 г. № 376-О-П);

 «возможность предварительного принятия на учет не исключается, поскольку сам по себе факт такого учета означает констатацию наличия оснований для признания гражданина нуждающимся и, как следствие, - реализации права на предоставление жилого помещения по ДСН» (определение КС РФ от 12 апреля 2011 г. № 551-О-О);

2) допустима ли очередность среди внеочередников. Суды исходят из того, что «предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь. Кодексом право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных внеочередников. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет» (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 07 ноября 2007 г. (ответ на вопрос № 3); аналогичная позиция «озвучена» в определении Верховного Суда РФ от 16 июня 2009 г. № 85-В09-11).

Следует учитывать, что на внеочередников в полной мере распространяются положения об основаниях предоставления жилых помещений, в частности, о малоимущности и нуждаемости (см. определения КС РФ от 07 июня 2011 г. № 746-О-О и от 21 декабря 2011 г. № 1655-О-О).

Г. ТРЕБОВАНИЯ К ЖИЛОМУ ПОМЕЩЕНИЮ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОМУ ПО ДСН

Помещение должно быть свободным юридически (т.е. от прав третьих лиц – см. п.1 ч.2 ст.65 ЖК) и фактически.

Условно можно говорить об объективных и субъективных требованиях к помещению.

(А) объективные требования:

1) помещение должно находиться по месту жительства граждан (в границах соответствующего населенного пункта) (ч.5 ст.57 ЖК);

2) общая площадь помещения на одного человека:

а) с одной стороны – должна быть не менее нормы предоставления (ч.5 ст.57), при этом:

 при определении общей площади предоставляемого помещения учитывается площадь помещения, уже находящегося в собственности (если оно, конечно, есть) (ч.7 ст.57 ЖК). Данное положение направлено на предотвращение необоснованного сверхнормативного предоставления государственного и муниципального жилья и не может рассматриваться как нарушающее конституционные права (Определение КС РФ от 15 ноября 2007 г. № 766-О-О);

 учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению; они учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению помещения, но не менее чем за 5 лет (ч.8 ст.57 ЖК); сам же порядок определения общей площади предоставляемого помещения в рассматриваемой ситуации должен определяться законодательством субъектов РФ (ч.9 ст.57 ЖК). Так, согласно п.6 ст.14 Закона Самарской области «О жилище» действия учитываются за пять лет; размер общей площади предоставляемого помещения должен быть не менее учетной нормы;

б) с другой стороны – может превышать норму предоставления, но не более чем в 2 раза, причем только тогда, когда:

 помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо

 помещение предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в специальном перечне (ч.2 ст.58 ЖК);

3) не могут предоставляться комнаты, кроме случая, предусмотренного ч.4 ст.59 ЖК (коммунальные квартиры) (ч.6 ст.57 ЖК). Тем самым, реализуется принцип посемейного заселения квартир. Данный принцип, однако, не работает при выселении из жилого помещения (см. ч.2 ст.89 ЖК);

(Б) субъективное требование - заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч.1 ст.58 ЖК).

В прежнем ЖК РСФСР (в отличие от ныне действующего) указывалось на то, помещения должны предоставляться с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. Закон Самарской области «О жилище» специально указывает, что «не подлежат обязательному удовлетворению требования о предоставлении помещения в определенном доме, определенном районе города или на определенном этаже» (п.7 ст.14).

Д. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОСВОБОДИВШИХСЯ