Ж. Замена жилых помещений

Право на замену жилого помещения – специфичное распорядительное право нанимателя по ДСН.

Основания замены жилого помещения:

1) общая площадь помещения на одного члена семьи превышает норму предоставления (цель замены – уменьшение платы за жилое помещение);

2) иные основания, предусмотренные федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ (например, с целью предоставления больному человеку помещения на первом этаже).

ЖК нормирует отношения по замене жилого помещения применительно к первому основанию:

1) условие замены - согласие членов семьи (в том числе временно отсутствующих);

2) процедура замены:

обращение нанимателя с просьбой (неточное слово, ведь просьбу можно и не удовлетворить; далее, кстати, ЖК говорит о заявлении) к наймодателю о предоставлении помещения меньшего размера



предоставление наймодателем другого жилого помещения, при этом: а) оно носит обязательный и срочный характер (не позднее 3 месяцев со дня подачи заявления); б) предоставление помещения осуществляется по согласованию с нанимателем

Замена производится вне очереди на улучшение жилищных условий.

По смыслу законодательства «недопустима замена, если в результате возникнут основания для признания …граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий» (Д. Потяркин).

Замену не следует путать с обменом. Разница состоит, прежде всего, в субъектном составе: обмен производится между нанимателями, замена – между нанимателем и наймодателем.

Освободившееся жилое помещение подчиняется режиму свободного помещения, поэтому правила ст.59 ЖК не применяются.

З. Изменение дсн (ст.82 жк, п.31 постановления Пленума № 14)

ЖК устанавливает следующие специальные основания изменения ДСН по требованию нанимателя:

(1) так называемое «объединение лицевых счетов»: граждане, проживающие в одной квартире, но пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных ДСН и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного ДСН всех занимаемых ими жилых помещений (ч.1 ст.82 ЖК). Тем самым, граждане, которые лишь намереваются создать семью, не вправе наставать на изменении ДСН.

В ЖК ничего не говорится о необходимости получения согласия членов семьи на такое изменение. Вместе с тем, из ч.2 ст.69 ЖК (закрепляющей равенство прав нанимателя и членов его семьи) вытекает обязательность такого согласия (из чего исходит и судебная практика);

(2) замена нанимателя: дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному ДСН вместо первоначального нанимателя (аналогично – в случае смерти нанимателя), но только с согласия:

а) остальных членов своей семьи и

б) наймодателя (ч.2 ст.82 ЖК).

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Например, об изменении ДСН говорится в ч.2 ст.70 ЖК.

В отличие от ЖК РСФСР, новый ЖК не предусматривает возможность для дееспособного члена семьи требовать заключения с ним отдельного ДСН (так называемый раздел жилого помещения); поэтому требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного ДСН (в т.ч. и в отношении жилого помещения, предоставленного до 1 марта 2005 г.) удовлетворению не подлежит⁴ (п.31 постановления Пленума № 14). Это законодательное решение обусловлено идей отказа от превращения отдельных квартир в коммунальные.