Материалы к теме № 3: ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

А. Государственный учет жилищного фонда. Жилищный надзор и контроль

Социальная значимость жилищного фонда опосредует:

(1) обязательность его государственного учета в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ ФОИВ (ч.4 ст.19 ЖК); при этом такой учет наряду с иными формами должен предусматривать проведение технического учета, в т.ч. его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям) (ч.5 ст.19 ЖК).

В настоящее время применяется Положение о государственном учете жилищного фонда в РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Оно, в частности, определяет, что:

 основной задачей государственного учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п.1);

 такой учет включает в себя: а) технический, б) официальный статистический и в) бухгалтерский учет (п.3);

 архивы организаций технической инвентаризации являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов РФ; их отчуждение не допускается (п.14).

Во исполнение названного Положения приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ.

Необходимо учитывать, что жилые помещения подлежат государственному кадастровому учету, под которым понимаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (ст.1 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

До 1 января 2013 г. устанавливается переходный период применения названного ФЗ от 24 июля 2007г., при этом в данный период:

- положения ФЗ от 24 июля 2007 г. не применяются в отношении зданий и помещений (и ряда иных объектов);

- однако, организации технической инвентаризации в целях, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости, оформляемые в соответствии с требованиями ФЗ от 24 июля 2007 г. (ст.43 ФЗ от 24 июля 2007 г.);

(2) осуществление ОГВ и ОМСУ жилищного надзора (контроля), при этом:

(2.1) ОГВ России осуществляют контроль:

 за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ;

 за соответствием жилых помещений жилищного фонда РФ установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п.17 ст.12 ЖК).

ЖК в настоящее время определяет, что государственный жилищный надзор является исключительно региональным (см. об этом далее). На практике это породило вопрос о правомерности реализации контрольных функций в области жилищных правоотношений отдельными федеральными органами, например, Роспотребнадзором. Роспотребнадзор разъясняет, что «полномочия органов государственного жилищного надзора, реализуемые ими в рамках регионального …надзора, …никак не заменяют и не ограничивают соответствующие полномочия территориальных органов Роспотребнадзора по осуществлению в жилищной сфере федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора и федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей» (письмо от 13 сентября 2011 г. № 01/11702-1-32);

(2.2) ОГВ субъектов России осуществляют:

во-первых, аналогичный вышеуказанному контроль (но уже в отношении жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ) (п.8 ст.13 ЖК);

во-вторых, региональный государственный жилищный надзор (далее – ГЖН) (п.8.1 ст.13, ст.20 ЖК) с учетом следующего:

1) ГЖН - это деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ:

а) направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений –

со стороны ОГВ, ОМСУ, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан –

обязательных требований применительно к жилищным фондам любой формы собственности, а именно, разноплановых требований, установленных в соответствии:

 с жилищным законодательством,

 с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, –

посредством:

 организации и проведения проверок указанных лиц;

 принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений;

б) по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований (ч.1 ст.20 ЖК);

2) порядок осуществления ГЖН: устанавливается высшим исполнительным ОГВ субъекта РФ, но с учетом требований, определенных Правительством РФ (п.16.1 ст.12, ч.2 ст.20 ЖК). Так, в Самарской области постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2012 г. № 286 утвержден Порядок осуществления регионального ГЖН на территории Самарской области (в соответствии с данным актом надзор осуществляется государственной жилищной инспекцией Самарской области).

Координация деятельности органов ГЖН осуществляется ОГВ РФ (п.16.2 ст.12 ЖК);

3) правила осуществления ГЖН см. ниже;

(2.3) органы местного самоуправления осуществляют муниципальный жилищный контроль (далее – МЖК) (п.9 ст.14, ст.20 ЖК) с учетом следующего:

1) МЖК - это деятельность уполномоченных ОМСУ, связанная с организацией и проведением на территории муниципального образования проверок соблюдения обязательных требований в отношении муниципального жилищного фонда со стороны юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан (ч.1.1 ст.20 ЖК);

2) порядок осуществления МЖК: устанавливается муниципальными правовыми актами либо законом субъекта РФ и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами (ч.2.1 ст.20 ЖК).

Порядок взаимодействия органов МЖК с органами ГЖН устанавливается законом субъекта РФ (ч.2.2 ст.20 ЖК);

3) правила осуществления МЖК см. ниже.