II. Выселение с предоставлением других жилых помещений по дсн

Основание выселения – наниматель и члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (в ч.4 ст.83 ЖК говорится о невнесении платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги). При этом суды исходят из того, что:

 по смыслу закона невнесение платежей должно быть непрерывным более чем 6 месяцев подряд (не все специалисты признают бесспорность такого разъяснения Верховного Суда РФ);

 уважительными причинами могут быть длительные задержки выплаты заработной платы (пенсии); тяжелое материальное положение в связи с утратой работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые меры; болезнь; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и т.п. (см. п.38 постановления Пленума № 14).

Порядок предоставления жилого помещения в ЖК не определяется.

Требования к предоставляемому жилому помещению:

1) ЖК устанавливает только одно требование - размер предоставляемого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст.90) (но это не переселение в общежитие!);

2) тем не менее, судебная практика указывает на необходимость предоставления изолированного, пригодного для постоянного проживания жилого помещения фонда социального использования, расположенного в том же населенном пункте (п.38 постановления Пленума № 14; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 01 марта 2006 г. (ответ на вопрос № 39)).

III. Выселение без предоставления других жилых помещений

Такое выселение производится в отношении:

1) граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением.

Условия их выселения:

А) наниматель и (или) члены его семьи:

 используют жилое помещение не по назначению, или

 систематически нарушают права и законные интересы соседей, или

 систематически бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Расшифровку данных действий - см. в п.39 постановления Пленума № 14;

Б) наймодатель предупредил (в любой форме – устной или письменной – см. п.39 постановления Пленума № 14) нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения (это – обязанность наймодателя!); наймодатель также вправе назначить разумный срок для устранения нарушений;

В) наниматель и (или) члены его семьи после предупреждения не устранят нарушения (тем самым, обязательным для выселения является установления фактов предупреждения и продолжения совершения противоправных действий – см. для примера определение Верховного Суда РФ от 23 марта 2010 г. № 18-В10-19).

Следует учитывать, что выселяются только виновные лица. Истцами по делам о выселении рассматриваемых граждан могут выступить наймодатель и другие заинтересованные лица, т.е. лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями (например, соседи по дому, коммунальной квартире), а также органы государственной жилищной инспекции (п.39 постановления Пленума № 14; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 01 марта 2006 г. (ответ на вопрос № 35));

2) граждан, лишенных родительских прав, но только если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены прав, признано судом невозможным.

Истцами по делам о выселении таких граждан могут быть орган опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав (п.40 постановления Пленума № 14).

1 Исходя из положений ч.2 ст.6 Вводного закона, малоимущность не играет роли, если гражданин встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01 марта 2005 г. (см. Определение Верховного Суда РФ от 7 июля 2009 г. № 85-В09-10).

2 Процедура предоставления ЖК не урегулирована. На практике существует проблема последствий несоблюдения процедуры подачи заявлений, предусмотренной актами органов местного самоуправления

3 Некоторые авторы критикуют такую позицию законодателя, ибо ею «…неоправданно удлиняется статус квартиры как коммунальной, сужаются возможности влияния рыночного механизма на ликвидацию коммунальных квартир» (Келебай Е.Б. Договор купли-продажи свободной комнаты в квартире коммунального заселения // Юрист. 2010. № 3).

4Хотя отдельные авторы (Р.Д. Зоркольцев и др.) обосновывают юридическую возможность раздела.

5Некоторые авторы (С. Куцина и др.) оценивают такой подход как несправедливый (в одних случаях – по норме предоставления, в других – нет).

6Острота вопроса связана с тем, что признание жилого помещения непригодным для проживания служит основанием не только для выселения по ст.85 ЖК (когда норма предоставления не учитывается), но и для предоставления помещений по ДСН вне очереди (когда норма предоставления, напротив, учитывается).

9