MU_EN_metody_ocenky

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Часть 3 Основные методы оценки объектов недвижимости

Казань – 2012

Практическое занятие № 1

Тема: « Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

методом сравнительной единицы (на базе сборников УПВС-1969)»

Цель занятия: научиться использовать методику расчета при реализации затратного подхода, с применением соответствующих нормативных и инструктивных материалов.

* * *

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода

сравнительной единицы по следующей формуле:

СПВ = Сед х Кп х Vстр х (К69-84 х К84-91 х К91-01хКтек) х Кпп х 1.18 ,

где: Сед – восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) в базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;

Кп – суммарный поправочный коэффициент к ВС ед. измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;

Vстр – строительный объем здания (куб.м). Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К69-84 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен

1984 г.;

К84-91 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен

1991 г.;

К91-01 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1991 г. к уровню цен

2001 г.;

Ктек – коэффициент удорожания сметных цен от уровня 2001 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

приведены в приложении 1. Дата проведения оценки – 16 мая 2012 г.

- 3 -

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 г.) составит:

С69 = 21,08 х 2795 = 58 919 руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984 г.) составит:

С84 = 58919 х 1,18 х 1,03 = 71 610 руб.

где 1,18 – индекс пересчета стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.); 1,03 – территориальный коэффициент к индексам.

Восстановительная стоимость в ценах 1991 г. составит:

С91 = 71610 х 1,6 х 0,97 = 111 139 руб.

где 1,6 – индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1991 г. (Постановление Госстроя СССР № 14-Д от

06.09.90г.); 0,97 – территориальный коэффициент к индексам.

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электрических устройств в ценах 1991 г.:

Сспец = 111139 х 0,08 = 8 891 руб.

где 8% – удельный вес специальных видов работ ( см. табл.85а сб. УПВС №

28).

Следовательно стоимость общестроительных работ составит ( в ценах

1991 г.): Собщстр = 111139 – 8891 = 102 248 руб.

Рассчитаем стоимость общестроительных работ на дату оценки за счет индексации к уровню цен 2001 г., затем к текущим ценам:

102248 х 7,8 х 4,53 = 3 612 831 руб.

Стоимость специальных видов работ также проиндексируем на дату оценки по отдельным видам устройств (табл. 1.1):

- 5 -

*Примечание:

1.Графы 1 и 2 представляют собой стандартный перечень специальных видов работ и их удельный вес для гражданских зданий. В случае отсутствия какого-либо вида работы, она исключается из перечня, а ее удельный вес пропорционально распределяется по оставшимся видам работ. Т.е. итого по гр.2 всегда составляет 100%.

2.Гр.4 – индексы удорожания к ценам на 1.01.2000 г. приняты в соответствии с Постановлением Кабмина РТ № 830 от 20.12.1999 г.

3.Гр. 5 – индексы удорожания к ценам 10 марта 2012 г. приняты в соответствии с Постановлением Кабмина РТ № 572 от 20.07.2011 г., действующим на дату проведения оценки.

Восстановительная стоимость объекта на 16.05.2012 г. (с учетом предпринимательской прибыли в размере 15%) составит:

Спв = (3612831 + 422720) х 1,15 = 4 640 884 руб.

При выполнении самостоятельной работы в соответствии с вариантами необходимо использовать данные из прил. 1-2.

- 6 -

Практическое занятие № 2

Тема: « Расчет величины физического износа объекта недвижимости

по нормативным срокам службы конструктивных элементов»

Цель занятия: научиться использовать методику расчета физического износа при реализации затратного подхода, с применением нормативных и инструктивных материалов.

* * *

Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов или инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы.

Такой подход регламентирован соответствующими нормативными

документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов

исистем в зависимости от назначения здания и группы капитальности [6].

Виспользуемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:

Тнi – нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента

(системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).

- 7 -

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных

весов (Вi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

Пример: Определить физический износ административного здания по нормативным срокам службы конструктивных элементов с использованием соответствующих нормативов. Здание сдано в эксплуатацию в 2000 г. При расчетах необходимо учесть, что в 2009 г. обновлена вся внутренняя отделка здания, а в 2010г. - заполнение дверных проемов.(см. характеристику здания в прил. 1). Дата проведения оценки 16 мая 2012 г.

Р А С Ч Е Т

Расчет проведен в табличной форме (табл. 2.1).

1. Первые две графы заполняются с учетом данных сб. УПВС о перечне конструктивных элементов и их удельных весах в восстановительной стоимости здания: см. УПВС № 28, табл. 85А.

2.Графа 3-я заполняется в соответствии с нормативами, приведенными

втабл. 2.2.

3.Износ элементов здания рассчитывается (гр.4) в соответствии с формулой 1.

4.Средневзвешенная доля износа элемента в износе всего здания (гр.5)

определяется как произведение значений гр.2 и гр.4.

5. Сумма значений строк в 5 гр. дает величину общего физического износа здания. Величина износа обязательно округляется до целого.

Завершим расчеты по затратному подходу и определим остаточную стоимость здания:

Сост =Спв– Спв х ФИзд/100% = 4640884 – 4640884 х 29/100% = 3 295 028 руб.

- 8 -

С учетом стоимости земельного участка (см. ПЗ №3):

Спв = 3295028+ 1720000= 5 015 028 руб.

При выполнении самостоятельной работы в соответствии с вариантами заданий необходимо использовать исходную информацию, приведенную в прил. 1 и нормативы из табл. 2.2.

Таблица 2.1

РАСЧЕТ

физического износа административного здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженер. систем

- 9 -