MU_EN_metody_ocenky

Заключение: Общий физический износ здания составляет 29%.

*Примечание: Объект сдан в эксплуатацию в декабре 2000 г. Проведен ремонт внутренней отделки в 2009 г., замена всех дверей – в 2010 г. (см. прил. 1). Следовательно:

Тфакт = 12 лет, Трем = 3 года (отделка), Трем = 2 года (двери).

Таблица 2.2

Нормативные усредненные сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий

( при нормальных условиях эксплуатации)

- 10 -

- 11 -

Таблица 3.1

ИНФОРМАЦИЯ

по предложениям о продаже административных зданий в г. Зеленодольск РТ

(источник – « Казанская недвижимость» № 33 от 10 мая 2012 г.)

– 13 –

Обычно стоимость реальной продажи на 5-10% меньше. В данном случае скидку на торг примем в размере 5%. Для объекта-аналога №1 она

составит:

К1 = 12 000*0,05 = – 600 т.р.

Таким же образом рассчитаем скидки на цены предложений объектов-

аналогов №2, 3 (см. табл.3.2).

Следовательно, скорректированные стоимости составят:

СЦ1 = 12000 – 600 = 11 400 т.р.

СЦ2 = 10600 – 530 = 10 070 т.р.

СЦ3 = 9800 – 490 = 9 310 т.р.

П 2.2. Покупка объекта №3 как бы кредитуется, часть стоимости

оплачивается в рассрочку (см. п. 1.4.). В связи с этим необходимо рассчитать

– сколько на этом сэкономлено покупателем или потеряно продавцом

(используем Ф5 – текущая стоимость аннуитета), см. рис. 3.1:

К1 = 9310 – 4655 – ((4655 /4)*3,80773) = 4655 – 4431 = + 224 т.р.

При ставке рублевого депозита – 8% в год и количестве периодов

начислений в год – 4 квартала.

П 2.3 – учтем заниженность стоимости объекта-аналога №2 на 5% по

сравнению со среднерыночной (см. п. 1.5.)

К2 = 10070 –10070/0,95 = +530 т.р

Рассчитаем скорректированную стоимость:

СЦ2 = 10600 + 530 = 10 600 т.р.

П. 2.4. При расчете используются стоимости предложений

выставленных на продажу объектов-аналогов. Т.е. дата предложения совпадает с датой оценки. В связи с этим корректировка на изменение цен не производится.

П. 2.5. В общем случае объекты-аналоги могу обладать какими-либо дополнительными элементами благоустройства здания в отличие от

– 14 –

Таблица 3.2

Расчет стоимости административного здания на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения

– 15 –

– 16 –

благоустройства оцениваемого здания. В нашем случае такими дополнительными элементами обладает объект №3 – общей системой кондиционирования здания. Это повышает стоимость здания, следовательно, поправка должна быть отрицательная.

По данным проектных организаций стоимость общей системы кондиционирования здания в среднем составляет 3-5% от восстановительной стоимости (ВС) здания. Для расчета примем 3,5% от ВС.

В начале рассчитаем ВС объекта-аналога №3, предварительно вычтя стоимость ЗУ:

ВС3 = (9534 – 0,800*1400)*100/(100–5,7) = 8 923 т.р.

где: 5,7% – нормативный износ объекта-аналога №3 (из табл.3.3). 0,800 – средняя стоимость 1 кв.м ЗУ в промзоне г. Зеленодольска,

т.руб;

1400 – площадь земельного участка под объектом-аналогом №3, м2;

Следовательно, стоимость системы кондиционирования составит:

К3 = 8923*3,5/100 = – 312 т.р.

П. 2.6. Все объекты-аналоги предлагаются к продаже с учетом стоимости земельных участков (ЗУ) под ними. Для выделения «чистой» стоимости здания необходимо вычесть стоимость земельных участков,

занимаемых объектами-аналогами. Площади занимаемых ЗУ приведены в табл. 3.1. По данным мониторинга рыночной стоимости свободных ЗУ (на 1

января 2012 г.) средняя стоимость 1 кв.м ЗУ в промзоне г. Зеленодольска составляет около 800 руб. Примем эти данные за основу расчета:

К1= Сзу1 = 0,800*2240 = –1792 т.р.

Скорректированная стоимость объекта №1 составит:

СЦ1 = 11400 – 1792 = 9608 т.р. и т.д.

П.3. В завершение учета первой группы общих поправок рассчитаем среднюю стоимость 1 кв.м общей площади зданий объектов-аналогов:

Скв.м = 9608000/740 = 12 984 руб. (см.3-ю строку табл. 3.2)

– 17 –

Продолжим внесение поправок конкретно к стоимости 1 кв.м здания.

П. 3.1. Корректировку на различие в местоположении рекомендуется

проводить по соотношению кадастровой стоимости земельных участков [5].

Рассчитаем поправку на местоположение объекта №1:

К1 =( 2450/2860)*100 – 100% = –14,3 %

СЦ1 = 12984 – 12984*14,3/100 = 11 127 руб. и т.д.

П. 3.2. Корректировку на различие в физическом состоянии зданий

рекомендуется проводить методом отношения фактического возраста здания на дату проведения оценки к нормативному сроку их жизни, с учетом их группы капитальности [5]. При этом следует учесть, что при 70% физическом износе, здание подлежит сносу [3].

Для расчета этих корректировок предварительно составим табл. 3.3.

Нормативный износ всех объектов рассчитывался по формуле:

ФИнорм = Тф*100/(Тн*0,7);

Например, для оцениваемого объекта нормативный износ составит:

ФИнорм = 12*100/(175*0,7) = 9,8%.

Рассчитаем поправку на разницу в износе оцениваемого объекта с

Следовательно, стоимость объекта-аналога №1 увеличивается на 4%,

так как износ у него выше, а значит стоимость ниже.

Рассчитаем скорректированную стоимость 1 кв.м объекта №1 с учетом корректировки:

СЦ1 = 11127*1,04 = 11 572 руб.

Корректировки по другим объектам имеют отрицательное значение,

так как их физическое состояние лучше.

– 18 –