MU_EN_metody_ocenky

Практическое занятие № 4

Тема: « Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямой

капитализации дохода (доходный подход)»

Цель занятия: научить использовать метод прямой капитализации доходов при оценке объектов недвижимости (ОН).

* * *

Метод прямой капитализации дохода применяется при стабильных условиях использования ОН, т.е. при постоянной величине дохода и других экономических показателей.

Стоимость ОН по данному методу рассчитывается следующим образом:

Сдх = ЧОД : Ккап ,

где ЧОД - годовая сумма чистого дохода от эксплуатации ОН;

Ккап - коэффициент капитализации.

Величина чистого дохода определяется через потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. доход при полной загрузке объекта:

ЧОД = ПВД - П – ОР – Р,

где П – потери дохода, например, от временной незагруженности помеще-

ний;

ОР – операционные расходы по содержанию здания (зарплата персонала, эксплуатационные расходы, налог на имущество и т.п.);

Р – откладываемые резервы на предстоящий ремонт короткоживущих конструктивных элементов и систем.

Пример: Произвести оценку стоимости административного здания методом прямой капитализации дохода. Исходные данные те же, что и на предыдущих занятиях. Дата проведения оценки 16.05.2012 г.

РА С Ч Е Т

1.Определение величины потенциального валового дохода

Рассчитаем ПВД, исходя из следующих условий:

ПВД = 300 х 610 х 12 = 2 196 000 руб./год,

–22 –

2. Постоянные операционные расходы на содержание здания также рассчитываются в годовом исчислении и составили на основании бухгалтерских данных (см. табл. 4.2):

Таблица 4.2

Расчет постоянных операционных расходов по единому объекту недвижимости (земельный участок + административное здание)

3. Определение величины переменных операционных расходов

Основную статью переменных затрат составляют затраты на коммунальные услуги: отопление, водоснабжение, водоотведение, уборка территории и вывоз ТБО. По данным служб ЖКХ г. Зеленодольска сумма затрат на эти услуги составляют около 32 руб./кв.м общей площади офисных помещений [5]:

Рпер1 = 610 * 32 *12 = 234 240 руб.

– 24 –

Затраты на электроэнергию, телефон и Интернет обычно оплачиваются арендатором самостоятельно на основе представленных счетов.

Кроме этого необходимо учесть расходы арендодотеля на уборку помещений общего пользования и охрану здания. По сведениям заказчика здание обслуживает 2 вахтера и 2 уборщицы, всего 4 чел. Рассчитаем эти затраты, исходя из средней зарплаты этой категории работников в 10 тыс. руб. и отчислений ЕСН (30,2%):

Рпер2 =(4 *10000*1,302)*12 = 624 960 руб.

4. Расчет резерва на замещение (РЗ) приведен в табл.4.3

Расчет выполняется в следующей последовательности.

1.Выбираются конструктивные элементы, на замену которых планируется заранее откладывать средства.

2.Удельные веса этих элементов (В) принимаются из сб. УПВС (см. табл.2.1., графа 2)

3.Нормативный срок жизни конструктивных элементов принимается из табл. 2.2.

4.Рассчитаем ежегодный РЗ на восстановление кровли, с предварительным вычетом предпринимательской прибыли из ВС (–15%):

РЗкр = (ВС/1,15 * В)/Тн = 4 640 883*0,03/25 = 4 843 руб./год Таким же образом рассчитываются ежегодные резервы на замещение

других КЭ.

Общая сумма РЗ за год составляет – 25 559 руб., что равняется 4,7% от их полной ВС.

–25 –

Ставку капитализации рассчитаем методом аккумулирования.

В качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевого депозита для юридических лиц наиболее надежных российских банков - 7% (по состоянию на дату оценки, по данным журнала «Эксперт»).

Ставку на низкую ликвидность рассчитаем, исходя из среднего срока экспозиции для ОН административного назначения = 3-4 мес.

Снл = (7% / 12 мес.) х 3 мес. = 1,75%,

Ставка возврата капитала составит:

Свк = 100%: 111 лет = 0,9%/в год,

которая рассчитана, исходя из следующих соображений: срок нормативной жизни составит подобных зданий составляет 175 лет.

Но при достижении износа 70% и более здание подлежит сносу,

следовательно срок оставшейся экономической жизни составит:

Тоэк = Тн*0,7 – Тфакт = 175*0,7 – 12 = 111 лет.

В результате расчетов (табл.4.4) аккумулированная ставка капитализации составит: Ск = 7 + 1,75 + 0,5 + 0,9 = 10,2 %.

5. Определение стоимости здания

Стоимость административного здания по данному методу доходного подхода составляет:

Сдох = 805819: 0,102 = 7 900 186 руб.

Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Обычно согласование рекомендуется производить методом средневзвешенной стоимости – определением удельных весов (ранга или рейтинга) каждого из подходов.

При согласовании анализируется относительная приемлемость каждого из использованных методов (в рамках реализации подходов) при определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверность данных, использованных в расчетах.

При анализе необходимо учитывать следующие факторы.

– 27 –

1.Назначение объекта оценки, его текущее использование.

2.Тенденции развития данного сегмента рынка недвижимости.

3.Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующей назначению объекту оценки.

Согласование результатов расчетов – это процесс логических рассуждений и принятие окончательного решения [7]. При этом, чем больше различий в результатах расчетов по каждому из подходов – тем более обоснованным должно быть определение удельного веса каждого из подходов.

При согласование результатов расчетов используем метод распределения весовых коэффициентов: в этом случае расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу. Обоснование удельного веса проводится по нескольким критериям.

Таблица 4.5

Комментарий:

1. Наиболее существенная, достоверная и достаточная информация использована в затратном подходе. Это обосновывается тем, что ее источником служили официальные документы: технический паспорт БТИ, кадастровый план на ЗУ. Но в основе лежат устаревшие сб. УПВС

– 28 –