!!!Экзамен зачет 2024 год / Хаскель-1
.pdfНовый Жилищный кодекс России и проблема «коммуналок»
По поводу толкования и применения ст. 46 ЖК РСФСР 1983 г. имелись разъяснения Пленума Верховного суда РСФСР в постановле нии № 5 от 20.12.1995 г., указания Верховного суда РСФСР по кон кретным делам, различные высказывания в юридической литературе. Нормы ЖК РФ отличаются от правил ЖК РСФСР, в связи с чем отпа дают основания разночтений закона и его критики. Вместе с тем и в адрес нового закона можно сделать критические замечания.
Прежде всего, следует отметить, что установленный порядок предоставления освободившихся в коммунальных квартирах жилых помещений не нацелен на решение проблемы ликвидации «коммуна лок». К такому выводу приводит анализ условий, при наличии кото рых освободившееся жилое помещение согласно ст. 59 может быть предоставлено лицам'проживающим в данной квартире.
Вст. 59 ЖК РФ не определяется статус освободившегося жило го помещения - помещение нанимателя по договору социального найма или собственника. Тем не менее нет сомнений, что имеется в виду помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Это очевидно, учитывая, что ст. 59 помещена в разделе ЖК РФ, определяющем основания и порядок предоставления жилых по мещений по договору социального найма, а согласно ст. 49 ЖК РФ по этому договору предоставляются жилые помещения указанных жи лищных фондов. Освободившееся жилое помещение собственника может быть предоставлено в соответствии со ст. 59, если оно стало объектом государственной или муниципальной собственности.
Вст. 59 нет указания на то, что имеется в виду изолированное освободившееся жилое помещение, но так как в ст. 15 ЖК РФ жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания, то указание в ст. 59 на изолированность помещения излишне. Освободившееся не изолированное помещение должно предоставляться проживающему в помещении, от которого оно не изолировано. Не изолированное жи лое помещение в соответствии с ч. 2 ст. 62 ЖК РФ не может быть са мостоятельным предметом договора социального найма.
Определяя порядок предоставления освободившихся жилых помещений, законодатель исходит из существующих реалий, когда одни помещения в коммунальной квартире приватизированы, а другие используются по договору социального найма, устанавливая, что ос вободившиеся жилые помещения предоставляются нанимателям и (или) собственникам по их заявлению.
433
Иные проблемы гражданского права
В зависимости от уровня жилищной обеспеченности граждан, проживающих в коммунальной квартире, в ст. 59 ЖК РФ установлено три возможных варианта определения судьбы освободившегося жило го помещения, по которым оно предоставляется проживающему в этой квартире нанимателю и (или) собственнику, и один вариант, со гласно которому освободившееся помещение предоставляется в об щем порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Это единст венный случай, предусмотренный Жилищным кодексом, когда пред метом договора социального найма может быть комната (комнаты), а не отдельная квартира (ч. 6 ст. 57 ЖК РФ).
Первый вариант. Если в квартире проживают несколько нани мателей и (или) собственников, освободившиеся помещения предос тавляются по договору социального найма проживающим в этой квар тире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент осво бождения помещений признаны или могут быть признаны малоиму щими и нуждающимися в жилых помещениях. Два положения ч. 1 ст. 59 заслуживают критики: так как освободившиеся помещения мо гут предоставляться как нанимателям, так и (или) собственникам, возможна ситуация, когда собственник будет пользоваться жилым по мещением по праву собственности и по договору социального найма, а приватизация последнего окажется затруднительной или невозмож ной. В таких случаях было бы целесообразно признать за собственни ком жилищного фонда, к которому оно относится, право отчуждения его проживающему в данной квартире собственнику на условиях с учетом его имущественного положения.
Ни в ст. 59, ни в ст. 51 ЖК РФ при определении нуждаемости, определяемой по обеспеченности общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы, к сожалению, не учитывается не родив шийся ребенок даже при большом сроке беременности женщины - члена семьи.
Второй вариант. Если в коммунальной квартире отсутствуют указанные выше граждане, освободившееся жилое помещение пре доставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления. В отличие от первого вари анта обеспеченность жилой площадью определяется исходя из общей площади на одного члена семьи: менее учетной нормы или менее нор мы предоставления. Приоритет признается за гражданами менее
434
Новый Жилищный кодекс России и проблема «коммуналок»
обеспеченными, а именно обеспеченными общей площадью на одного человека менее учетной нормы.
Третий вариант. Если отсутствуют граждане, на которых рас пространяется режим, указанный в первых двух вариантах, освобо дившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляет ся по договору купли-продажи (правильнее было бы сказать - отчуж дается) гражданам, которые обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления. В этом случае не требуется признания гражданина малоимущим. Это правило не противоречит норме ч. 6 ст. 42 ЖК РФ: при продаже комнаты в коммунальной квар тире остальные собственники комнат в этой квартире имеют преиму щественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на ус ловиях, которые установлены Гражданским кодексом (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). Представляется, что в данном случае имеется в виду ст. 250 ГК РФ, предусматривающая преимущественное право сособственника на приобретение продаваемой доли в праве общей собственности. Одна ко в коммунальной квартире право общей долевой собственности рас пространяется не на комнаты, а на общее имущество, обслуживающее коммунальную квартиру. Доли в праве на это имущество принадлежат собственникам комнат, при отчуждении которых к приобретателю пе реходит и доля в праве на общее имущество, не подлежащее отчужде нию отдельно от комнаты. Этими обусловлено правило ч. 6 ст. 42, под лежащее применению к случаю, предусмотренному ч. 3 ст. 59 ЖК РФ.
Если в коммунальной квартире отсутствуют и такие граждане, вселение в освободившееся помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ, т. е. малоимущим и нуждающимся в порядке очередности.
Итак, если в коммунальной квартире не проживают граждане, обеспеченные общей площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления, освободившееся помещение предоставляется на об щих основаниях и, следовательно, статус коммунальной квартиры со храняется. Это правило, признающее предметом договора социально го найма отдельную комнату, соответствует норме п. 6 ст. 57 ЖК РФ, устанавливающей исключение из правила, согласно которому предме том договора социального найма по общему правилу является кварти ра. Однако такого прямого указания в разд. III ЖК РФ нет. Напротив, в ч. 1 ст. 62 ЖК РФ указывается: «Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, а в скоб ках - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Нетруд
435
Иные проблемы гражданского права
но заметить несогласованность между нормами ч. 4 ст. 59, ч. 6 ст. 57 и ч. 1 ст. 62. По-видимому, общим следует считать правило п. 1 ст. 62, согласно которому предметом социального найма может быть и часть квартиры, т. е. комната, 2 комнаты. А это означает возможность соз дания новых коммунальных квартир2.
При определении, кто из проживающих в коммунальной квар тире нанимателей или собственников имеет преимущество при реше нии, кому из них предоставить освободившееся помещение по догово ру социального найма, не имеет юридического значения состояние на учете нуждающихся в жилом помещении. Из этого, кстати исходила и практика применения ст. 46 ЖК РСФСР 1983 г. Важно, что гражданин может быть принят на учет.
На мой взгляд, правило ст. 59 ЖК РФ, устанавливающее, что при отсутствии в коммунальной квартире граждан, обеспеченных об щей площадью на одного члена семьи менее установленной нормы предоставления, освободившееся помещение предоставляется на ос новании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ, т. е. на общих основаниях, заслуживает критики.
Действие такого правила весьма затрудняет решение проблемы «коммуналок». Почему бы не продать освободившееся в этом случае помещение проживающим этой квартире нанимателям или собствен никам? При этом, принимая во внимание, что проживающие в комму нальных квартирах, учитывая их имущественное положение, купить даже комнату на общих основаниях (по рыночной цене) практически не в состоянии, для таких лиц должны быть установлены определен ные льготные условия выкупа.
В ст. 59 ЖК РФ недостаточно учтена практика применения ст. 46 ЖК РСФСР. В частности, в ней нет решения случая, когда осво бодившееся помещение по размеру менее установленной нормы пре доставления жилья. Не решен вопрос о случаях, когда в результате предоставления освободившегося помещения гражданину (семье)
1 В отличие от ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, ст. 104 ЖК РФ закрепляет положение, согласно которому слу жебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Абсолютно императивный характер этой нормы следует из утвержденных Правительством РФ «Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» (Постановление от 26.01.2006 г. № 942 // СЗ РФ. 2006. № 6, Ст. 697). Во-первых, Правила устанавливают, что к Служебным Жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Во-вторых, не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживают несколько нанимателей и (или) собствен ников жилых помещений.
436
Новый Жилищный кодекс России и проблема «коммуналок»
размер жилых помещений в сумме значительно превысит норму пре доставления жилого помещения. Для граждан отсутствие в данном случае такого решения является положительным, однако, принимая во внимание направленность норм ст. 59 ЖК РФ, едва ли такой исход входил в намерения законодателя.
При применении ст. 59 возникает вопрос об учете правила ст. 58 ЖК РФ. Согласно этой статье при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их со гласия. Эта же ст. 58 допускает предоставление по договору социаль ного найма жилого помещения общей площадью, превышающей нор му предоставления на одного человека, но не более чем в два раза.
По прямому указанию ч. 1 ст. 58, содержащееся в ней правило должно применяться при предоставлении жилых помещений по дого вору социального найма. Ст. 59 помещена в главе, определяющей по рядок и основания предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Отсутствием в ст. 59 прямого указания, обязы вающего учитывать правило ч. 1 ст. 58, нельзя обосновать отказ в его применении. Однако судебная практика едва ли пойдет по пути при менения правил ст. 59 в системе с нормой ч. 1 ст. 58, пока не будет со ответствующего указания Верховного Суда РФ.
ХАСКЕЛЬБЕРГ Борис Лазаревич
Гражданское право
Избранные труды
Корректоры В,И- Дмитриева, Н.Г. Синявская
Компьютерная верстка М.Ф. Шарвэ
Подписано в печать 08.05.2008 г.
Формат 60х84‘Лб. Бумага офсетная № 1. Печать офсетная. Печ. л. 27,5; уел. печ. л. 25,6. Тираж 1000 экз. Заказ 292.
Отпечатано в ОАО «Издательство «Красное знамя», Томск, пр. Фрунзе, 103