!!!Экзамен зачет 2024 год / Хаскель-1

Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

вместе с тем заметить, что это предложение требует следующего уточ­ нения: аналогия закона может применяться и тогда, когда в конкрет­ ном договоре содержатся элементы двух или более сходных поимено­ ванных договоров.

Представляется, что когда Президиум ВАС РФ указывает, что суд не исследовал правовую природу договора, что договор не стал предметом исследования суда, а это не позволило ответить на вопрос, какова его правовая природа, он имеет в виду, что не выяснено нали­ чие сходства рассматриваемого договора с каким-либо поименован­ ным договором или элементов сходных договоров. В связи с этим ре­ шающее значение приобретает содержание конкретного договора, формулировка его условий, полнота и четкость. От этого в значитель­ ной степени зависит надлежащее и реальное исполнение договорного обязательства. Правильно и с необходимой полнотой сформулирован­ ные условия договора, адекватно отражающие согласованную волю контрагентов, - непременная предпосылка защиты нарушенных впо­ следствии прав сторон, и прежде всего дольщика, имея в виду, что практически чаще всего нарушению подвергаются именно его субъек­ тивные права. Определение, нормы какого института подлежат при­ менению по аналогии в конкретном случаед возможно, если уяснены условия договора, его содержание.

В качестве иллюстрации можно привести следующее дело. Предприятие-заказчик и КЭУ ДВО - дольщик заключили дого­

вор о долевом участии в жилищном строительстве, по которому заказ­ чик обязался предоставить дольщику 10 квартир общей площадью 919 кв. м, в том числе 3 двух-, 5 трех- и 2 четырехкомнатных. Предприятие передало заказчику 10 квартир общей площадью 685 кв. м, в связи с чем им предъявлен иск о выделении 234 кв. м жилья, не переданных по договору. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца. Апелляционная инстанция отменила это решение и в иске отказала, признав, что ответчик исполнил обязательство по договору в полном объеме, передав 10 квартир. Президиум ВАС РФ отклонил протест, указав, что сторонами достигнуто соглашение о передаче 5 квартир в одном определенном доме и 5 квартир в другом конкретном доме. В домах данной серии не предусмотрены квартиры, общая площадь ко­ торых (имеется в виду, конечно, 10 квартир) составила бы 919 кв. м, как указано в договоре19.

19 Постановление № 1063/97 от 17.06.97 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 9. С. 36-37.

323

Отдельные виды обязательств

Президиум признал неправомерной ссылку в протесте на то, что по условиям договора ответчик должен передать истцу еще 234 кв. м жилья либо возместить стоимость указанной площади по ценам на момент предъявления иска.

Не обсуждая аргументацию постановления, которая, как и само решение об отклонении протеста, представляется достаточно спор­ ной, следует заметить, что неблагоприятный для истца исход спора - следствие неточно сформулированного условия о предмете договора, что позволило истолковать его в пользу ответчика.

2. Одним из очень важных, если не наиболее важным с точки зрения обеспечения исполнения обязательства в натуре, в котором прежде всего заинтересован дольщик, является вопрос о том, как сформулировать предмет обязательства долевого участия - как родо­ вой или как индивидуальный: указать в договоре, что застройщик (за­ казчик) обязуется передать столько-то квадратных метров общей и столько-то кв. м жилой площади в конкретном доме (нежилой площа­ ди в определенном здании) или же зафиксировать признаки подле­ жащего передаче объекта в построенном доме, позволяющие его вы­ делить из однородных объектов в данном доме. Прежде чем ответить на поставленный вопрос, необходимо обсудить другой более общий вопрос: возможно ли индивидуализировать предмет обязательства до­ левого участия в строительстве, имея в виду, что в момент заключения договора объект (например, квартира), подлежащий передаче доль­ щику, физически не существует, еще подлежит созданию? Нельзя обойти и другой важный вопрос: будет ли соответствовать требовани­ ям ст. 554 ГК РФ определение предмета обязательства в качестве ин­ дивидуализированного, при условии, что объект физически на момент возникновения обязательства не существует, подлежит созданию во исполнение обязательства?

Учитывая, что строительству жилого дома, другой недвижимо­ сти всегда предшествует разработка проектной документации, и что на ее основании можно определить объект, подлежащий передаче, следует ответить на первый вопрос положительно. В договоре необ­ ходимо максимально детально описать подлежащий созданию объ­ ект недвижимости в целом и той части, которую предстоит передать дольщику, в соответствии с проектной документацией, указав, в том числе, номер квартиры, этаж, размер общей и жилой площади, число комнат и другие параметры, характеризующие объект. Конкретиза­ ция объекта может быть обеспечена приложением к договору копии

324

Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

плана квартиры, копии выписки из проекта дома, описания земель­ ного участка.

Для ответа на второй вопрос обратимся к ст. 554 ГК РФ. Вопервых, в ней говорится о предмете договора купли-продажи недви­ жимости. Однако, поскольку в принципе нельзя исключить примене­ ние по аналогии норм о договоре купли-продажи к отношениям из договора долевого участия в строительстве, указанное обстоятельство не имеет решающего значения при ответе на поставленный вопрос. Далее, ст. 554 ГК РФ требует указания в договоре данных, позволяю­ щих определенно установить недвижимое имущество, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответст­ вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­ щества.

Надлежаще составленный договор о долевом участии с упомя­ нутыми выше приложениями к нему позволяет вполне определенно установить предмет обязательства в его индивидуализированном ка­ честве. Нельзя вместе с тем упускать из виду и следующее: в большин­ стве случаев конфликты, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением, чаще всего исполнением не в полном объеме) обяза­ тельства контрагентом дольщика, возникают, и заинтересованная сто­ рона обращается в юрисдикционные органы с требованием об их раз­ решении, когда подлежащий передаче дольщику объект (скажем, квартира) уже физически существует в завершенном или не вполне завершенном строительством виде. До этого проблемы объекта как индивидуально-определенного, как правило, не возникает.

Следует заметить, что судебно-арбитражная практика не испы­ тывает затруднений и у судов не возникает проблем, связанных с при­ знанием обязательства долевого строительства индивидуально­ определенным20. Другое дело - точное применение норм об исполне­

20 По одному из дел, по которому истец требовал исполнения в натуре обязательства долевого участия в строительстве дома и передачи четырех конкретных квартир (указаны их номера) в конкретном доме, а также дополнительно квартиры общей площадью 228,1 кв. м, кассационная инстанция, в частности, указала: апелляционная инстанция правильно отклонила заявленное истцом требование о передаче дополнительной площади в связи с отсутствием индивидуальных признаков истребуемого имущества, одновременно признав правильным постановление в части удовлетворения требования о передаче истцу конкретных, обозначенных в договоре квартир в доме по указанному там же адресу (Постановление Федерального Арбитражного Суда ЗападноСибирского округа от 02.08.99. Д. № Ф 04/1555-511/А-45-99).

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по рассмотренному делу пришел к следующе­ му выводу: «по материалам дела усматривается, что предметом спора является не конкретная квартира, а обязательство передать двухкомнатную квартиру в указанном истцом доме. Следова­

325

Отдельные виды обязательств

нии, точнее о последствиях неисполнения обязательства передать ин­ дивидуально-определенную вещь. Этот вопрос рассматривается ниже.

Заключительной стадией динамики всякого обязательственного правоотношения, в том числе обязательства долевого участия в строи­ тельстве, является исполнение обязательства в соответствии с его со­ держанием, т. е. совершение действий, являющихся предметом обяза­ тельства. В этом выражается одно из важнейших требований, которо­ му должно соответствовать исполнение - исполнение в натуре. Роль права и прежде всего обязательственного права состоит в обеспечении реализации указанного требования. При этом нельзя не обратить внимания на то, что в немалой степени гарантия исполнения в натуре, в том числе путем применения принудительных мер, зависит от того, как определен предмет обязательства- в качестве индивидуального (индивидуализированного) или родового. Дело в том, что механизмы обеспечения исполнения в натуре этих обязательств различные. При­ нудительное исполнение в натуре родовых обязательств, в том числе обязательств по передаче вещей в собственность, практически исклю­ чается: ни материальный, ни процессуальный закон не предусматри­ вают соответствующих способов и средств.

Напротив, в отношении индивидуальных обязательств, преду­ сматривающих передачу вещи в собственность, хозяйственное веде­ ние, оперативное управление, установлен действенный механизм, на­ правленный на обеспечение в случае необходимости принудительного исполнения в натуре, однако должник, обязанный передать опреде­ ленную вещь, по существу обладает ограниченными возможностями исполнения в натуре: вследствие гибели вещи наступает невозмож­ ность исполнения, т. к. замена предмета договора «аналогичной» ве­ щью в рамках данного обязательства исключена.

Вместе с тем необходимо особо подчеркнуть, что независимо от того, является ли обязательство индивидуальным или родовым, закон предусматривает специальные меры обеспечения его исполнения (гл. 23 ГК РФ), выполняющие также функции стимулирования испол­ нения обязательств в натуре. Подобные меры могут быть установлены и в договоре. И все же, на стадии исполнения родовых и индивидуаль­

тельно, независимо от того, возможно ли реальное исполнение ответчиком обязательства в части передачи двухкомнатной квартиры, права истца подлежат защите». При новом рассмотрении дела Президиум предложил установить, имеются ли у ответчика в указанном доме свободные двухкомнатные квартиры и с учетом этого предложить истцу уточнить материально-правовые требования, в том числе путем изменения способа защиты гражданских прав (Постановление Президиума ВАС РФ № 588/96 от 16.03.97 // Вестник ВАС. 1999. № 8. С. 38-39).

326

Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

ных обязательств нельзя не усмотреть различие, выражающееся в от­ сутствии механизма принудительного обеспечения исполнения в на­ туре первых и наличии такого механизма исполнения вторых, который закреплен в ст. 398 ГК РФ.

Возвращаясь к вопросу о предпочтительности определения предмета обязательства долевого участия в качестве индивидуального или родового, имея в виду интересы дольщика - более слабой стороны в обязательстве, следует при ответе учитывать достоинства и негативы как того, так и другого варианта. При прочих равных условиях пре­ имущества индивидуального обязательства заложены в специальном механизме, предусмотренном в ст. 398 ГК РФ: в случае неисполнения обязательства кредитор (в рассматриваемом обязательстве - дольщик) имеет право требовать отобрания у должника вещи и передачи ее ему, а в случае невозможности удовлетворения этого требования - право на возмещение убытков. По родовому обязательству у кредитора от­ сутствует аналогичное право требовать отобрания вещи у должника и передачи ее ему, он может лишь требовать возмещения причиненных неисполнением договора убытков. Однако поскольку по такому обя­ зательству обязанности должника, как и право требования кредитора, сконцентрированы не на индивидуальном предмете, исполнение воз­ можно и за счет предоставления другого предмета данного рода. При­ менительно к обязательству долевого участия это означает, что долж­ ник вправе требовать передачи ему любой квартиры в данном доме (домах), отвечающей обусловленной соглашением характеристике.

3. Как уже отмечалось, к договорным отношениям долевого уча­ стия в строительстве в зависимости от их субъектного состава и со­ держания договора (если конкретный договор нельзя квалифициро­ вать по одной из предусмотренных законодательством договорных конструкций или в качестве смешанного) следует по аналогии приме­ нять нормы сходного договорного института. Практически вопрос о квалификации договора о долевом участии в строительстве становится актуальным, как правило, в связи с нарушением обязательства контр­ агентом дольщика. Квалификацией договора предопределяется со­ держание субъективных прав дольщика, а в конечном счете и закон­ ность судебного акта по возникшему спору.

На основании заключенного договора о долевом участии у дольщика возникает обязательственно-правовое требование к контр­ агенту о совершении предусмотренных соглашением действий по пе­ редаче объекта в собственность и обязанность уплаты определенной

327

Отдельные виды обязательств

денежной суммы или предоставления иного эквивалента21. Это право­ отношение сохраняется в неизменном виде на протяжении всего про­ цесса строительства до ввода объекта в эксплуатацию. Исключение, по-видимому, представляют случаи, когда строительство дома пре­ кращено и возможны определение и передача помещения (являюще­ гося предметом договора) в не завершенном строительством доме, а также если последующим соглашением сторон предусмотрено, что выполнение отделочных работ не входит в круг обязанностей контр­ агента дольщика (последнее может быть определено и в самом дого­ воре о долевом участии в строительстве при его заключении).

В связи с этим, на мой взгляд, следовало бы отказаться от импе­ ративных утверждений, встречающихся в юридической литературе, а также судебной практике, не признающих без достаточных оснований возможность передачи в собственность не завершенного строительст­ вом объекта (его части). В постановлении от 25.02.98 № 8 «О некото­ рых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой пра­ ва собственности и иных вещных прав»2 Пленум ВАС РФ разъяснил: не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недви­ жимому имуществу. При разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты необходимо руководство­ ваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершения сделок с ним (п. 16). В поста­ новлении Пленума отсутствует указание о возможности передачи в собственность части строящегося на долевых началах жилого дома, однако правило п. 16, содержащее принципиальное положение отно­ сительно не завершенных строительством объектов, может быть рас­ пространено и на отношения долевого строительства, если строящий­ ся объект не является предметом договора строительного подряда. При этом имеется в виду, что дольщик требует передачи в собствен­ ность предусмотренного договором индивидуализированного поме­ щения, не завершенного строительством, с целью его завершения в индивидуальном порядке, учитывая, что впоследствии возможно его самостоятельное использование (например, гаражный бокс в общем массиве, не завершенном строительством). Передача объекта дольщи­

21 Ср. п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строитель­ стве (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56) // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.

22 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

328

Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

ку в собственность возможна также в случаях, когда контрагент доль­ щика не обязан по договору передать завершенный строительством объект (скажем, квартиру)23. В настоящее время подобная практика заключения договоров о долевом участии в строительстве жилья на условиях выполнения отделочных работ индивидуально дольщиками распространена при строительстве так называемых элитных жилых домов. Однако ввод дома в эксплуатацию допускается, если выполне­ ны все, в том числе отделочные работы в соответствии с установлен­ ными требованиями. В этих случаях предметом обязательства долево­ го участия в строительстве следует признать передачу помещения в той степени готовности, которая предусмотрена договором о долевом участии или последующим соглашением.

В обсуждаемом здесь аспекте интерес представляет следующее

дело.

Предъявлен иск о признании права собственности на опреде­ ленную квартиру в конкретном доме, а в случае невозможности выде­ лить ее - о взыскании рыночной стоимости квартиры. Арбитражный суд, удовлетворив требования истца, обязал ответчика передать истцу указанную им квартиру. Апелляционная инстанция отменила решение и в удовлетворении исковых требований отказала: поскольку дом в эксплуатацию не сдан, вновь создаваемое недвижимое имущество не зарегистрировано, у истца отсутствует право требовать предоставле­ ния квартиры в не завершенном строительством объекте.

Кассационная инстанция оставила жалобу истца без удовлетво­ рения, указав следующее: стороны заключили договор на долевое строительство дома, по условиям которого истец является дольщи­ ком, а ответчик - заказчиком. Дольщик свои обязанности выполнил, заказчик квартиру не передал. Однако строительство дома не завер­ шено. Объект незавершенного строительства находится в общей соб­ ственности (ст. 252 ГК РФ). Истец вправе предъявить требование об определении его доли в праве на общее имущество. Право собствен­

23 Так, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске об обязании ответчика передать квар­ тиру № 16 в строящемся конкретном доме. Апелляционная инстанция, отменив решение, иско­ вые требования удовлетворила. Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляци­ онной инстанции, оставив в силе решение первой инстанции. Президиум ВАС РФ, не согласив­ шись с кассационной инстанцией, указал: ссылка суда кассационной инстанции на незавершен­ ность строительства жилого дома, в силу чего не имеется оснований для передачи спорной квар­ тиры истцу, неправильна, так как общестроительные работы завершены, а выполнение отделоч­ ных работ, согласно решению общего собрания участников строительства данного дома, должно осуществляться дольщиками индивидуально (Постановление Президиума ВАС РФ № 4131/00 от 19.12.2000 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 3. С. 25-26).

329

Отдельные виды обязательств

ности на жилой дом не возникло, поскольку дом в эксплуатацию не сдан и не зарегистрирован в установленном ст. 219 ГК РФ порядке. А потому истец не вправе требовать выдела доли. Договор о совместной деятельности не привел к возникновению у истца права собственности на спорное жилое помещение24.

Приведенное постановление кассационной инстанции, полное очевидных противоречий, касающихся квалификации договора и воз­ никших на его основании прав дольщика, тем не менее побуждает к обсуждению некоторых вопросов.

Прежде всего отметим, что если строительство дома не законче­ но, он не введен в эксплуатацию и нет условий, позволяющих сделать вывод о наличии упомянутых выше исключений из общего правила, согласно которому до ввода дома в эксплуатацию дольщику принад­ лежит обязательственно-правовое требование, юридическая природа которого не зависит от определенности предмета договора (индивиду­ альный или родовой), то действует это общее правило. Обладая ука­ занным правом, дольщик не лишен возможности требовать подтвер­ ждения его в судебном порядке, если оно не признается или оспарива­ ется другой стороной. По существу, это означает не что иное, как тре­ бование подтверждения существования обязательства долевого уча­ стия в строительстве.

Поскольку в зависимости от того, как стороны определили предмет обязательства, определяется и содержание их субъективных прав и обязанностей, в случаях неисполнения контрагентом дольщика обязательства крайне важно правильно определить характер заявлен­ ных дольщиком исковых требований, что является необходимой пред­ посылкой законности и обоснованности судебного решения. Так, иск о признании права на получение соответствующего жилья в пределах затраченных истцом средств и доли, предусмотренной договором, ар­ битражный суд рассмотрел как спор о признании права собственности на 654 кв. м жилой площади в конкретном доме. Признав неправиль­ ной квалификацию судом исковых требований, Президиум ВАС РФ указал, что истец на самом деле добивался защиты обязательственного права, возникшего из договора на строительство жилого дома, а не права собственности25.

24Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.99. Д. № Ф 04/1632-431/А 032-99.

25Закон. 1996. № 8. С. 113-114.

330

Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

Аргументация постановления была бы еще более убедительной, если бы содержала указание на явную ошибочность признания права собственности на квадратные метры жилой площади.

Объектом права собственности, как и иных вещных прав, явля­ ется вещь, точнее (по господствующему мнению), индивидуально­ определенная вещь независимо от способа ее индивидуализации. Этому признаку объекта права собственности никак не соответствует количество метров жилья, которое и вещью признать нельзя. Требо­ вание такого рода может быть элементом только обязательственного правоотношения. Поэтому правильным было бы решение о признании права истца и обязанности ответчика передать соответствующее ко­ личество метров площади в доме, указанном в договоре, при доказан­ ности существования обязательства между истцом и ответчиком и других обстоятельств в обоснование права истца.

В судебно-арбитражной практике в обоснование признания права собственности на индивидуально-определенную вещь обычно приводится ст. 209 ГК РФ26. Кстати отметим, что в юридической лите­ ратуре аналогичное обоснование объекта правоотношения собствен­ ности не встречается. Действительно ли ст. 209 ГК РФ предусматрива­ ет, что объектом права собственности является индивидуальная вещь? Этой статьей, озаглавленной «Содержание права собственности», на­ чинается раздел II ГК РФ «Право собственности и другие вещные права». Соответствующих прямых указаний в ст. 209 ГК РФ не содер­ жится. И все же, если исходить из того, что любое из названных в ней правомочий осуществимо лишь в отношении определенной, т. е. инди­ видуализированной вещи, то можно сделать вывод, что ссылка на ст. 209 ГК РФ в обоснование того, что объектом права собственности является индивидуальная вещь, едва ли следует считать ошибочной.

Арбитражные суды довольно часто склоняются к квалификации договоров о долевом строительстве в качестве договоров простого то­ варищества (о совместной деятельности), хотя не всегда обоснован­ но27. Поскольку согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на зда­ ния, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой

26 См. постановления Президиума ВАС РФ: № 1620/90 от 06.08.96// Вестник ВАС РФ. 1996. № 11. С. 45; № 405/96 от 21.05.96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9. С. 46-47.

27 См. уже подвергнутые анализу постановления Президиума ВАС РФ от 24.06.97 № 5166/96// Вестник ВАС РФ. 1997. № 10. С. 42-43, а также постановление № 1620/96 от 06.08.96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 11. С. 45.

331

Отдельные виды обязательств

регистрации, то пока строительство объекта не завершено и он не вве­ ден в эксплуатацию участник не вправе требовать признания права на долю в праве общей долевой собственности, он может требовать лишь определения размера вклада в виде доли в общем имуществе. Следует согласиться с утверждением, что «участник действующего договора простого товарищества не вправе требовать признания за ним права на долю в праве собственности на не завершенную созданием новую вещь, так называемый договорный полуфабрикат (будь то здание, не завершенное строительством, или любое другое имущество)» и что он «тем более не вправе ставить вопрос о признании права на долю в об­ щей собственности на имущество, которое должно быть создано со­ гласно договору, до его создания...»28. По-видимому, солидарен с по­ добной позицией и К. Скловский: если суд находит основания для признания договора долевого строительства договором о совместной деятельности, то на спорный объект распространяется режим общей долевой собственности, «причем общая собственность возникает не­ посредственно одновременно с возникновением самого объекта»29.

4.В исполнении обязательства долевого строительства в натуре

всоответствии с условиями договора, заключается, можно безоши­ бочно сказать, экономический интерес долыцика-физического лица, вкладывающего средства для приобретения жилья в собственность.

Не в меньшей мере в этом заинтересовано и юридическое лицо, в том числе в случае приобретения жилых помещений для последующего отчуждения.

Уже отмечалось, что при прочих равных условиях закон в боль­ шей мере обеспечивает исполнение в натуре индивидуального обяза­ тельства долевого строительства, имеющего своим предметом пере­ дачу конкретных помещений, индивидуализированных по указанным в договоре признакам. В случае неисполнения заказчиком (застрой­ щиком) обязательства может быть использован механизм правовой защиты дольщика, предусмотренный ст. 398 ГК РФ, действие которого рассчитано на ситуации, когда существуют два или более обязательств с тождественным предметом, а потому объективно может быть испол­ нено в натуре лишь одно из них, другого просто не дано. Естественно, что в таких случаях возникает коллизия прав и интересов кредиторов, получающая разрешение в указанном механизме.

28 Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юрист, 2001. С. 486.

29 Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судеб­ ной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 80.

332