Метод дисконтированных денежных потоков (доходный подход)

Заключается в оценке благосостояния с помощью рыночной стоимости собственности. Опирается на методы капитализации и дисконтирования денежных потоков. Стоимость права контроля равна текущей стоимости доходов этого права. Оценка стоимости = Чистый денежный поток / Коэффициент капитализации. (Должен быть стабильный доход и постоянный темп его изменения). Учитываются предполагаемые риски (ПЛЮС).

Спорные моменты:

• субъективность построения прогноза доходов;

• субъективность определения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации;

• сложность оценки убыточных предприятий в меньшей степени приемлем для определения рыночной стоимости миноритарных (неконтрольных) пакетов акций компании, производящей товары или услуги

46. Методы расчета платежей и погашения ипотечных кредитов

Постоянный ипотечный кредит

Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплаты на аннуитетной основе равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (другое название – самоамортизирующийся кредит).

Кредитор устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости недвижимости:

  • КЗ=СК/СН*100%,

  • Кз – коэффициент ипотечной задолженности,

  • СК – сумма ипотечного кредита,

  • СН – стоимость объекта недвижимости.

  • Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. Обычно Кз составляет 75–80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств.

• срок кредита

• процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий

Погашение кредита аннуитетными платежами выигрышно для заемщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции, и для кредитора – при их снижении. Кредиты с такой формой погашения предлагают большинство банков.

Аннуитетные платежи рассчитываются по формуле:

ПА=СК*(ПС/n)/(1-1/(1+ПС/n)^N),

• ПА – аннуитетный платеж,

• СК – сумма кредита,

• ПС – годовая процентная ставка в долях от единицы,

• n – количество процентных периодов в году,

• N – общее количество платежей (процентных периодов).

Ипотечные кредиты с переменными выплатами

Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока. Погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено.

Кредиты с выплатой только процентов. Предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.

Кредит с фиксированным платежом основной суммы (или с дифференцируемыми платежами) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток. Таким образом, с каждым периодом суммарный платеж снижается. Такая форма позволяет должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении.

Формула расчет дифференцируемых платежей

ПД = СК / N + ОЗ × ПС/n ,

• ПД – платеж дифференцируемый,

• СК – сумма кредита,

• N – общее количество платежей (процентных периодов),

• ПС – годовая процентная ставка в долях от единицы,

• ОЗ – остаток задолженности в данном расчетном периоде,

• n – количество процентных периодов в году.

Кредит с участием. Предполагает, что кредитор, кроме платежей по кредиту, получает определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Это позволяет кредитору страховать себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, а следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода приносимого объектом недвижимости.

Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается, или в другой обусловленный момент.

Канадский ролловер предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы. Для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. В России в настоящее время внедряется ипотечная программа «Переменная ставка» – ипотечный кредит, размер процентной ставки по которому зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Использование данной программы предусматривает наличие верхнего и нижнего пределов величины процентной ставки по кредиту (не менее 5% и не более 20% годовых).