5.1. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»

I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ

Ед. изм.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1. Жилые помещения 

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений)

м²

8836

65%

70%

75%

89%

98%

5 743

6 185

6 627

7 864

8 659

Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам)

у.д.е./м²

450

-23%

+7%

+8%

+8%

+12%

347

371

400

432

484

Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000

тыс. у.д.е.

-

1 990

2 293

2 654

3 401

4 194

2. Коммерческие помещения

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений)

м²

379

80%

83%

86%

89%

92%

303

315

326

337

349

Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам)

у.д.е./м²

960

-23%

+7%

+8%

+8%

+12%

739

791

854

923

1033

Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000

тыс. у.д.е.

- 

224

249

278

311

360

3. Парковочные места

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест)

шт.

68

90%

90%

95%

95%

95%

61

61

65

65

65

Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам)

у.д.е./шт.

1700

-23%

+7%

+8%

+8%

+12%

1309

1401

1513

1634

1830

Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000

тыс. у.д.е.

 -

80

86

98

106

118

Всего доходы от аренды

 -

2 294

2 628

3 030

3 818

4 673

II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ

Ед. изм.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Доходы от аренды

тыс. у.д.е.

 -

2294

2628

3030

3818

4673

Арендная плата за участок

тыс. у.д.е.

-46,53

-23%

7%

8%

8%

12%

-36

-38

-41

-45

-50

Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам)

тыс. у.д.е.

-414,25

5%

4%

6%

8%

8%

-435

-452

-479

-518

-559

Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 44%)

тыс. у.д.е.

-1 082

-1 082

-974

-865

-757

-649

Оперативный чистый доход

тыс. у.д.е.

-1 543

742

1 163

1 643

2 498

3 414

Равномерная амортизация недвижимости, 3 % (ст-ть имущ-ва 10560+9834=20394 тыс.у.д.е.)

тыс. у.д.е.

-

3%

3%

3%

3%

3%

-612

-612

-612

-612

-612

Финансовый результат перед уплатой налога

тыс. у.д.е.

-1543

130

552

1032

1886

2802

Налог на прибыль, 20 %

тыс. у.д.е.

- 

-26

-110

-206

-377

-560

Финансовый результат после уплаты налога

тыс. у.д.е.

-1543

104

441

825

1509

2242

III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА

Единица измерения

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Заемный капитал в начале года (44% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал)

тыс. у.д.е.

4 327

4 327

3 894

3 462

3 029

2 596

Погашение долга в конце года, 10 % (погашение долга по 10 % равными долями)

тыс. у.д.е.

-

433

433

433

433

433

Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами)

тыс. у.д.е.

-

3 894

3 462

3 029

2 596

2 164

Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года, 25 %

тыс. у.д.е.

0,25

0,25

0,25

0,25

0,25

0,25

1 082

1 082

974

865

757

649

IV. Стоимость недвижимого имущества

конец 2017 г

Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е.

67 126

Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м²

17 334

Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е.

49 792

Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е.

-9 958

Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е.

67 126

Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е.

-9 958

Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е.

-2 164

Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е.

55 004

V. РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.)

На начало 2012 г.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Начальная стоимость недвижимости ("Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией")

-10 560

Инвестиции в строительство

-9 834

Заем (44% от инвестиций)

4 327

Погашений займа

-433

-433

-433

-433

-433

Годовые финансовые результаты после уплаты налога

-1 543

104

441

825

1 509

2 242

Амортизационные отчисления, 3 %

612

612

612

612

612

Цена продажи недвижимости

67 126

Налог с продаж

-9 958

Платежи по займу

-2 164

Кассовые поступления,

-16 067

-1 543

283

620

1 004

1 688

57 425

VI. Дисконтированный денежный поток

2012 г

2013 г

2014 г

2015 г

2016 г

2017 г

Коэффициент дисконтирования (i=13%)

1

0,8850

0,7831

0,6931

0,6133

0,5428

0,4803

Дисконтированный денежный поток

-16 067

-1 365

222

430

616

916

27 582

Накопленный дисконтированный денежный поток

-16 067

-17 432

-17 210

-16 780

-16 164

-15 248

12 334

Чистый дисконтированный доход

12 334

Индекс рентабельности инвестиций

1,39

Срок окупаемости проекта

5 лет 7 мес.

VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта

На начало 2012 г.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Оптимистический сценарий i=

0,09

Коэффициент дисконтирования (i=9%)

1

0,9174

0,8417

0,7722

0,7084

0,6499

0,5963

Дисконтированный денежный поток

-16 067

-1 415

238

479

712

1 097

34 241

PV нарастающим итогом

-16 067

-17 482

-17 244

-16 765

-16 053

-14 956

19 284

Наиболее вероятный сценарий i=

0,13

Коэффициент дисконтирования (i=13%)

1

0,8850

0,7831

0,6931

0,6133

0,5428

0,4803

Дисконтированный денежный поток

-16 067

-1 365

222

430

616

916

27 582

PV нарастающим итогом

-16 067

-17 432

-17 210

-16 780

-16 164

-15 248

12 334

Пессимистический сценарий i=

0,17

Коэффициент дисконтирования (i=17%)

1

0,8547

0,7305

0,6244

0,5337

0,4561

0,3898

Дисконтированный денежный поток

-16 067

-1 318

207

387

536

770

22 387

PV нарастающим итогом

-16 067

-17 385

-17 179

-16 791

-16 255

-15 485

6 901

Крайне пессимистический сценарий i=

0,2

Коэффициент дисконтирования (i=20%)

1

0,8333

0,6944

0,5787

0,4823

0,4019

0,3349

Дисконтированный денежный поток

-16 067

-1 285

197

359

484

678

19 232

PV нарастающим итогом

-16 067

-17 352

-17 156

-16 797

-16 312

-15 634

3 597

Расчет коэффициента чувствительности

№ п.п

i

NPV

Определение уровня безопасности

Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта

1

0,09

19 284

Сумма инвестиций ∑I=

20 394

i, %

NPV, т.у.д.е.

2

0,13

12 334

Сумма дисконт/ денежного потока∑C=

28 401

Нач.пер.

9

19 284

3

0,17

6 901

Кб=

0,28

Кон.пер.

20

3 597

4

0,2

3 597

Δ

11

-15 687

Ср. знач.

0,1475

10 529

Ks=

1426,1

ΔNPV=

-15 687

Δi=

0,11

Е=

-2,00