3.Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции
3.1.Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговых помещений и жилья.
Рассмотрим основные тенденции, которые сложились на московском рынке аренды коммерческой недвижимости к концу III квартала 2011 года. К ним можно отнести:
В центре города увеличилось количество пустующих помещений формата стрит-ритейл. Это связано с разрывом в уровне завышенных ожиданий собственников помещений и возможностей арендаторов. Арендаторы либо изначально отказываются от аренды переоцененных помещений, либо съезжают до истечения срока аренды из-за низкой экономической эффективности работы магазина. Можно ожидать коррекции ставок аренды по объектам с большим сроком экспозиции, в том числе из-за неадекватной текущему спросу арендной политики;
Интерес ритейлеров сместился от стратегии активного развития и количественного роста к прагматичному зарабатыванию денег с каждой розничной точки. Это особенно актуально для сетевых операторов, имеющих более 10 магазинов. Уровень требований розничных операторов к помещениям повысился по сравнению с докризисным периодом 2008-2009 года. С конца лета 2011 года он продолжает повышаться в связи с нестабильностью финансовых рынков. Многие операторы вырабатывают более консервативную стратегию: отказываются от нерентабельных точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат на 2012 год;
Время затрат на имидж у ритейлеров прошло. Многие операторы, ранее занимавшие помещения премиального сегмента на ключевых торговых коридорах Москвы, сворачивают «имиджевые» точки и уходят в торговые центрылибо в сегмент стрит-ритейл в спальниках;
Планы по расширению территории Москвы в перспективе ближайших 2-3 лет вряд ли окажут существенное влияние на рынок торговой недвижимости города в старых границах. Однако цены на объекты коммерческой недвижимости в удобных торговых зонах Подмосковья могут начать расти в связи с растущими ожиданиями собственников недвижимости и существующим спросом. Тем временем, отсутствие транспортной инфраструктуры будет сдерживать развитие этих территорий, в т.ч. и торговой недвижимости.
Из-за кризиса 2008 г. и новой градостроительной политики столичного правительства в столице отмечен рекордно низкий объем ввода в эксплуатацию торговых площадей. У девелоперов, начавших строительство объектов до кризиса и закончивших их в конце 2010, количество строящихся объектов осталось мало. А по тем объектам, которые продолжают находиться в стадии строительства, из-за сложностей в финансировании сроки неоднократно переносятся. В итоге уровень вакантных площадей в успешных торговых центрах приближается к нулю, в других торговых объектах продолжает стремительно снижаться. Как результат, ставки аренды на качественные торговые площади плавно поднимаются».
Далее рассмотрим тенденции, сложившиеся на московском рынке офисной недвижимости:
Дефицит предложения качественных офисных площадей ощущается все заметнее. Объемы нового строительства качественных офисов остаются невысоки, и в ближайшей перспективе проблема дефицита предложения в сегменте новых офисов может обостриться. Доля вакантных площадей в целом по рынку в 3 квартале продолжила плавно сокращаться, достигнув отметки 13%.
Отмеченная в конце 1 полугодия тенденция, касающаяся перепрофилирования назначения своих объектов компаниями, специализирующимися в области коммерческой недвижимости, находит все больше примеров, подтверждающих подобные намерения. Так, компания «ЭКООФИС» намеревается построить жильё на месте бизнес-парков. В планах компании возвести около 1 млн. кв.м площадей. Первым проектом редевелопмента станет бизнес-парк «Дербеневский» (24 000 кв. м), на месте которого через несколько лет планируется построить жилой квартал бизнес-класса площадью 150 000 кв. м. В перспективе «Экоофис» рассчитывает застроить жилыми домами и другие своих площадки — на Дербеневской и Полярной улицах, Открытом шоссе. Общая площадь строительства на этих участках составит около 800 000 кв. м.
Довольно низкие темпы роста, ограничения на строительство новых площадей в центре города и пересмотр инвестиционных контрактов не позволяют ожидать появление большого количества новых объектов.
Теперь о тенденциях рынка аренды жилья в Москве. Во-первых, перестали обращаться к агентам собственники квартир. То есть объявлений по аренде квартиры напрямую от собственника, по сути, становится больше. Вообще говоря, необходимости в услугах таких агентств при найме жилья действительно нет: договор аренды, как мы уже неоднократно писали, можно составить, заполнить и подписать самостоятельно; чтобы продлевать его, брать расписки и проч., тоже не нужна ничья помощь. Одним словом, работа большинства агентств (увы, и большинства частных риэлторов тоже), специализирующихся на аренде, сводится к тому, что можно сделать и без их участия. А вот платить за это приходится до 100% месячной арендной ставки.
Более здоровая и, скорее всего, долгосрочная тенденция — закрытие «арендных» агентств. К этой тенденции примыкает еще одна: получает распространение практика коммерческого найма жилья напрямую от застройщика. Развивать направление доходного жилья для своих сотрудников всерьез собрались ММДЦ «Москва-Сити» и еще несколько московских предприятий. В качестве еще одной важной тенденции стоит отметить курс на строительство доходных домов. Именно этот институт, судя по всему, видится государству решением проблемы доступного жилья.
