- •Министерство образования российской федерации
- •1. Введение.
- •2. Исходные данные. Адрес местоположения объекта.
- •3.Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции
- •3.1.Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговых помещений и жилья.
- •3.2.Анализ конкурентной среды на московском рынке аренды офисной, жилой и торговой недвижимости
- •4.Оценка места расположения реального объекта.
- •4.1.Описание основных характеристик участка застройки.
- •Карта функционального зонирования территории района Проспект Вернадского
- •4.2. Оценка основных факторов местоположения участка застройки. Оценка видовых характеристик участка
- •4.3. Swot-анализ по сравниваемым проектам. Swot-анализ проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
- •Swot-анализ проекта «Коммерческо-жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
- •Swot-анализ проекта «Офисно-коммерческое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
- •5. Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости.
- •5.1. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
- •5.2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
- •5.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту – Проект «Офисно-коммерческое здание»
- •5.4. Вывод по экономическому анализу проектов.
- •6. Выводы и предложения по развитию объекта имущественного управления.
- •8. Библиографический список.
4.2. Оценка основных факторов местоположения участка застройки. Оценка видовых характеристик участка
|
№ |
Факторы |
Оценка |
Влияние |
|
1 |
Расположение вблизи промышленных объектов |
Промышленных объектов в данной зоне нет |
+ |
|
2 |
Расположение вблизи неблагоприятных объектов |
Неблагоприятных объектов вблизи нет |
+ |
|
3 |
Плотность, высотность и внешняя привлекательность окружающей застройки |
Плотность застройки в районе расположения объекта невысокая. |
+ |
|
Застройка в районе представлена панельными 20-этажными и 12-этажными жилыми домами типовых проектов. |
+ | ||
|
объектов историко-культурного наследия вблизи нет |
- | ||
|
4 |
Состояние фасадов |
Фасады большинства зданий в непосредственной близости от объекта в хорошем состоянии. |
+ |
|
5 |
Наличие вблизи объекта зон озеленения и приморской зоны |
Объект расположении рядом с Тропаревским лесопарком |
+ |
|
|
Результат: незначительно преобладание положительных факторов |
+ | |
Вывод:для жилой недвижимости видовые характеристики участка оцениваются как благоприятные.
Оценка пешеходной доступности
|
№ |
Факторы |
Оценка |
Влияние |
|
1 |
Наличие на пути следования пешеходных потоков, способных затруднить движение пешеходов (зеленые массивы, промышленные объектов, железнодорожные пути, охраняемые объекты пр.) |
На пути следования пешеходных потоков каких-либо объектов, существенно препятствующих пешеходному движению нет. |
+ |
|
2 |
Наличие наземных и подземных регулируемых и нерегулируемых пешеходных переходов на пути следования пешеходных потоков |
На протяжении всех маршрутов следования пешеходов существуют наземные регулируемые и нерегулируемые пешеходные переходы, подземные переходы. |
+ |
|
3 |
Наличие пешеходных асфальтированных тротуаров по пути следования пешеходных маршрутов, а также состояния их покрытия |
Вдоль всех маршрутов следования пешеходных потоков есть асфальтированные пешеходные тротуары, состояние их покрытия оценивается как хорошее. |
+ |
|
4 |
Наличие на пути следования пешеходных потоков и интенсивного транспортного движения |
Автомобильное движение на пути следования пешеходных потоков нормальной интенсивности |
+ |
|
|
Результат:преобладание положительно влияющих факторов |
+ | |
Вывод: проблем с пешеходной доступностью к исследуемому объекту не предвидится.
Оценка доступности объекта общественным транспортом (наличие вблизи остановок маршрутов общественного транспорта)
Наземный общественный транспорт
|
№ |
факторы |
оценка |
влияние | |
|
1 |
Наличие в непосредственной близости от объекта остановок наземного общественного транспорта |
Объект расположен вблизи остановок наземного общественного транспорта.
|
+ | |
|
2 |
Количество маршрутов наземного общественного транспорта, проходящих через ближайшие остановки |
Через ближайшие остановки ходят 2 троллейбуса № 62, № 84 и автобус № 224
|
+ | |
|
3 |
Частота следования маршрутов |
Частота следования маршрутов высокая. Интервал движения 8-20 мин |
+ | |
|
Результат: преобладание положительно влияющих факторов |
+ | |||
Железнодорожный транспорт
|
№ |
факторы |
оценка |
влияние | |
|
1 |
Наличие вблизи от объекта ж\д станции |
В 4 км от объекта проходит ж\д ветка киевского направления |
+ | |
|
2 |
Количество ж\д веток, в пешеходной доступности или доступности общественным транспортом |
Среднее время в пути: 15 мин.без учета пробок до ст. Очаково киевского направления.
|
+ | |
|
|
Результат: преобладание положительно влияющих факторов |
+ | ||
Вывод:доступность общественным транспортом оценивается как отличная.
Оценка транспортной доступности объекта
Удобство транспортной доступности объекта оказывает существенное влияние на привлекательность и стоимость объектов недвижимости.
|
№ |
факторы |
оценка |
влияние | |
|
1 |
Расстояние до основных магистралей города |
Объект находится на крупной автомагистрали города |
+ | |
|
2 |
Загруженность прилегающих транспортных магистралей |
Загруженность оценивается как высокая |
- | |
|
3 |
Удобство и хорошее качество подъездных путей |
Удобство подъездных путей оценивается как хорошее Качество подъездных путей оценивается как хорошее |
+ | |
|
4 |
Обеспеченность достаточным количеством парковочных мест в непосредственной близости от объекта |
На исследуемом участке затруднено размещение достаточного количества парковочных мест для легковых автомобилей |
+ | |
|
|
Результат: преобладание положительно влияющих факторов |
+ | ||
Вывод:основные транспортные магистрали: Ленинское ш., ул. Лобачевского, ул. Обручева. Загруженность оценивается как высокая, однако данная особенность характерна для всего города. Удобство и качество подъездных путей оценивается как отличное. Транспортная доступность объекта оценивается как удовлетворительная
Оценка общего имиджа района
Для более точной оценки влияния местоположения на будущий объект недвижимости необходимо также учитывать общий имидж район расположении объекта.
|
№ |
факторы |
оценка |
влияние | |
|
1 |
Активность строительства в районе |
Оценивается как достаточно высокая. |
+ | |
|
2 |
Удаленность от центра города |
Объект расположен далеко от центра города, однако поблизости имеются крупные транспортные артерии. |
+ | |
|
3 |
Развитость социальной и культурно-досуговой инфраструктуры района |
Оценивается как развитая. |
+ | |
|
4 |
Развитость деловой сферы района |
Оценивается как нормальная. |
+ | |
|
5 |
Наличие промышленных объектов |
Промышленных объектов в исследуемом районе нет. |
+ | |
|
6 |
Уровень экологического и шумового загрязнения района |
Экологическое загрязнение – средний уровень; Высокий уровень шума. |
_ | |
|
7 |
Наличие зеленых массивов |
Тропаревский лесопарк |
+ | |
|
8 |
Близость к водным объектам |
Река Самородинка |
+ | |
|
9 |
Однородность застройки |
В непосредственной близости от объекта застройка является типовой, а в пределах района много ветхого жилья |
+/- | |
|
10 |
Уровень существующих и планируемых объектов недвижимости жилого назначения |
Класс «бизнес» |
+ | |
|
11 |
Качество существующей и планируемой застройки района |
В районе расположения объекта преобладают дома 70-х лет постройки, сохранившихся в хорошем состоянии. |
+ | |
|
12 |
Транспортная доступность |
Оценивается как хорошая |
+ | |
|
|
Результат: преобладание положительно влияющих факторов |
+ | ||
Вывод:Общий имидж района благоприятен для каждого из предполагаемых целевых использований участка застройки.
Сопоставим полученные оценки факторов местоположения с требуемыми для того или иного проекта использования недвижимости.
|
№ |
Факторы оценки |
Фактическая оценка |
Значимость для жилой недвижимости |
Значимость для коммерческой недвижимости |
|
1 |
Визуальная доступность объекта |
Высокая |
Низкая значимость |
Высокая значимость |
|
2 |
Видовые характеристики |
Высокая |
Высокая значимость |
Низкая значимость |
|
3 |
Пешеходная доступность объекта |
Хорошая |
Высокая значимость |
Высокая значимость |
|
4 |
Доступность общественным транспортом |
Хорошая |
Высокая значимость |
Высокая значимость |
|
5 |
Транспортная доступность |
Хорошая |
Средняя значимость |
Высокая значимость |
|
6 |
Наличие вблизи промышленного производства |
Нет |
Высокая значимость |
Средняя значимость |
|
7 |
Имидж района как исторического центра |
Низкий |
Высокая значимость |
Низкая значимость |
Вывод по факторам местоположения: Данный район практически одинаково хорош для каждого из рассматриваемых проектов использования недвижимости. Однако проведенная оценка факторов местоположения указывает, что использование недвижимости в коммерческих целях в данном районе является более рациональным.
После того, как нами была предоставлена исчерпывающая информация относительно района, микрорайона, улицы застройки, необходимо приступить к SWOT-анализу по всем трём вариантам строительства.