Ситуационная задача № 2. «Комплексная оценка и выбор 1 проекта из 6 вариантов».

Для закрепления навыков студентов в ситуационную задачу включены методики выбора поставщика по методу экспертных оценок, оценки эффективности проекта. В задаче также необходимо учесть особенности расчета налоговых платежей и ответить на поставленные вопросы.

Вариант 1

На практике идея проекта делового центра "Парус" видоизменялась по мере реализации проекта, приобретя окончательный вид лишь в 2007 году. Из приведенного в ситуационной задаче 1 фактического состава и дат утверждения документов видно, что многие из них составлялись "задним числом" по факту принятия решения (так, контракт подписан ранее распоряжения Правительства Симферополя и Градостроительного задания, а ТЭО разработано почти одновременно с Заданием и ранее акта резервирования земельного участка). Таким образом, изначально была затруднена возможность детальных предпроектных обоснований. Для застройщика, инвестора, заказчика, лишь на основе здравого смысла была ясна эффективность инвестирования в недвижимость, например, деловой центр, площади для офисов и дорогих квартир.

Трудно пытаться сейчас, после завершения проекта ( оказавшегося в конечном итоге достаточно эффективным), пытаться определить размеры упущенной выгоды от недостаточной проработки прединвестиционной фазы. Намного важнее показать, как это должно выполняться.

Поэтому ниже описана идеальная процедура разработки концепции проекта, отличающаяся от фактически реализованной.

Итак, анализ инвестиционных возможностей для рассматриваемого проекта мог быть осуществлен по следующему сценарию.

После завершения анализа итогов работы СП "Стройинвест" за 2006 год оказалось, что существует возможность направить часть свободных денежных средств в инвестиционную сферу. Было определено, что СП "Стройинвест" может осуществить инвестиции, не превышающие по своим размерам суммы, эквивалентной 6,5 млн. €. Было решено изучить возможные направления инвестиционной деятельности. На первом этапе изучались шесть вариантов.

В результате проведения работ по сбору предварительной информации были получены следующие характеристики каждого из шести возможных проектов.

1 вариант проекта. Акционерное участие в освоении нефтегазового месторождения на шельфе Черного моря.

Общие характеристики месторождения приведены в таблице 1.

Таблица 1

Мощность месторождения (добыча товарного газа), млрд. куб. м	Капитальные вложения, млн. €
7	6,4

Предполагаемый ежегодный доход от эксплуатации месторождения 5,6 млн. € с учетом НДС

Эксплуатационные расходы ежегодно предполагаются на уровне 2,1 млн. €.

2 вариант проекта. Акционерное участие в проекте сооружения делового центра в Севастополе

Общие характеристики делового центра приведены в таблице 2.

Таблица 2

Площадь, кв. м	Объем, куб.м	Ориентировочная стоимость, млн. €
260500	782000	5,8

Предполагаемый ежегодный доход от эксплуатации месторождения 4,5 млн. € с учетом НДС.

Эксплуатационные расходы ежегодно предполагаются на уровне 1,4 млн. €.

3 вариант проекта. Домостроительный комбинат в Симферополе. Общие характеристики домостроительного комбината приведены в таблице 3.

Таблица 3

Мощность	Площадь застройки, кв. м	Ориентировочная стоимость, млн. €
50 тыс.кв. м жилья в год	4000	4,2

Предполагаемый ежегодный доход от эксплуатации месторождения 5,2 млн. € с учетом НДС.

Эксплуатационные расходы ежегодно предполагаются на уровне 2,2 млн. €.

Следующие три варианта связаны с предложением участвовать в реконструкции дома, расположенного на пр. Кирова, дом 23, поступившим от муниципалитета г. Симферополя. Это предложение было обусловлено значительным опытом АО "Симферопольпромстрой" в работах подобного рода, а также репутацией финансово устойчивой и надежной Компании.

4 вариант проекта. Реконструкция здания с последующим размещением в нем делового центра. В таблице 4 представлены основные технические характеристики объекта.

Таблица 4

Наименование	Площадь, кв. м	Объем, куб. м	Количество этажей	Количество квартир
Магазины	865	3500	1	-
Служебные помещения	12500	48500	8	-
Жилые помещения	4200	17500	6	24
Подземная автостоянка	4460	15300	1	-
ЦТП	300	2000	1	-

В служебные помещения включены мастерские для художников, которые занимают 618 кв.м.

Ориентировочная стоимость реконструкции составляет 6 млн. €.

Предполагается, что по окончании строительства деловой центр будет находиться в собственности АО "Симферопольпромстрой", которое будет получать доходы и покрывать ежегодные издержки, связанные с его эксплуатацией.

Ежегодный предполагаемый доход от эксплуатации делового центра - 3,18 млн. € (с учетом НДС).

Ежегодные предполагаемые эксплуатационные издержки - 1,19 млн. €.

5 вариант проекта. Реконструкция здания под 4-звездочную гостиницу.

Основные технические характеристики объекта представлены в таблице 5.

Таблица 5

Наименование	Площадь, кв. м	Объем, куб. м	Количество этажей	Кол-во номеров
Гостиничные номера	16700	66000	8	105
Служебные помещения	865	3500	1	-
Подземная автостоянка	4460	15300	1	-
ЦТП	300	2000	1	-

Ориентировочная стоимость реконструкции составляет 6,5 млн. €.

Предполагается, что по окончании строительства гостиница будет находиться в собственности АО "Симферопольпромстрой", которое будет получать доходы и покрывать ежегодные издержки, связанные с его эксплуатацией.

Ежегодный предполагаемый доход от эксплуатации гостиницы 5.5 млн. € (с учетом НДС). Ежегодные предполагаемые эксплуатационные издержки 3.5 млн. €.

6 вариант проекта. Реконструкция здания под жилой дом. Предполагается продажа жилого дома без дальнейшей его эксплуатации силами АО "Симферопольпромстрой".

Основные технические характеристики объекта представлены в таблице 6.

Таблица 6

Наименование	Площадь, кв. м	Объем, куб. м	Кол-во этажей	Кол-во квартир
Жилые квартиры и другие помещения	17565	69500	8	100
Подземная автостоянка	4460	15300	1	-
ЦТП	300	2000	1	-

Стоимость строительства - 5,5 млн.€. Предполагаемый единовременный доход - 11,57 млн. € с учетом НДС.

Было признано, что собранная информация является достаточной для предварительного сравнительного анализа проектов с помощью процедуры экспертной оценки.

Привлеченная группа экспертов в первую очередь должна была определить факторы (критерии), по которым должны быть оценены проекты. В результате жарких споров эксперты сошлись во мнении, что сравнительный анализ по семи критериям, приведенным ниже, будет достаточным, чтобы определить неприемлемые для СП "Стройсервис" направления инвестиций. Вот эти критерии:

1 - спрос на продукцию (услуги) проекта;

2 - общий инвестиционный климат (как одна из характеристик экономического риска);

3 - экспортные возможности (возможность реализации продукции проекта за СКВ);

4 - общие потребности в инвестициях на проект (как одна из характеристик финансового риска);

5 - срок завершения строительной фазы проекта (как одна из характеристик срока окупаемости капиталовложений);

6 - оценка технико-экономической сложности проекта (как одна из характеристик общего риска проекта).

7 – исходно-разрешительная документация.

Определив критерии, эксперты оценили каждый проект с точки зрения каждого критерия. В результате была заполнена таблица 7.

Таблица 7

Номер критерия	Номер проекта
	1	2	3	4	5	6
1 спрос на продукцию (услуги) проекта	90	80	80	70	80	70
2 общий инвестиционный климат	70	70	70	70	60	70
3 экспортные возможности	90	80	80	70	75	0
4 общие потребности в инвестициях на проект	35	30	80	20	25	20
5 срок завершения строительной фазы проекта	70	80	90	70	70	65
6 оценка технико-экономической сложности проекта	60	70	80	50	55	50
7 исходно-разрешительная документация	80	80	90	0	0	0

В ходе обсуждения результатов экспертной оценки на собрании акционеров АО "Симферопольпромстрой" было принято решение:

• отказаться от дальнейшего рассмотрения трех из шести вариантов, которые получили наименьшую интегральную взвешенную оценку.

• Провести сравнительный анализ трех оставшихся вариантов с определением основных показателей экономической эффективности и на этой основе выбрать наиболее перспективный вариант вложения денежных средств.

Такое решение позволило уже на этом этапе сократить объем необходимой информации и, следовательно, уменьшить затраты на ее приобретение и анализ. Дальнейшие работы по сбору и анализу информации позволили получить дополнительные исходные данные, представленные в таблице 8.

Таблица 8

Наименование проекта	Капвложения по годам строительства (%)
	2012	2013	2014
Нефтегазовое месторождение на шельфе	32	41	27
Деловой центр в Севастополе	11	55	44
Домостроительный комбинат в Симферополе	15	44	41
Реконструкция под деловой центр в Симферополе	14	42	44
Реконструкция под гостиницу в Симферополе	12	46	42
Реконструкция под жилой дом в Симферополе	10	50	40

Для большей наглядности и упрощения вычислений сроки реализации проектов условно ограничены 2020 годом.

При проведении анализа экономической эффективности вариантов проекта учитывались следующие налоги:

На прибыль - 25%;

На добавленную стоимость - 20%;

Проекты имеют среднюю степень риска. Для таких проектов на основании предыдущего опыта работы в СП "Стройсервис" принята ставка дисконта, равная 10%.

Перед вами - аналитиком компании, была поставлена задача определить основные показатели по каждому из оставшихся трех вариантов.

Вопросы для анализа:

1. Определите значимость каждого критерия и рассчитайте интегральный показатель взвешенной оценки.

2. Какие критерии оказали наибольшее влияние на результаты экспертной оценки.

3. Вы включены в команду экспертов. Заполните таблицу 7, основываясь на полученных знаниях и собственном опыте.

4. Как Вы считаете, какой вариант должен быть оставлен для финансирования после сравнительного анализа эффективности?

5. Изменился бы результат при увеличении расчетной продолжительности проекта?

Практическое занятие № 4.

Тема: «Методы сравнительной оценки и выбора проектов».