Право на користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій): поняття, об'єкти, суб'єкти, зміст, набуття, реалізація, припинення

Право на користу­вання чужою земель­ною ділянкою для за­будови або ж суперфіцій визнача­ється в земельному та цивільному зако­нодавстві як довгострокове, відчужуване, успадковуване право особи на користування земельною ділянкою іншої особи для потреб забудови.

За своєю юридичною природою суперфіцій є подібним емфітевзи­су. Водночас у структурі прав на користування землею суперфіцій характеризується такими ознаками, які дозволяють розкривати особ­ливості юридичної природи цього права і відмежовувати від інших суміжних прав щодо використання землі (право власності, оренди, емфітевзису тощо).

Серед ознак суперфіцію можна назвати такі: а) суперфіцій має ре­човий характер; б) він може бути відчужений його володільцем іншій особі, а також переходити до інших осіб у порядку спадкування; в) надає іншим особам право на користування земельною ділянкою в межах її цільового призначення виключно для забудови {будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель).; г) виключає можливість власника земельної ділян­ки користуватися нею протягом дії суперфіцію; ґ) може бути як стро­ковим, так і безстроковим; д) за користування земельною ділянкою на праві суперфіцію стягується плата, розмір якої погоджується в дого­ворі про встановлення емфітевзису; е) право власності на збудовані об'єкти належить суперфіціарію; ж) оформляється договором супер­фіцію, який підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Зміст, порядок установлення, зміни та припинення права на кори­стування чужою земельною ділянкою для забудови визначається но­рмами ст. 413-417 ЦК України, ст. 102-1 ЗК України. Крім того, до даних правовідносин можуть бути застосовані загальні норми земель­ного законодавства, присвячені реалізації та захисту прав на землю.

Об'єктом суперфіцію є земельна ділянка, що відповідає вимогам ч. 1 ст. 79 ЗК України і за даними державного земельного кадастру належить до однієї із тих категорій земель, на яких законом дозволя­ється здійснювати забудову відповідно до законодавства України.

Суб'єктами здійснення права на користування земельними ділян­ками для забудови є власник, який надає свою земельну ділянку в користування та суперфіціарій - особа, яка отримує земельну ділянку в користування для зазначених потреб. Суб'єктами такого права мо­жуть бути будь-які фізичні чи юридичні особи, інші суб'єкти земель­них правовідносин, що мають необхідний обсяг загальної цивільної й спеціальної земельної право-дієздатності для набуття і реалізації прав на користування землею.

Зміст суперфіцію становлять передбачені законом і договором пра­ва й обов'язки власника земельної ділянки та суперфіціарія щодо ви­користання земельної ділянки для забудови. Зокрема, за законом су­перфіціарій має право: користуватися земельною ділянкою в обсязі, установленому законом і договором суперфіцію; власності на будівлі (споруди), споруджені ним на земельній ділянці, переданій для забу­дови; відчужувати належне йому право користування іншим особам дозволеними законом способами, а так само передавати право супе­рфіцію у спадщину.

Обов'язки суперфіціарія також визначаються в законі й можуть бути конкретизовані в договорі суперфіцію. Зокрема, суперфіціарій зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її ці­льового призначення; вносити плату за користування земельною ді­лянкою в обсязі, визначеному договором.

Подібно до емфітевзису чинне законодавство не встановлює обов'­язку суперфіціарія сплачувати земельний податок чи орендну плату, які є формами плати за землю відповідно до Закону України "Про плату за землю".

З іншого боку, у договорі визначається плата за користування зе­мельною ділянкою. Вона справляється на користь власника земельної ділянки і хоча не належить до зазначених вище різновидів плати за землю, усе ж опосередковує оплатний характер використання земе­льної ділянки для потреб забудови.

До другої групи прав власників земельних ділянок, що є об'єктами емфітевзису, можуть бути віднесені такі: одержувати плату за корис­тування земельною ділянкою в обсязі, установленому договором (роз­мір пдати законодавством не регламентований); якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, на договірних засадах може бу­ти закріплено право власника земельної ділянки на одержання част­ки від доходу суперфіціарія, отриманого від використання цих об'єк­тів; користуватися земельною ділянкою в обсязі, визначеному догово­ром. Порівняно з емфітевзисом, суперфіцій не виключає можливості власника використовувати земельну ділянку спільно із суперфіціарієм (напр., тієї частини, що не забудована).

Обов'язки власників земельних ділянок, що передаються в користу­вання на умовах договору суперфіцію, визначаються законом і дого­вором. За загальним правилом, яке закріплено в земельному законо­давстві України, власник земельної ділянки зобов'язаний не перешко­джати користуванню нею емфітевтові протягом часу дії суперфіцію.

Право на користування чужою земельною ділянкою виникає на під­ставі договору суперфіцію, який укладається в письмовій формі й за бажанням сторін може бути нотаріально посвідчений. Оскільки об'єк­том суперфіцію є земля, то за ЗК України договір про встановлення су­перфіцію підлягає державній реєстрації як документ, що посвідчує право на користування чужою земельною ділянкою для забудови.

Суперфіцій зберігається при переході права власності на земельну ділянку до інших осіб.

Суперфіцій може бути встановлений також за заповітом, який може передбачати надання певній особі права користування земельною діля­нкою спадкодавця для забудови. При цьому також мають бути дотри­мані всі вимоги закону щодо правомірності встановлення суперфіцію.

Суперфіцій припиняється за таких законодавчо визначених під­став: консолідації в одній особі сторін правовідносин; закінченням строку строкового суперфіцію; відмови суперфіціарія від права кори­стування; невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль. Примусовий викуп земельної ділянки у власника з мотивів суспільної необхідності автоматично не припиняє встанов­леного суперфіцію, оскільки потребує узгодження питання про право власності на збудовані об'єкти.

Оскільки будівлі й споруди на наданій в користування земельній ділянці є нерухомими, то власник земельної ділянки та власник цієї споруди мають визначити правові наслідки припинення суперфіцію.

У разі недосягнення згоди ЦК України передбачає право власника земельної ділянки вимагати від власника споруди - суперфіціарія її знесення в судовому порядку. Якщо ж знесення споруди заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням її вартості порівняно з вартістю земельної ділянки, суд з урахуванням обставин справи може постановити рішення про викуп однією із сторін правовідносин об'­єкта права власності іншої сторони, або визначити умови користу­вання земельною ділянкою власником споруди на новий строк.