Право на оренду землі: поняття, об'єкти, суб'єкти, зміст, набуття, реалізація, припинення

Правову основу оренди землі станов­лять Конституція Ук­раїни, ЗК України, ЦК України, Закон України "Про оренду землі" та інші закони і підзаконні акти.

Право на оренду землі можна розглядати в об'єктивному та суб'єк­тивному значенні.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. У правовому значенні оренда землі характеризується специфічними рисами, яки визначають її осо­бливу юридичну природу і дозволяють вирізняти право оренди землі серед інших суміжних прав на користування землею - лізинг, емфітевзис, суперфіцій тощо, а саме: а) земельні ділянки надаються у воло­діння і користування; б) право розпорядження орендованою земель­ною ділянкою здійснює власник; в) орендар може здійснювати обме­жене розпорядження земельною ділянкою з підстав, передбачених за­коном і договором; ґ) строковість права оренди земельної ділянки; г) зворотність, тобто повернення орендованої земельної ділянки влас­нику після спливу строку оренди; д) обов'язковість укладення догово­ру оренди земельної ділянки; е) використання земельної ділянки для діяльності, не забороненої законом.

За чинним законодавством України право на оренду земельної ді­лянки може бути короткостроковим (до 5 років) та довгостроковим (від 5 ДО 50 років).

Об'єктами права оренди можуть бути земельні ділянки всіх катего­рій земель у межах території України. В оренду може передаватися земельна ділянка разом з насадженнями, будівлями, спорудами, во­доймами, розташованими на ній, або без них. Ризик випадкового знищення або пошкодження земельної ділянки як об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Земельна ділянка, яка передається в оренду, може бути застрахована на період дії договору оренди землі за згодою сторін у порядку, уста­новленому законодавством України.

Суб'єктами здійснення права на оренду землі виступають орендар та орендодавець. Відповідно до ст. 93 ЗК України та ст. 5 Закону України "Про оренду землі" орендарями земельних ділянок можуть бути будь-які юридичні або фізичні особи - громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юриди­чні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, місцеві державні адміністрації, КМ України та органи міс­цевого самоврядування.

Орендодавцями земельних ділянок можуть бути власники землі або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що пе­ребувають у приватній власності, є громадяни та юридичні особи або уповноважені ними особи. Земельні ділянки комунальної власності надаються в оренду тим чи іншим суб'єктам органами місцевого са­моврядування - сільськими, селищними, міськими радами в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних діля­нок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та ВР АР Крим у межах повноважень, визначе­них законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АР Крим і КМ України в межах їхніх повноважень, визначених законом.

Зміст права на оренду землі становлять права, обов'язки суб'єкта здійснення права оренди щодо володіння та користування земельною ділянкою. Ні в земельному, ні в цивільному законодавстві України не дається визначення понять "володіння" і "користування" як складових права оренди земельної ділянки. Тому право володіння можна визна­чити як юридично забезпечену можливість орендаря мати в натурі (на місцевості) індивідуально визначену за місцем знаходження, роз­мірами, конфігурацією та іншими ознаками земельну ділянку у своє­му використанні, безперешкодно приступати до її обробітку тощо. Право користування земельною ділянкою полягає в юридично забез­печеній можливості орендаря здобувати корисні властивості із земе­льної ділянки, що йому належить, для забезпечення своїх матеріаль­них, рекреаційних, естетичних та інших потреб. Здійснення суб'єкти­вного права оренди земельної ділянки не виключає можливості для орендаря відчужувати орендовану земельну ділянку у випадках, пе­редбачених законом (передача в суборенду, у спадщину тощо).

Зміст права на оренду землі конкретизується в правах і обов'язках орендарів та орендодавців земельних ділянок. За законом орендода­вець має право вимагати від орендаря використання земельної діля­нки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотриман­ня екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів; додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання ре­жиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму викорис­тання земель і територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати та інші права, які сторони можуть передба­чити в договорі оренди земельної ділянки.

За чинним законодавством України орендодавець зобов'язаний пе­редати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умо­вам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забез­печувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орен­дованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орен­дареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодовувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди; попередити орендаря про особливі властивості та не­доліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спри­чинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта тощо.

Законами України та договором оренди землі можуть бути передбачені й інші права й обов'язки орендарів та орендодавців земельних ділянок.

Право на оренду земельних ділянок може набуватися з підстав і в по­рядку, передбачених законами та договорами оренди земельних ділянок.

Право на оренду земельної ділянки, яка перебуває в державній чи комунальній власності, набувається на підставі рішення органів дер­жавної влади чи місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в оренду. У разі набуття права на оренду земельної ділянки державної й комунальної власності на конкурентних засадах така зе­мельна ділянка передається в оренду за результатами конкурсу чи аукціону шляхом укладення та реєстрації договору оренди землі.

Земельні ділянки, що перебувають у приватній власності юридич­них осіб, можуть передаватися в оренду шляхом укладення договору оренди землі на підставі рішення органів управління цієї юридичної особи, які за статутом підприємства мають відповідні повноваження з розпорядження землею.

Земельні ділянки, що перебувають у приватній власності громадян, можуть передаватися в оренду на основі власного волевиявлення особи.

Право на оренду земельної ділянки може здійснюватися лише ви­ключно за договором оренди землі. Відповідно до ст. 13 Закону Укра­їни "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким оре­ндодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділян­ку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'яза­ний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом договір оренди землі може мати істотні умови, з якими закон пов'язує дійсність чи недійсність такої угоди, а також інші умо­ви, які визнаються сторонами, не суперечать закону і закріплюються в договорі. Чинне законодавство передбачає перелік істотних умов дого­вору оренди земельної ділянки, а саме: 1) об'єкт оренди {місце розта­шування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору оренди; 3) орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її не­сплату; 4) умови використання та цільове призначення земельної діля­нки, яка передається в оренду; 5) умови збереження стану об'єкта оре­нди; 6) умови і строки передачі земельної ділянки орендодавцеві; 7) іс­нуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; 8) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; 9) відповідальність сторін. Відсутність у договорі однієї з таких істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнан­ня договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у дого­ворі оренди земельної ділянки можуть зазначатись інші умови.

Договір оренди земельної ділянки обов'язково укладається в пись­мовій формі. Постановою КМ України від 3 березня 2004 р. затвер­джено форму Типового договору оренди землі. Така форма договору є обов'язковою, однак зміст договору оренди земельної ділянки може бути конкретизований в кожному конкретному випадку за домовле­ністю сторін.

Ст. 15 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що невід'­ємною частиною договору оренди є: 1) план або схема земельної діля­нки, яка передається в оренду; 2) кадастровий план земельної ділян­ки з відображенням обмежень (обтяжень) в її використанні та вста­новлених земельних сервітутів; 3) акт визначення меж земельної діля­нки в натурі (на місцевості); 4) акт приймання-передачі об'єкта орен­ди; 5) проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених Законом України "Про оренду землі". Відсутність зазначених докуме­нтів є однією із підстав для визнання таких договорів недійсними. За бажанням однієї із сторін договір може бути посвідчений нотаріаль­но. Законом України "Про оренду землі" передбачено обов'язкову державну реєстрацію укладених договорів оренди земельної ділянки, яка здійснюється в порядку, установленому законом (ст. 20).

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення дого­вору оренди та його державної реєстрації, якщо інше не передбачено законом. Приступати до використання земельної ділянки до встанов­лення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посві­дчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припи­нення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю земельну ділянку, якщо інше не передбачено законом. При укладенні договору оренди землі орендодавець зобов'язаний вказати в договорі на існуючі обмеження та обтяження у використанні земельної ділян­ки, інші права третіх осіб щодо земельної ділянки, яка передається в оренду. Невиконання орендодавцем такого зобов'язання дає право орендарю вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору оренди та відшкодування збитків. У ст. 6 Закону України "Про оренду землі" зазначається, що земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду за згодою заставодержателя. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а та­кож реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбаче­но договором оренди земельної ділянки.

У випадку смерті фізичної особи-орендаря або засудження його до позбавлення волі право на оренду земельної ділянки може переходити до інших осіб у порядку, передбаченому законом або договором орен­ди земельної ділянки. Зокрема, якщо інше не буде передбачено дого­вором оренди, після смерті фізичної особи-орендаря право на оренду земельної ділянки переходить до спадкоємців, а в разі їхньої відмови чи відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну діля­нку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями, якщо це не суперечить вимогам ЗК України та Закону України "Про оренду землі". У випадку засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на орен­ду земельної ділянки переходить до одного із членів його сім'ї, який ви­явив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а при йо­го відмові або відсутності таких - до осіб, які використовували фо зе­мельну ділянку разом з орендарем, за їхньою згодою, якщо це не супе­речить вимогам ЗК України та Закону України "Про оренду землі".

Право на оренду землі може бути припинено з підстав, передбаче­них законом і договором оренди землі. Припинення права оренди зе­млі може бути добровільним або примусовим. У добровільному поряд­ку право оренди землі припиняється в передбачених законом випад­ках: взаємна згода орендаря і орендодавця на його припинення; по­єднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; закін­чення строку оренди землі; ліквідація юридичної особи - орендаря; припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій.

Примусово право оренди землі може бути припинено лише в судо­вому порядку з таких підстав: вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності або для суспільних потреб; викуп земельної ді­лянки для суспільних потреб, примусове відчуження земельної ділян­ки з мотивів суспільної необхідності в порядку, установленому зако­ном; використання земельної ділянки способами, які суперечать еко­логічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата орендної плати; неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель хімічними речовинами, відходами, стічними водами, засмічення земель заборо­неними рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту тощо) у терміни, установлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Право оренди земельної ділянки припиняється також у випадку смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, до яких може відповідно до законодавства пере­йти право оренди, від виконання укладеного договору оренди земе­льної ділянки.

Орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має право на поновлення договору після закінчення строку, на який було укладено договір. У разі поновлення договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У ви­падку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Відповідно до ст. 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може передаватись у володіння та користування іншій особі, тобто в суборенду.

Особливості та порядок передачі земельних ділянок в суборенду ре­гулюються законом України "Про оренду землі". Так, орендована зе­мельна ділянка або її частина може передаватись орендарем в суб­оренду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено дого­вором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди земельної ділянки мають обмежуватись умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строк, визначений договором оренди земельної ділянки. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Плата за суборен­ду земельних ділянок державної й комунальної власності не може пере­вищувати орендної плати. Договір суборенди земельної ділянки уклада­ється в письмовій формі і підлягає державній реєстрації. За згодою сто­рін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.